Si vous mettez en location un bien répondant aux critères d’un logement meublé, l’ensemble des revenus locatifs perçus sont imposables dans la catégorie BIC avec la possibilité d’opter, sous certaines conditions, au régime micro BIC.

Location meublée : faut-il opter pour le régime micro BIC ou réel ?

Nous ne le répéterons jamais assez, il est indispensable de penser à la fiscalité avant d’envisager un investissement locatif. En effet, selon l’investissement que vous comptez effectuer, il peut y avoir un gap important entre votre rentabilité brute et votre rentabilité nette. En fonction de votre situation patrimoniale, il est alors préférable de s’orienter vers certains types d’investissement immobilier plutôt que d’autres. 

En l’occurrence, la location meublée est une alternative intéressante à la location nue en ce que les revenus locatifs générés sont considérés comme des BIC d’un point de vue fiscal. Mais, il faudra choisir entre le régime réel ou le régime micro BIC. 

En tant que professionnels de l’investissement locatif clé en main, nous allons donc vous donner quelques éléments de réponse pour faire le bon choix. 

 

La notion de revenu BIC pour les revenus locatifs des locations meublées

 

En investissement locatif à des fins d’habitations, il est possible de distinguer deux grandes catégories de location :

  • la location nue consistant en la mise à disposition d’un logement sans mobilier
  • la location meublée où le propriétaire met en logement en location avec un ensemble d’éléments mobiliers permettant au locataire de dormir et de se nourrir. Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez consulter notre article sur la liste des équipements obligatoires pour une location meublée

 

Outre des caractéristiques de baux différentes, ces types de location se distinguent sur la nature fiscale des revenus locatifs :

  • les locations nues génèrent des revenus fonciers imposables dans la catégorie “Revenu foncier” du contribuable, soumis à un régime spécifique tel que la possibilité de dégager des déficits fonciers ;
  • les locations meublées génèrent des revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) imposables dans la catégorie BIC du contribuable.

 

Dès lors, si vous mettez en location un bien répondant aux critères d’un logement meublé, l’ensemble des revenus locatifs perçus sont imposables dans la catégorie BIC.

En d’autres termes, le LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le LMP (loueur en meublé professionnel) voient les loyers perçus imposés dans la catégorie BIC. 

 

Toutefois, ces derniers ont le choix entre deux régimes fiscaux pour l’imposition de leur revenu locatif :

  • le régime micro BIC sous certaines conditions ;
  • le régime BIC au réel.

 

Lire aussi : Investissement locatif : faut-il investir en lmnp ou en Pinel ?

 

Qu’est-ce que le régime micro BIC ?

 

Le régime micro BIC est un régime fiscal sur option applicable aux revenus locatifs des locations meublées. Reconnu pour sa simplicité, il permet de pratiquer un abattement forfaitaire sur l’ensemble des revenus locatifs perçus sans tenir compte des charges réellement engagées par le propriétaire bailleur.

 

L’abattement du régime micro BIC

 

L’abattement du régime micro BIC est de 50 %. Autrement dit, si vous percevez un revenu locatif brut de 15 000 euros, votre revenu imposable sera de 7 500 euros.

Par contre, vous ne pourrez pas déduire les charges réellement engagées pour la location meublée. En effet, l’abattement vise précisément à prendre en compte de manière forfaitaire ces charges en vue de simplifier au maximum la déclaration de revenu du contribuable.

 

Dans quel cas est-il intéressant d’opter pour le régime micro BIC ?

 

Tout le monde n’est pas éligible légalement au régime micro BIC. En effet, certains seuils de chiffre d’affaires doivent être respectés selon le type de location meublée envisagée :

  • 72 600 euros pour les locations meublées classiques (bail d’habitation en meublé) ;
  • 176 200 euros pour les locations meublées de tourisme ou chambre d’hôte.

Mais a priori, si vous êtes LMNP (en raison du seuil de chiffre d’affaires), il y a de grandes chances que vous respectiez les conditions pour opter pour le régime micro BIC. Est-ce pour autant une bonne option ?

 

L’avantage premier du régime micro BIC tient à la simplicité de déclaration et de calcul de l’impôt. Puisque vous ne déduisez pas les charges au réel et que vous appliquez un abattement à la place, vous n’aurez aucune difficulté à liquider l’impôt par vous-même.

Toutefois, il y a très peu de chance que le régime micro BIC soit plus compétitif fiscalement que le BIC au réel du LMNP en raison notamment de la possibilité de déduire l’amortissement du bâti du bien loué de vos revenus locatifs. 

 

Qu’est-ce que le régime réel BIC du LMNP ?

 

Le régime réel BIC doit être compris à l’aune du statut particulier du LMNP et du LMP ayant des caractéristiques remarquables pour limiter au maximum l’imposition de vos revenus locatifs.

 

Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?

