Dans la fiscalité de la SCPI, la cession de parts est aussi taxée au niveau de l’investisseur, au régime des plus-values des particuliers. La plus-value est déterminée après prise en compte d’un abattement pour durée de détention, sur la base de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des titres de la SCPI.

Quelle est la fiscalité applicable aux rendements et à une cession de parts de SCPI ?

Considérée comme une société fiscalement transparente, la SCPI donne lieu à une imposition entre les mains de l’investisseur. La fiscalité de la SCPI dépend de la nature des revenus : gains ou plus-values. Si vous êtes redevable de l’IFI, vous devrez en outre déclarer la valeur de vos parts de SCPI.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

 

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement indirect dans l’immobilier. Comme elle associe la détention d’un patrimoine immobilier et la souscription de parts sociales, elle est aussi appelée « pierre papier ».

 

La SCPI se décline en trois grandes familles :

 

  • La SCPI de rendement : la société investit dans des parcs immobiliers de bureaux et de commerces et en perçoit des loyers. En contrepartie de votre apport dans le capital social de la SCPI, vous obtenez des parts sociales, qui vous donnent droit, en proportion, à une fraction des gains qu’elle réalise ;
  • La SCPI fiscale : elle vous permet d’imputer un déficit foncier sur vos revenus (SCPI de déficit foncier) ou de bénéficier de la réduction d’impôt applicable à un dispositif de défiscalisation. Dans les SCPI de défiscalisation, on retrouve la SCPI Pinel, la SCPI Denormandie, la SCPI Malraux… ;
  • La SCPI de plus-value : elle réalise des opérations d’achat-revente et vous offre une fraction de la plus-value dégagée.

 

Lire aussi : Quels sont les avantages d’un investissement en SCPI ?

 

Quelle est la fiscalité des gains de SCPI ?

 

La détention de parts de SCPI vous donne droit à deux types de gains :

 

  • Les revenus fonciers : il s’agit des recettes locatives perçues sur la mise en location du parc immobilier ;
  • Les revenus financiers : la SCPI procède à des investissements de court terme et des placements de trésorerie qui génèrent des gains, lesquels sont redistribués aux investisseurs.

 

Chaque investisseur de la SCPI est taxé à l’impôt sur le revenu sur ces deux types de revenus.

 

Fiscalité des revenus financiers en SCPI

 

Pour mieux gérer leur trésorerie, certaines SCPI font le choix d’investir sur des produits financiers : les fonds en attente d’investissement et les fonds provenant de la cession des biens immobiliers.

 

Ces fonds vont générer des gains et intérêts, qui relèvent des revenus de la SCPI et sont donc imposés à ce titre entre vos mains.

 

Deux options s’offrent alors à vous pour leur taxation : la flat tax et le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

 

Aussi appelé prélèvement forfaitaire unique (PFU), la flat tax prévoit une imposition des revenus à 30 %, dont 12.8 % pour l’IR et 17.2 % pour les prélèvements sociaux.

 

Si vous optez pour la taxation au barème progressif de l’IR, cette option sera valable pour l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers (RMC) et plus-values. Les gains seront ajoutés à vos autres revenus, puis taxés au taux de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Vous devez aussi payer les prélèvements sociaux de 17.2 %.

 

Quelle option préférer, la PFU ou le barème de l’IR ? Tout dépend de votre tranche marginale d’imposition ! Si vous n’êtes pas imposable, ou en dessous de 12.8 %, vous avez tout intérêt à choisir le barème progressif. Dans le cas contraire, optez pour le PFU !

 

Fiscalité des revenus fonciers de la SCPI

 

La quote-part des revenus fonciers que vous percevez peut être taxée selon les modalités de deux régimes fiscaux différents : celui du micro-foncier et celui du réel.

L’imposition des revenus fonciers de la SCPI au régime micro-foncier

 

Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier dès lors que :

 

  • Les gains que vous percevez sur l’année n’excèdent pas 15 000 euros hors charges 
  • Vous détenez en direct un autre bien immobilier placé en investissement locatif, qui vous procure des revenus fonciers. Autrement dit, une location vide.

Si l’une de ces conditions fait défaut, vous serez soumis au régime du réel.

 

Le régime micro-foncier ne vous permet pas de déduire les charges que vous supportez, comme les intérêts d’emprunt si vous avez acheté les parts de SCPI à crédit. À la place, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %.

 

Vous êtes en outre redevable des prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

 

À savoir : le régime micro-foncier ne peut pas être choisi pour un investissement en SCPI avec certains dispositifs de défiscalisation comme Borloo, Robien ou Monuments Historiques.

