En raison de sa fiscalité particulièrement attractive, le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) oriente de nombreux investisseurs vers la location meublée longue durée. Pour autant ce régime fiscal et juridique se heurte à une réalité particulièrement contraignante : l’impossibilité de faire du LMNP en société sauf dans le cas de la SARL de famille. Dès lors, si vous souhaitez investir à plusieurs dans l’immobilier pour faire du LMNP sans être membre d’une même famille, vous serez contraint de recourir au régime de l’indivision (ou propriété collective). Quelles sont les implications de l’indivision pour faire du LMNP ? Quelles sont les contraintes de l’indivision ? Comment les limiter ?
Avant de vous expliquer le concept du LMNP en indivision, il convient de faire un léger rappel sur ce statut.
En premier lieu, il faut rappeler que le régime LMNP s’applique exclusivement aux revenus tirés des biens mis en location meublée. De plus, les recettes locatives tirées de biens meublés ne doivent pas être supérieures cumulativement à :
Dans le cas contraire, le loueur en meublé est considéré comme un professionnel (LMP) entraînant l’application d’un autre régime fiscal (tout de même intéressant) et l’assujettissement aux cotisations sociales.
Lire aussi : Location meublée et LMP : quelle fiscalité ?
Remarque : Ces critères cumulatifs s’appliquent individuellement à chaque indivisaire. Il est alors possible que certains indivisaires soient au régime LMP tandis que d’autres sous le statut du LMNP.
Quoi qu’il en soit, le régime LMNP tire son avantage fiscal de la possibilité de déduire l’amortissement du bâti du bien immobilier (et de ses meubles) des revenus locatifs. Ainsi, il est commun qu’un LMNP ne paye pas d’impôts sur ses recettes locatives pendant les 10 premières années de son investissement. De surcroît, l’amortissement pratiqué n’affecte pas le droit de se prévaloir du régime des plus-values immobilières des particuliers : les amortissements pratiqués ne sont pas pris en compte pour la détermination de l’assiette de la plus-value.
Lire aussi : Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?
Bref, le régime LMNP est une véritable niche fiscale immobilière ! L’indivision est donc une opportunité pour investir à plusieurs avec ce régime !
Lire aussi : Investissement locatif : faut-il investir en lmnp ou en Pinel ?
L’indivision est un régime juridique qui se traduit par la propriété collective d’un bien par nature indivisible (d’où le terme indivision). Si une somme d’argent est facilement répartissable entre plusieurs personnes, il est difficile de séparer un bien immobilier sans en affecter sa structure voire de le détruire.
Dans cette optique, l’indivision est alors perçue comme un régime résultant d’une situation de fait où par exemple, plusieurs héritiers ont droit à une quote-part d’un bien immobilier qui ne peut être divisé. Ils deviennent donc indivisaires du bien immobilier en exerçant collectivement un droit de propriété sur ce dernier jusqu’à la sortie de l’indivision. À noter que quand l’indivision est subie, elle peut être inconfortable. C’est pourquoi nous recommandons souvent de créer une SCI familiale pour assurer sa succession.
Mais, l’indivision peut aussi résulter d’une volonté de plusieurs personnes d’exercer collectivement un droit de propriété sur une chose. C’est ce versant de l’indivision qui nous intéresse pour acheter à plusieurs tout en bénéficiant du régime LMNP.
Ceci dit, si le droit de propriété est profondément exclusif et personnel, la propriété collective née de l’indivision implique donc que chaque indivisaire restreigne ses droits et, réciproquement, respecte ceux des autres indivisaires. Ainsi, comme nous le verrons, l’indivision se traduit par des règles spécifiques sur la manière dont le bien en location peut être géré.
Nous l’avons abordé en introduction : l’indivision est souvent la seule alternative pour investir à plusieurs dans de la location meublée tout en bénéficiant du régime LMNP.
Pour bien comprendre, il faut savoir que le statut LMNP s’applique aux personnes physiques et non aux sociétés. En effet, une société est normalement soumise à régime fiscal classique de l’impôt sur les sociétés (IS). Autrement dit, si vous faites de la location meublée avec une SASU (société à actions simplifiées unipersonnelles), les revenus locatifs sont perçus par la société et imposables à l’IS, sans possibilité de leur appliquer le régime du LMNP.
