Après avoir entendu les vertus fiscales du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous aimeriez réaliser un investissement immobilier à plusieurs. La SCI (société civile immobilière) étant toute désignée pour faire des investissements locatifs de manière simple à plusieurs, il pourrait être tentant de faire du LMNP en SCI.
Ceci étant, est-il possible de faire de la location meublée en SCI ? Autrement dit, les associés d’une SCI peuvent-ils bénéficier du statut de LMNP ?
Pour répondre à ces questions, il convient d’étudier successivement le statut LMNP et celui de la SCI pour savoir dans quelle mesure un tel cumul est possible.
Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est le régime fiscal par défaut des personnes physiques effectuant des locations meublées et des locations saisonnières. Il ne doit pas être confondu avec le statut LMP, le régime applicable aux loueurs en meublé agissant à titre professionnel.
En tout état de cause, la volonté de cumuler SCI et régime LMNP tient aux avantages fiscaux procurés par un tel statut.
Faisons un bref rappel pour vous resituer !
Comme nous l’avons dit, le régime LMNP s’applique par défaut à partir du moment où vous louez un bien immobilier meublé. Il importe peu qu’il s’agisse d’un bail d’habitation meublé ou d’une location courte durée, vous serez considéré fiscalement comme un loueur en meublé.
Toutefois, reste à savoir si vous êtes considéré par l’administration fiscale comme un loueur meublé non professionnel ou un LMP (loueur en meublé professionnel).
Vous êtes considéré comme LMNP si vous ne dépassez les seuils des deux critères cumulatifs suivants :
Dans le cas contraire, vous serez considéré comme LMP avec une fiscalité différente en entraînant notamment l’assujettissement au paiement de cotisations sociales sur vos recettes locatives.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?
Le régime LMNP propose un régime fiscal considéré comme plus avantageux que celui applicable aux revenus fonciers (pour les locations nues) et ce, pour plusieurs raisons :
Lire aussi : Quelle est la fiscalité applicable au régime LMNP ?
Dès lors que vous projetez d’investir à plusieurs tout en bénéficiant du statut LMNP, il peut être a priori intéressant de le faire au moyen d’une SCI (société civile immobilière). Par quel artifice un associé d’une société pourrait-il bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel alors même que le bien loué est détenu par cette dernière ?
La SCI est une société ayant un objet civil consistant en la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
La SCI est généralement constituée pour investir à plusieurs dans l’immobilier et faciliter la gestion du bien acquis par l’intermédiaire de la société. Toutefois, son objet civil peut faire obstacle à la réalisation d’actes de commerce tels que la mise en location meublée d’un bien immobilier. Comme nous le verrons, cette réalité entraîne un certain nombre de conséquences fiscales pouvant faire obstacle au bénéfice du régime LMNP des associés de la SCI.
Lire aussi : Créer une SCI pour réaliser un investissement locatif
Outre la répartition des revenus générés et la gestion facilitée, la SCI propose des avantages successoraux non négligeables.
Le régime fiscal LMNP est un régime applicable aux personnes physiques qui réalisent de la location meublée. Autrement dit, une société (une personne morale) ne peut pas se prévaloir d’un tel statut.
Pour autant, il existe un régime fiscal entraînant une transparence entre les revenus générés par la société et les associés de cette dernière. Communément appelé société à l’IR ou société transparente fiscalement, les revenus générés par la société sont imposés entre les mains des associés selon leur régime fiscal respectif.
Ainsi, si une société à l’IR fait de la location meublée et que les associés peuvent bénéficier du régime LMNP, les recettes locatives seront imposables entre les mains des associés selon les règles du régime LMNP. Il en va de même pour les plus-values réalisées.
Lire aussi : La SCI à l’IR pour réaliser un investissement locatif
Dès lors, la SCI étant une société par défaut à l’IR, il pourrait être aisé de penser qu’il est possible de faire du LMNP en SCI. Malheureusement, cela n’est pas possible en principe.
