Nous ne le répéterons jamais assez, il est indispensable de penser à la fiscalité avant d’envisager un investissement locatif. En effet, selon l’investissement que vous comptez effectuer, il peut y avoir un gap important entre votre rentabilité brute et votre rentabilité nette. En fonction de votre situation patrimoniale, il est alors préférable de s’orienter vers certains types d’investissement immobilier plutôt que d’autres.
En l’occurrence, la location meublée est une alternative intéressante à la location nue en ce que les revenus locatifs générés sont considérés comme des BIC d’un point de vue fiscal. Mais, il faudra choisir entre le régime réel ou le régime micro BIC.
En tant que professionnels de l’investissement locatif clé en main, nous allons donc vous donner quelques éléments de réponse pour faire le bon choix.
En investissement locatif à des fins d’habitations, il est possible de distinguer deux grandes catégories de location :
Outre des caractéristiques de baux différentes, ces types de location se distinguent sur la nature fiscale des revenus locatifs :
Dès lors, si vous mettez en location un bien répondant aux critères d’un logement meublé, l’ensemble des revenus locatifs perçus sont imposables dans la catégorie BIC.
En d’autres termes, le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le LMP (loueur en meublé professionnel) voient les loyers perçus imposés dans la catégorie BIC.
Toutefois, ces derniers ont le choix entre deux régimes fiscaux pour l’imposition de leur revenu locatif :
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Le régime micro BIC est un régime fiscal sur option applicable aux revenus locatifs des locations meublées. Reconnu pour sa simplicité, il permet de pratiquer un abattement forfaitaire sur l’ensemble des revenus locatifs perçus sans tenir compte des charges réellement engagées par le propriétaire bailleur.
L’abattement du régime micro BIC est de 50 %. Autrement dit, si vous percevez un revenu locatif brut de 15 000 euros, votre revenu imposable sera de 7 500 euros.
Par contre, vous ne pourrez pas déduire les charges réellement engagées pour la location meublée. En effet, l’abattement vise précisément à prendre en compte de manière forfaitaire ces charges en vue de simplifier au maximum la déclaration de revenu du contribuable.
Tout le monde n’est pas éligible légalement au régime micro BIC. En effet, certains seuils de chiffre d’affaires doivent être respectés selon le type de location meublée envisagée :
Mais a priori, si vous êtes LMNP (en raison du seuil de chiffre d’affaires), il y a de grandes chances que vous respectiez les conditions pour opter pour le régime micro BIC. Est-ce pour autant une bonne option ?
L’avantage premier du régime micro BIC tient à la simplicité de déclaration et de calcul de l’impôt. Puisque vous ne déduisez pas les charges au réel et que vous appliquez un abattement à la place, vous n’aurez aucune difficulté à liquider l’impôt par vous-même.
Toutefois, il y a très peu de chance que le régime micro BIC soit plus compétitif fiscalement que le BIC au réel du LMNP en raison notamment de la possibilité de déduire l’amortissement du bâti du bien loué de vos revenus locatifs.
Le régime réel BIC doit être compris à l’aune du statut particulier du LMNP et du LMP ayant des caractéristiques remarquables pour limiter au maximum l’imposition de vos revenus locatifs.
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Les BIC au réel vous permettent de déduire fiscalement toutes les charges afférentes à l’exploitation de votre bien en meublé de vos revenus locatifs. Bien entendu, il faut que ces charges aient réellement été engagées par le propriétaire bailleur et non récupérées sur le locataire. Il peut s’agir par exemple de :
Donc, dès lors que ces charges sont susceptibles de représenter plus de 50 % de vos revenus locatifs, vous avez tout intérêt à choisir le régime BIC au réel pour votre location meublée. Surtout si vous comptez pratiquer un amortissement sur le bâti du bien immobilier.
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La particularité du régime LMNP et LMP tient à la possibilité d’amortir chaque année le bâti du bien mis en location meublée. Chose impossible en location nue, cette pratique est particulièrement avantageuse fiscalement puisqu’il y a de très grandes chances que pendant les 10 premières années, vos revenus locatifs ne soient tout simplement pas imposables !
L’amortissement est une notion issue de la comptabilité visant à constater chaque année l’usure d’un bien. Il ne s’agit donc pas d’un décaissement (aucun impact sur votre trésorerie), mais d’une charge “fictive” visant seulement à constater la dépréciation d’un élément d’actif (votre bien immobilier). L’amortissement étant admis en déduction des revenus BIC, vous vous retrouvez inévitablement à payer moins d’impôt.
Ainsi, en tenant compte de l’amortissement du bien, il y a de très grandes chances que le régime BIC au réel soit plus avantageux que le régime micro BIC.
Toutefois, l’amortissement est complexe à mettre en œuvre et nécessite des notions avancées en comptabilité. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable ou un professionnel qualifié.
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Le fait de pratiquer un amortissement par composant sur le bien meublé mis en location complexifie grandement le calcul de vos BIC imposables. En effet, l’amortissement par composant est une pratique comptable qui nécessite l’intervention d’un expert comptable pour limiter les risques de redressement fiscal et sécuriser juridiquement l’opération.
Forcément, faire intervenir un expert comptable sur votre investissement locatif en meublé implique un coût supplémentaire. Reste à savoir si ce surcoût est compensé par l’économie d’impôt en découlant.
Pour les investissements locatifs en meublé de grande envergure tels que le coliving ou la colocation, l’intervention de l’expert-comptable sera indolore financièrement au regard du volume de loyers perçus. Pour les petits appartements, ce sera moins évident. Il est donc nécessaire de faire du cas par cas et de simuler chaque opération en amont !
Il n’y a pas photo, sauf situation exceptionnelle, le régime réel BIC est plus avantageux fiscalement que le régime micro BIC.
Mais, la fiscalité ne doit pas être le seul critère à prendre en compte surtout si vous n’êtes pas accompagné par des professionnels pour réaliser votre investissement locatif. Parfois, le régime micro BIC est préférable pour sa simplicité si vous comptez faire votre investissement locatif sans accompagnement.
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