Considérée comme une société fiscalement transparente, la SCPI donne lieu à une imposition entre les mains de l’investisseur. La fiscalité de la SCPI dépend de la nature des revenus : gains ou plus-values. Si vous êtes redevable de l’IFI, vous devrez en outre déclarer la valeur de vos parts de SCPI.
La société civile de placement immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement indirect dans l’immobilier. Comme elle associe la détention d’un patrimoine immobilier et la souscription de parts sociales, elle est aussi appelée « pierre papier ».
La SCPI se décline en trois grandes familles :
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La détention de parts de SCPI vous donne droit à deux types de gains :
Chaque investisseur de la SCPI est taxé à l’impôt sur le revenu sur ces deux types de revenus.
Pour mieux gérer leur trésorerie, certaines SCPI font le choix d’investir sur des produits financiers : les fonds en attente d’investissement et les fonds provenant de la cession des biens immobiliers.
Ces fonds vont générer des gains et intérêts, qui relèvent des revenus de la SCPI et sont donc imposés à ce titre entre vos mains.
Deux options s’offrent alors à vous pour leur taxation : la flat tax et le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Aussi appelé prélèvement forfaitaire unique (PFU), la flat tax prévoit une imposition des revenus à 30 %, dont 12.8 % pour l’IR et 17.2 % pour les prélèvements sociaux.
Si vous optez pour la taxation au barème progressif de l’IR, cette option sera valable pour l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers (RMC) et plus-values. Les gains seront ajoutés à vos autres revenus, puis taxés au taux de votre tranche marginale d’imposition (TMI). Vous devez aussi payer les prélèvements sociaux de 17.2 %.
Quelle option préférer, la PFU ou le barème de l’IR ? Tout dépend de votre tranche marginale d’imposition ! Si vous n’êtes pas imposable, ou en dessous de 12.8 %, vous avez tout intérêt à choisir le barème progressif. Dans le cas contraire, optez pour le PFU !
La quote-part des revenus fonciers que vous percevez peut être taxée selon les modalités de deux régimes fiscaux différents : celui du micro-foncier et celui du réel.
Vous pouvez opter pour le régime micro-foncier dès lors que :
Si l’une de ces conditions fait défaut, vous serez soumis au régime du réel.
Le régime micro-foncier ne vous permet pas de déduire les charges que vous supportez, comme les intérêts d’emprunt si vous avez acheté les parts de SCPI à crédit. À la place, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %.
Vous êtes en outre redevable des prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.
À savoir : le régime micro-foncier ne peut pas être choisi pour un investissement en SCPI avec certains dispositifs de défiscalisation comme Borloo, Robien ou Monuments Historiques.
Autre possibilité pour la fiscalité de la SCPI : le régime réel. Comme son nom l’indique, il permet de déduire les charges que vous supportez pour leur montant réel.
Si dans le cadre d’un investissement locatif meublé ou vide, vous pouvez déduire un certain nombre de charges de vos revenus, dans le cadre de la SCPI, cette possibilité recouvre uniquement les intérêts d’emprunt. Vous ne pouvez pas déduire les frais d’entrée !
Vous devez aussi vous acquitter des prélèvements sociaux de 17.2 %
Dans l’hypothèse où vous pouvez librement choisir entre ces deux régimes fiscaux, lequel privilégier ? Il faut prendre en considération le mode d’acquisition des parts, en cash ou à crédit et les charges liées à vos autres investissements locatifs. Si l’ensemble de vos charges est supérieur à 30 %, vous avez naturellement intérêt à choisir le régime du réel !
Au régime du réel, si l’ensemble de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci s’avère un levier des plus intéressants pour limiter, voire supprimer votre imposition.
Chaque année, vous pouvez déduire 10 700 euros de déficit foncier hors intérêts d’emprunt de votre revenu global. L’excédent est également reportable sur votre revenu global des 6 années suivantes.
La part de déficit foncier résultant des intérêts d’emprunt est quant à elle reportable uniquement sur la catégorie des revenus fonciers pendant 10 ans.
Dans la fiscalité de la SCPI, la cession de parts est aussi taxée au niveau de l’investisseur, au régime des plus-values des particuliers. La plus-value est déterminée après prise en compte d’un abattement pour durée de détention, sur la base de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente des titres de la SCPI.
Il existe en réalité deux types d’abattements, qui offrent une exonération au titre de l’impôt sur le revenu et une exonération de prélèvements sociaux. Pour être totalement exonéré d’IR, vous devez avoir conservé vos titres pendant au moins 22 ans. Pour être intégralement exonéré de prélèvements sociaux, vous devez conserver vos titres au moins 30 ans.
Voici le barème des abattements pour durée de détention des parts de SCPI :
Nombre d’années de détention | abattement de l’IR pour chaque année de détention | Abattement prélèvements sociaux pour chaque année de détention |
0 à 5 ans | 0% | 0% |
6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
Dès la 22ème année révolue | 4% par an | 1,60% par an |
Après 22 ans | Exonération | 9% |
Après 30 ans | Exonération | Exonération |
Le régime d’imposition des plus-values des particuliers prévoit une taxation des plus-values à 19 %, augmentée des prélèvements sociaux de 17.2 %. Il convient de prendre en compte les abattements pour durée de détention pour calculer l’impôt final.
Si la plus-value excède 50 000 euros, elle sera aussi soumise à la taxe sur les plus-values immobilières élevées, à un taux allant de 2 à 6 %, comme suivant :
Taxe sur les plus-values immobilières élevées | |
Montant de la plus-value | Montant de la taxe additionnelle |
Entre 50 001 € et 60 000 € | 2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
Entre 60 001 € et 100 000 € | 2% x PV |
Entre 100 001 € et 110 000 € | 3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
Entre 110 001 € et 150 000 € | 3% x PV |
Entre 150 001 € et 160 000 € | 4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
Entre 160 001 € et 200 000 € | 4% x PV |
Entre 200 001 € et 210 000 € | 5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
Entre 210 001 € et 250 000 € | 5% x PV |
Entre 250 001 € et 260 000 € | 6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
Supérieur à 260 000 € | 6% x PV |
La taxation de la plus-value est effectuée selon les mêmes modalités que dans le cadre d’une cession de titres. La taxation à l’IR est normalement de 19 %, moins l’abattement pour durée de détention. La taxation aux prélèvements sociaux est à 17.2 %, moins l’abattement pour durée de détention.
Ayant remplacé l’impôt sur la fortune en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) porte exclusivement sur le patrimoine immobilier, et exclut donc les actifs financiers.
Vous êtes redevable de l’IFI si le montant de votre patrimoine net excède 1.3 million d’euros. Les parts de SCPI entrent dans le champ du patrimoine taxable !