 

La déduction au réel des charges

 

Les BIC au réel vous permettent de déduire fiscalement toutes les charges afférentes à l’exploitation de votre bien en meublé de vos revenus locatifs. Bien entendu, il faut que ces charges aient réellement été engagées par le propriétaire bailleur et non récupérées sur le locataire. Il peut s’agir par exemple de :

  • Frais d’acquisition du bien (mais attention, vous ne pourrez pas les déduire une deuxième fois pour le calcul de la plus value imposable)
  • Frais d’entretien et de réparations
  • Taxes foncières
  • Intérêts d’emprunt
  • Frais d’expertise comptable pour la comptabilité de l’exploitation du bien
  • Frais de gestion locative
  • Primes d’assurance…

 

Donc, dès lors que ces charges sont susceptibles de représenter plus de 50 % de vos revenus locatifs, vous avez tout intérêt à choisir le régime BIC au réel pour votre location meublée. Surtout si vous comptez pratiquer un amortissement sur le bâti du bien immobilier.

 

Lire aussi : Location meublée et LMNP : quelle fiscalité ?

 

La possibilité de pratiquer un amortissement sur le bâti du bien

 

La particularité du régime LMNP et LMP tient à la possibilité d’amortir chaque année le bâti du bien mis en location meublée. Chose impossible en location nue, cette pratique est particulièrement avantageuse fiscalement puisqu’il y a de très grandes chances que pendant les 10 premières années, vos revenus locatifs ne soient tout simplement pas imposables !

 

L’amortissement est une notion issue de la comptabilité visant à constater chaque année l’usure d’un bien. Il ne s’agit donc pas d’un décaissement (aucun impact sur votre trésorerie), mais d’une charge “fictive” visant seulement à constater la dépréciation d’un élément d’actif (votre bien immobilier). L’amortissement étant admis en déduction des revenus BIC, vous vous retrouvez inévitablement à payer moins d’impôt.

 

Ainsi, en tenant compte de l’amortissement du bien, il y a de très grandes chances que le régime BIC au réel soit plus avantageux que le régime micro BIC.

Toutefois, l’amortissement est complexe à mettre en œuvre et nécessite des notions avancées en comptabilité. Il est donc fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable ou un professionnel qualifié.

 

Lire aussi : L’amortissement en LMNP (loueur meublé non professionnel)

 

Le régime réel est-il plus coûteux que le régime micro BIC ?

 

Le fait de pratiquer un amortissement par composant sur le bien meublé mis en location complexifie grandement le calcul de vos BIC imposables. En effet, l’amortissement par composant est une pratique comptable qui nécessite l’intervention d’un expert comptable pour limiter les risques de redressement fiscal et sécuriser juridiquement l’opération.

 

Forcément, faire intervenir un expert comptable sur votre investissement locatif en meublé implique un coût supplémentaire. Reste à savoir si ce surcoût est compensé par l’économie d’impôt en découlant.

Pour les investissements locatifs en meublé de grande envergure tels que le coliving ou la colocation, l’intervention de l’expert-comptable sera indolore financièrement au regard du volume de loyers perçus. Pour les petits appartements, ce sera moins évident. Il est donc nécessaire de faire du cas par cas et de simuler chaque opération en amont ! 

 

Comment choisir entre micro BIC et régime réel en LMNP ?

 

Il n’y a pas photo, sauf situation exceptionnelle, le régime réel BIC est plus avantageux fiscalement que le régime micro BIC. 

Mais, la fiscalité ne doit pas être le seul critère à prendre en compte surtout si vous n’êtes pas accompagné par des professionnels pour réaliser votre investissement locatif. Parfois, le régime micro BIC est préférable pour sa simplicité si vous comptez faire votre investissement locatif sans accompagnement.


Ce que Les Secrets de l’Immo fait pour vous : Les Secrets de l’Immo (LSI) est une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main en Île-de-France. S’adressant aux particuliers désireux d’investir dans l’immobilier sans y consacrer de temps tout en limitant les risques, LSI prend en charge tous les aspects de votre investissement : recherche du bien, obtention du financement, montage juridique et fiscal, travaux de rénovation, mise en location et gestion locative. À ces fins, vous pouvez alors opter pour le statut du LMNP aux BIC réels pour pratiquer des amortissements en toute sérénité avec la garantie d’obtenir un accompagnement de qualité à chaque étape du projet.

Secrets recommandés
Faut-il acheter sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif ?
Acheter sa résidence principale ou investir dans l’immobilier locatif est un débat récurrent entre spécialistes de l’immobilier. Si la plupart des conseillers en gestion de patrimoine vous incitent en priorité à acheter votre résidence principale, il existe plusieurs situations où ce choix n’est pas opportun.
Quel est l’impact du nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique) sur la mise en location d’un bien immobilier ?
Inséré dans le dossier de diagnostics techniques (DDT), le nouveau DPE location doit être remis au locataire à la signature du bail. Si vous ne le transmettez pas, vous vous exposez à lui verser des dommages et intérêts.
Pourquoi envisager un investissement locatif en banlieue parisienne ?
Vous choisirez la banlieue où investir en fonction de votre stratégie d’investisseur : court ou long terme (plus-value vs revenus), clientèle cible et apport disponible.

Recevoir une brochure

Quels sont vos objectifs d'investissement ?

Recevoir une brochure

Recevoir une brochure