Toutefois, il existe un cas de figure où les associés d’une SCI peuvent se prévaloir du statut LMNP.
Comme nous l’avons dit, la SCI est une société ayant un objet civil tandis que la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Or, il est expressément prévu par le 1° de l’article 8 du code général des impôts que les membres d’une société civile ne peuvent se prévaloir de la transparence fiscale en cas de l’exercice d’une activité à caractère industriel ou commercial (BIC).
Dès lors, à la lecture de cette disposition, l’exercice d’une activité de loueur en meublé (activité commerciale au sens du 5° bis de l’article 35 du CGI) au sein de la SCI entraîne de facto l’imposition des bénéfices générés par cette dernière à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
Donc, il n’est pas possible pour les associés de bénéficier du régime LMNP en SCI. Ainsi, les revenus locatifs générés seront doublement imposables :
Lire aussi : Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS pour un investissement immobilier ?
Toutefois, les associés peuvent conserver le régime de la transparence fiscale si l’activité de location meublée n’est pas considérée comme exercée à titre principal par la SCI.
En effet, il est possible pour les associés de bénéficier du régime LMNP en SCI si les recettes tirées de la location meublée ne dépassent pas 10 % du chiffre d’affaires de la société.
Forcément, une telle disposition dans la pratique implique que la SCI exploite plusieurs immeubles en location nue pour générer un chiffre d’affaires suffisant. La SCI n’est donc pas une société adaptée pour faire du LMNP de manière intensive.
Cependant, il existe d’autres alternatives pour ce faire.
Plutôt que de renoncer à votre projet d’investissement immobilier à plusieurs en LMNP, sachez qu’il existe d’autres possibilités :
La SARL de famille est une société commerciale à responsabilité dont les associés sont membres de la même famille jusqu’au 4e degré. Le caractère familial de la SARL lui permet d’opter de manière illimitée pour le régime de la transparence fiscale (condition sine qua non pour que les associés puissent se prévaloir du régime LMNP). Or, contrairement à la SCI, aucune disposition du code général des impôts ne s’oppose à la conservation du régime de transparence en cas de mise en location de biens immobiliers meublés, même à titre principal.
Il est alors possible de faire du LMNP sans limitation avec une SARL de famille. Ceci dit, comment faire si vous voulez investir à plusieurs en LMNP sans être membre d’une même famille ?
Lire aussi : Les avantages de la SARL de famille en LMNP
L’indivision est un régime juridique consistant à partager la propriété d’un bien. Dans la pratique, l’indivision résulte le plus souvent d’une succession où les héritiers se partagent la propriété d’un bien immobilier appartenant jusqu’alors au défunt.
Toutefois, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier à plusieurs au moyen d’une indivision conventionnelle. Au lieu d’être associé d’une SCI dotée de la personnalité morale et donc d’un patrimoine propre, vous pouvez détenir des parts d’un bien immobilier plutôt que les parts de la société qui le détient.
Dans cette situation, chaque indivisaire percevra une quote-part des revenus locatifs générés par la location meublée. Or, ces derniers étant des personnes physiques, ils pourront bénéficier sans restriction du régime LMNP voire même, en fonction de la volonté de chaque indivisaire, transférer dans une société la part de l’indivision détenue pour bénéficier du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.
Certes, le régime de l’indivision par défaut peut poser des problématiques de gestion non négligeables notamment pour la mise en location du bien, mais ces difficultés peuvent être contournées avec la signature d’une convention d’indivision entre les co-investisseurs.
Ce contrat va définir les rapports entre les indivisaires en prévoyant les règles de fonctionnement de l’indivision. Il peut par exemple prévoir des dispositions de nature à donner mandat à un indivisaire pour mettre en location et gérer le bien immobilier dans la durée sans exiger l’accord des autres indivisaires.
Dès lors, à défaut de créer une SARL familiale pour faire du LMNP, l’indivision semble être la meilleure solution pour investir à plusieurs dans l’immobilier tout en bénéficiant du régime fiscal LMNP.