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Quelle est la fiscalité applicable aux revenus des locations saisonnières ?

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Comme tous revenus locatifs, les loyers perçus d’une location saisonnière sont fiscalisés. L’imposition dépend du régime retenu, forfaitaire ou réel, et du statut sous lequel vous exercez votre activité (LMNP ou LMP). Vous devrez peut-être payer d’autres taxes comme la CFE ou la TVA.

Les spécificités de la location saisonnière

La location meublée de courte durée présente des caractéristiques différentes de la location meublée classique. Elle peut être proposée dans des villas, appartements ou studios affectés exclusivement à une clientèle de passage, qui occupe les lieux pour quelques nuits, semaines ou mois, sans dépasser 90 jours consécutifs. Elle ne constitue donc pas la résidence principale du locataire.

Le meublé de location touristique peut faire l’objet d’un classement de 1 à 5 étoiles. Pour l’obtenir, vous devrez faire une demande à un organisme accrédité, qui organisera une visite de votre logement.

Contrairement à la location meublée classique, la location saisonnière implique en outre la réalisation de certaines démarches en mairie :

  • Si le bien est situé dans une très grande ville, vous devrez obtenir le changement d’usage du logement puis le déclarer en tant que meublé de tourisme 
  • Si le bien est situé dans une grande ville, vous procéder à une démarche inverse (déclaration puis changement d’usage) 
  • Ailleurs, vous devrez seulement déclarer le meublé de tourisme

En revanche, la location meublée touristique et classique présente un point commun : les revenus tirés de la mise en location constituent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont donc taxés dans cette catégorie à l’impôt sur le revenu.

Fiscalité de location meublée saisonnière : quels sont les régimes d’imposition applicables ?

Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime forfaitaire et le régime de bénéfice réel.

Le régime forfaitaire d’imposition de la location saisonnière

On parle indifféremment de régime forfaitaire, de régime micro BIC ou encore de régime micro-entreprise. Pour pouvoir en bénéficier, il faut que le montant brut annuel de vos recettes locatives n’excède pas 72 600 € en location saisonnière classique, 176 200 € en location saisonnière classée ou en chambres d’hôtes.

Avec le régime forfaitaire, vous ne pouvez pas déduire vos charges de vos recettes locatives. Vous profitez à la place d’un abattement sur le montant brut des loyers. Le taux de cet abattement dépend de la nature de votre meublée de tourisme :

  • 50 % pour la location saisonnière classique 
  • 71 % pour la location saisonnière classée et les chambres d’hôtes

Le régime réel d’imposition de la location de courte durée

Le régime réel ou de bénéfice réel s’applique d’office si les loyers sont supérieurs à 72 600 € pour les locations saisonnières classiques ou à 176 200 € pour les locations saisonnières classées. Vous pouvez aussi choisir ce régime d’imposition en dessous de ces seuils, s’il se révèle plus avantageux pour vous.

L’avantage du régime réel, c’est que comme son nom l’indique, il vous permet de déduire vos charges pour leur montant réel. En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements. Le but est de créer des déficits qui viendront en diminution de votre base imposable.

Les charges déductibles au réel

En location meublée saisonnière, vous pouvez déduire des BIC :

  • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier du prêt immobilier 
  • Les primes d’assurance (garantie des loyers impayés, propriétaire non occupant…) 
  • Les dépenses d’entretien et de réparation
  • Les charges de copropriété 
  • Les impôts et taxes qui ne seront pas répercutés sur le locataire (notamment la taxe foncière et taxe d’habitation,  ne pouvant pas être mis à la charge d’une clientèle de passage) 
  • La rémunération de l’agence immobilière dans le cadre d’une gestion locative…

L’amortissement au régime réel

Vous avez la possibilité d’amortir tant l’immobilier que le mobilier, pour prendre en compte leur dévalorisation au fil du temps et de leur usage. Seule condition à respecter : l’amortissement ne peut pas générer de déficit.

