Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Comme tous revenus locatifs, les loyers perçus d’une location saisonnière sont fiscalisés. L’imposition dépend du régime retenu, forfaitaire ou réel, et du statut sous lequel vous exercez votre activité (LMNP ou LMP). Vous devrez peut-être payer d’autres taxes comme la CFE ou la TVA.
La location meublée de courte durée présente des caractéristiques différentes de la location meublée classique. Elle peut être proposée dans des villas, appartements ou studios affectés exclusivement à une clientèle de passage, qui occupe les lieux pour quelques nuits, semaines ou mois, sans dépasser 90 jours consécutifs. Elle ne constitue donc pas la résidence principale du locataire.
Le meublé de location touristique peut faire l’objet d’un classement de 1 à 5 étoiles. Pour l’obtenir, vous devrez faire une demande à un organisme accrédité, qui organisera une visite de votre logement.
Contrairement à la location meublée classique, la location saisonnière implique en outre la réalisation de certaines démarches en mairie :
En revanche, la location meublée touristique et classique présente un point commun : les revenus tirés de la mise en location constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc taxés dans cette catégorie à l’impôt sur le revenu.
Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime de bénéfice réel.
On parle indifféremment de régime forfaitaire, de régime micro BIC ou encore de régime micro-entreprise. Pour pouvoir en bénéficier, il faut que le montant brut annuel de vos recettes locatives n’excède pas 72 600 € en location saisonnière classique, 176 200 € en location saisonnière classée ou en chambres d’hôtes.
Avec le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos recettes locatives. Vous profitez à la place d’un abattement sur le montant brut des loyers. Le taux de cet abattement dépend de la nature de votre meublée de tourisme :
Le régime réel ou de bénéfice réel s’applique d’office si les loyers sont supérieurs à 72 600 € pour les locations saisonnières classiques ou à 176 200 € pour les locations saisonnières classées. Vous pouvez aussi choisir ce régime d’imposition en dessous de ces seuils, s’il se révèle plus avantageux pour vous.
L’avantage du régime réel, c’est que comme son nom l’indique, il vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel. En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements. Le but est de créer des déficits qui viendront en diminution de votre base imposable.
En location meublée saisonnière, vous pouvez déduire des BIC :
Vous avez la possibilité d’amortir tant l’immobilier que le mobilier, pour prendre en compte leur dévalorisation au fil du temps et de leur usage. Seule condition à respecter : l’amortissement ne peut pas générer de déficit.
Si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, il se crée un déficit, qui sera traité différemment selon si vous exercez votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).
Il est d’usage de dire que le régime réel est plus avantageux que le micro pour les contribuables les plus fortement imposés, ou lorsque les charges sont supérieures aux abattements de 50 % et 71 %. N’hésitez pas à demander l’avis d’un comptable pour choisir le bon régime d’imposition !
La fiscalité de la location saisonnière implique le paiement d’autres taxes comme les prélèvements sociaux, la TVA ou la CFE dans certains cas.
Collectés sur les revenus du travail, du capital ou du patrimoine, les prélèvements sociaux servent à financer les contributions de solidarité (CSG, CRDS…), mais ne donnent pas droit à une couverture sociale. À l’inverse, les cotisations sociales ouvrent droit à des prestations sociales. Vous serez redevable des premiers ou des secondes en fonction du montant de vos recettes locatives annuelles :
Bon à savoir : le seuil prélèvements sociaux / cotisations sociales passe de 23 000 € à 5 348 € pour les chambres d’hôtes.
Normalement, la location meublée saisonnière n’est pas soumise à la TVA. En revanche, vous y serez assujetti si vous proposez trois des quatre services suivants :
De nombreuses communes touristiques, littorales et de montagne ont instauré une taxe de séjour sur les locations saisonnières. Elle peut vous concerner notamment si vous proposez un hébergement en résidence de tourisme ou une chambre d’hôte. Elle est soit recouvrée au réel auprès du client, soit de manière forfaitaire auprès du propriétaire.
La cotisation foncière des entreprises est normalement due par les LMNP comme par les LMP. Toutefois, les investisseurs en meublés de tourisme sont exonérés de CFE, sauf si une délibération de la commune où est implanté le logement en dispose autrement.
Notez que si vous êtes exonéré de CFE, vous êtes également exonéré de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).
La fiscalité de la location saisonnière fonctionne de la même manière en direct, via une agence immobilière ou en passant par une plateforme de mise en relation comme Airbnb. Vous devrez déclarer au fisc les recettes perçues de la mise en location, payer les prélèvements sociaux ou les cotisations sociales, l’éventuelle TVA ou CFE…
Pour avoir droit à une exonération d’imposition en location saisonnière, vous devez remplir deux conditions :
Les revenus locatifs d’un meublé saisonnier constituent des BIC, qui seront imposés au régime forfaitaire (avec abattement de 50 ou 71 %) ou au régime réel. En parallèle, vous devez vous acquitter des prélèvements sociaux ou cotisations sociales, payer la TVA si vous proposez au moins 3 services et éventuellement verser une taxe de séjour et la CFE.
Selon la taille de la ville où est implanté votre meublé de tourisme, vous devrez soit obtenir une autorisation de changement d’usage du logement puis le déclarer en mairie, soit procéder à la déclaration et faire le changement d’usage, soit tout simplement faire la déclaration. Vous devrez également obtenir un numéro SIRET pour déclarer vos revenus locatifs.