Néanmoins, certaines sociétés dites de personnes telles que la SCI (société civile immobilière) bénéficient d’un régime spécifique : la transparence fiscale (aussi appelé régime des sociétés de personnes). Avec ce régime, les recettes générées par la société ne sont pas imposables au niveau de la société, mais entre les mains des associés selon leur propre régime fiscal (impôt sur le revenu pour les personnes physiques). Dès lors, si la société exerce une activité de location meublée, les associés-personne physique devraient bénéficier en toute logique du régime LMNP.
Néanmoins, le fait d’exercer de la location meublée avec une société civile entraîne la perte du régime de la transparence fiscale de sorte qu’il est impossible de faire du LMNP en SCI (article 206 2° du CGI).
Lire aussi : Peut-on faire du lmnp en SCI ?
Il reste alors deux solutions pour faire du LMNP en investissant à plusieurs dans un même bien immobilier :
L’indivision est alors la seule solution viable pour investir à plusieurs dans un bien en LMNP. Bien que cela ressemble à une solution par défaut, le LMNP en indivision présente l’avantage de ne présenter aucun coût (sauf éventuellement l’intervention d’un notaire pour rédiger un accord entre indivisaires). Outre les démarches classiques de la mise en location d’un meublé, vous n’avez aucune démarche et formalité à accomplir (contrairement à une société).
Pour autant, chaque indivisaire dispose d’une quote-part sur le bien indivis proportionnelle à son apport financier (prêt immobilier compris) déterminant la part des loyers et de l’éventuelle plus-value qu’il percevra.
L’indivision pour du LMNP peut néanmoins présenter des difficultés sur la gestion locative du bien immobilier.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?
Contrairement au régime des sociétés, l’indivision par défaut n’est pas connue pour rendre la gestion quotidienne d’un bien immobilier facile. En raison de l’absence de gérant, la plupart des décisions doivent être prises collégialement voire à l’unanimité entraînant des risques de blocages, situations nuisibles à la viabilité économique de la LMNP. C’est pourquoi nous vous conseillons fortement de rédiger une convention d’indivision afin de fixer des règles de fonctionnement plus satisfaisantes que celles prévues par la loi.
Pour bien comprendre les implications de l’indivision légale pour faire du LMNP, il faut comprendre les mécanismes de gouvernance d’un bien immobilier en propriété collective. Il est alors possible de distinguer 3 types d’actes :
Ainsi, l’indivision en LMNP peut se traduire par certaines contraintes pratiques. En effet, en faisant du LMNP en indivision, vous n’avez théoriquement pas la maîtrise de la vente du bien immobilier, vous serez tenu d’obtenir l’unanimité des indivisaires. Toutefois, la loi dispose que “nul n’est censé demeurer dans l’indivision” de sorte qu’un indivisaire peut provoquer le partage à tout moment. Les indivisaires devront alors lui racheter sa part ou procéder à la vente du bien immobilier. Cette règle légale devient alors source d’instabilité pour la viabilité économique de la LMNP en indivision. C’est pourquoi nous vous recommandons vivement de prévoir une convention d’indivision.
La convention d’indivision est un contrat réalisé entre les indivisaires permettant de définir vos propres règles de gouvernance de l’indivision. Vous pouvez alors déroger au principe du partage forcé en prévoyant une durée (maximum 5 ans tacitement renouvelables) pendant laquelle les indivisaires sont tenus de rester dans l’indivision (afin d’éviter la vente prématurée du bien). Pour limiter les risques personnels des indivisaires, il est possible néanmoins de prévoir des procédures de rachat de parts spéciales.
Aussi, vous pouvez prévoir un certain nombre d’actes qui pourront être réalisés par un gérant nommé à cet effet et prévoir des règles de votes plus souples. Bref, il est possible avec la convention d’indivision de copier le fonctionnement d’une SCI sur de nombreux aspects, de quoi vous faire oublier l’impossibilité de faire du LMNP en société !
Toutefois, pour rédiger votre convention d’indivision, vous serez tenu de faire appel à un notaire pour procéder à l’enregistrement de l’acte au service de la publicité foncière.