Le déficit au régime réel

Si vos charges sont supérieures à vos recettes locatives, il se crée un déficit, qui sera traité différemment selon si vous exercez votre activité en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).

  • Vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ou inférieures à la moitié des revenus de votre foyer fiscal : vous êtes considéré comme un LMNP. Le déficit que vous créez est reportable pendant 10 ans, exclusivement sur les BIC non professionnels de location meublée 
  • Vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 € et constituent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal : vous êtes considéré comme un LMP. Le déficit que vous générez est imputable sur votre revenu global sans limitation de montant. Si votre impôt est insuffisant pour absorber tout le déficit, alors vous pouvez le reporter sur votre revenu global pendant 6 ans

Il est d’usage de dire que le régime réel est plus avantageux que le micro pour les contribuables les plus fortement imposés, ou lorsque les charges sont supérieures aux abattements de 50 % et 71 %. N’hésitez pas à demander l’avis d’un comptable pour choisir le bon régime d’imposition !

Location saisonnière : les autres impôts

La fiscalité de la location saisonnière implique le paiement d’autres taxes comme les prélèvements sociaux, la TVA ou la CFE dans certains cas.

Les prélèvements sociaux et cotisations sociales

Collectés sur les revenus du travail, du capital ou du patrimoine, les prélèvements sociaux servent à financer les contributions de solidarité (CSG, CRDS…), mais ne donnent pas droit à une couverture sociale. À l’inverse, les cotisations sociales ouvrent droit à des prestations sociales. Vous serez redevable des premiers ou des secondes en fonction du montant de vos recettes locatives annuelles :

  • En dessous de 23 000 € : vous devez payer des prélèvements sociaux au taux de 17.2 % 
  • Au-dessus de 23 000 € : vous devez payer des cotisations sociales. Le taux applicable dépend du régime social auquel vous êtes rattaché : micro-entrepreneur ou régime général des indépendants. Vous pouvez rester au régime micro tant que vos recettes locatives n’excèdent pas 72 600 € pour une location saisonnière classique, 176 200 € pour une location saisonnière classée.

Bon à savoir : le seuil prélèvements sociaux / cotisations sociales passe de 23 000 € à 5 348 € pour les chambres d’hôtes.

La TVA

Normalement, la location meublée saisonnière n’est pas soumise à la TVA. En revanche, vous y serez assujetti si vous proposez trois des quatre services suivants :

  • Réception de la clientèle 
  • Fourniture du petit déjeuner
  • Fourniture du linge de maison 
  • Nettoyage régulier du logement

La taxe de séjour

De nombreuses communes touristiques, littorales et de montagne ont instauré une taxe de séjour sur les locations saisonnières. Elle peut vous concerner notamment si vous proposez un hébergement en résidence de tourisme ou une chambre d’hôte. Elle est soit recouvrée au réel auprès du client, soit de manière forfaitaire auprès du propriétaire.

La CFE

La cotisation foncière des entreprises est normalement due par les LMNP comme par les LMP. Toutefois, les investisseurs en meublés de tourisme sont exonérés de CFE, sauf si une délibération de la commune où est implanté le logement en dispose autrement.

Notez que si vous êtes exonéré de CFE, vous êtes également exonéré de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Fiscalité de location saisonnière avec Airbnb : que faut-il déclarer ?

La fiscalité de la location saisonnière fonctionne de la même manière en direct, via une agence immobilière ou en passant par une plateforme de mise en relation comme Airbnb. Vous devrez déclarer au fisc les recettes perçues de la mise en location, payer les prélèvements sociaux ou les cotisations sociales, l’éventuelle TVA ou CFE…

Quand peut-on être exonéré d’imposition sur la location saisonnière ?

Pour avoir droit à une exonération d’imposition en location saisonnière, vous devez remplir deux conditions :

  • Proposer une partie de votre résidence principale à une clientèle de passage (par exemple, une chambre d’hôte) 
  • Percevoir des recettes locatives annuelles inférieures à 760 € par an
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Foire aux questions

Quel impôt sur la location saisonnière ?

Comment déclarer une location meublée de tourisme ?