 

L’imposition des revenus fonciers de la SCPI au régime réel

 

Autre possibilité pour la fiscalité de la SCPI : le régime réel. Comme son nom l’indique, il permet de déduire les charges que vous supportez pour leur montant réel. 

 

Si dans le cadre d’un investissement locatif meublé ou vide, vous pouvez déduire un certain nombre de charges de vos revenus, dans le cadre de la SCPI, cette possibilité recouvre uniquement les intérêts d’emprunt. Vous ne pouvez pas déduire les frais d’entrée !

 

Vous devez aussi vous acquitter des prélèvements sociaux de 17.2 %

 

Régime micro-foncier ou régime réel : que choisir ?

 

Dans l’hypothèse où vous pouvez librement choisir entre ces deux régimes fiscaux, lequel privilégier ? Il faut prendre en considération le mode d’acquisition des parts, en cash ou à crédit et les charges liées à vos autres investissements locatifs. Si l’ensemble de vos charges est supérieur à 30 %, vous avez naturellement intérêt à choisir le régime du réel !

 

Fiscalité de la SCPI : traitement du déficit foncier

 

Au régime du réel, si l’ensemble de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’avère un levier des plus intéressants pour limiter, voire supprimer votre imposition.

 

Chaque année, vous pouvez déduire 10 700 euros de déficit foncier hors intérêts d’emprunt de votre revenu global. L’excédent est également reportable sur votre revenu global des 6 années suivantes.

 

La part de déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt est quant à elle reportable uniquement sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.

 

Quelle imposition pour la plus-value de cession de parts de SCPI ?

 

Dans la fiscalité de la SCPI, la cession de parts est aussi taxée au niveau de l’investisseur, au régime des plus-values des particuliers. La plus-value est déterminée après prise en compte d’un abattement pour durée de détention, sur la base de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des titres de la SCPI.

 

Il existe en réalité deux types d’abattements, qui offrent une exonération au titre de l’impôt sur le revenu et une exonération de prélèvements sociaux. Pour être totalement exonéré d’IR, vous devez avoir conservé vos titres pendant au moins 22 ans. Pour être intégralement exonéré de prélèvements sociaux, vous devez conserver vos titres au moins 30 ans.

 

Voici le barème des abattements pour durée de détention des parts de SCPI :



Nombre d’années de détention

abattement de l’IR pour chaque année de détention

Abattement prélèvements sociaux pour chaque année de détention

0 à 5 ans

0%

0%

6 à 21 ans

6% par an

1,65% par an

Dès la 22ème année révolue

4% par an

1,60% par an

Après 22 ans

Exonération

9%

Après 30 ans

Exonération

Exonération

 

Cession de parts de SCPI : fiscalité

 

Le régime d’imposition des plus-values des particuliers prévoit une taxation des plus-values à 19 %, augmentée des prélèvements sociaux de 17.2 %. Il convient de prendre en compte les abattements pour durée de détention pour calculer l’impôt final.

 

Si la plus-value excède 50 000 euros, elle sera aussi soumise à la taxe sur les plus-values immobilières élevées, à un taux allant de 2 à 6 %, comme suivant :

 

 

Taxe sur les plus-values immobilières élevées

Montant de la plus-value

Montant de la taxe additionnelle 

Entre 50 001 € et 60 000 €

2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20

Entre 60 001 € et 100 000 €

2% x PV

Entre 100 001 € et 110 000 €

3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10

Entre 110 001 € et 150 000 €

3% x PV

Entre 150 001 € et 160 000 €

4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100

Entre 160 001 € et 200 000 €

4% x PV

Entre 200 001 € et 210 000 €

5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100

Entre 210 001 € et 250 000 €

5% x PV

Entre 250 001 € et 260 000 €

6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100

Supérieur à 260 000 €

6% x PV

 

Vente d’immeubles de la SCPI : fiscalité

 

La taxation de la plus-value est effectuée selon les mêmes modalités que dans le cadre d’une cession de titres. La taxation à l’IR est normalement de 19 %, moins l’abattement pour durée de détention. La taxation aux prélèvements sociaux est à 17.2 %, moins l’abattement pour durée de détention.

 

SCPI et IFI : quelle imposition ?

 

Ayant remplacé l’impôt sur la fortune en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) porte exclusivement sur le patrimoine immobilier, et exclut donc les actifs financiers.

 

Vous êtes redevable de l’IFI si le montant de votre patrimoine net excède 1.3 million d’euros. Les parts de SCPI entrent dans le champ du patrimoine taxable !

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