Comment se prémunir contre la vacance locative ?

Le rendement de votre investissement immobilier dépend de nombreux facteurs, dont le taux d’occupation du logement. Pendant tout le temps où il n’est pas loué, vous devez assumer seul le remboursement des mensualités, ou vous n’empochez pas de revenus complémentaires si votre prêt immobilier est déjà soldé. Fléau des investisseurs, la vacance locative n’est pourtant pas une fatalité. Découvrez les meilleurs conseils pour l’éviter !

Qu’est-ce que la vacance locative ?

Avant de vous lancer dans l’investissement locatif, vous avez longuement mûri votre projet, afin de vous assurer un taux de rentabilité le plus haut possible. Vous avez ainsi sélectionné avec soin l’emplacement de votre bien immobilier, choisi entre la location vide et meublée, puis déterminé le statut (LMP, LMNP, SARL de famille…) et le régime fiscal les plus avantageux pour vous (micro ou réel).

Un facteur pourtant essentiel pour le rendement de votre placement reste imprévisible : la vacance locative. Celle-ci désigne la période qui s’écoule entre le moment où votre locataire quitte les lieux et où un nouveau preneur fait son entrée.

Il convient de distinguer la vacance locative de la carence locative, celle-ci correspondant à la période qui s’écoule entre le moment où vous mettez votre bien sur le marché pour la première fois et le moment où il est loué.

Naturellement, pendant tout le temps où votre logement est vacant, il ne vous procure aucun revenu locatif. Pour vous donner un ordre d’idée, une vacance locative d’un mois sur une année représente une perte de loyers et un manque à gagner d’environ 8 % pour le propriétaire bailleur. Alors même que le remboursement du crédit immobilier, les charges et impôts, eux, continuent de courir. Voyons à présent comment réduire le taux de vacance locative et de carence locative.

Quelles sont les bonnes pratiques pour éviter la vacance locative ?

Si la vacance locative est due à un mauvais emplacement du logement, vous n’aurez pas beaucoup de leviers à actionner pour attirer les candidats locataires. Mais le plus souvent, si votre logement ne trouve pas preneur, c’est soit parce que le loyer a été surévalué, soit parce que l’appartement ou maison n’est pas au goût du jour. Pour vous assurer un minimum de recettes locatives et limiter la vacance, vous pouvez aussi envisager de proposer votre bien en colocation. Enfin, confier la gestion locative à un mandataire constitue aussi une piste à exploiter pour ne pas que le logement vous reste longtemps sur les bras.

Bien estimer le montant du loyer pour limiter la vacance locative

Naturellement, en tant que propriétaire bailleur et investisseur, vous êtes tenté de fixer un montant de loyer le plus haut possible, pour tirer plus de recettes de votre location. Toutefois, ce calcul n’est pas le bon, car un loyer surévalué fait fuir les locataires et est susceptible d’augmenter la vacance locative.

À ce stade, vous devez vous poser quelques questions :

• Le loyer est-il en adéquation avec les prix du marché immobilier sur le secteur où est implanté le logement ? Pour déterminer si c’est le cas ou non, vous vous livrerez à une comparaison avec des biens proposés dans le même quartier et qui présentent des caractéristiques similaires 
• Le loyer correspond-il à la superficie du bien et à sa nature (location vide, location meublée, location saisonnière…) ? Offrant tout le mobilier nécessaire à la vie courante, un logement meublé justifie une surcote de l’ordre de 15 à 20 % 
• Votre logement dispose-t-il d’équipements ou de spécificités apportant une plus-value au locataire, comme un extérieur, une vue sur un monument parisien, une exposition sud, etc. ? Se trouve-t-il à proximité de certaines commodités comme des écoles, des commerces, des transports en commun ? Si c’est le cas, vous pouvez rehausser légèrement le prix du loyer par rapport à la moyenne pratiquée 
• Votre logement est-il situé en zone en tension foncière et soumis à l’encadrement des loyers, comme c’est le cas à Paris et à Lille ? Dans cette hypothèse, vous devez absolument respecter la réglementation, sous peine de sanctions administratives. Si en revanche, l’offre est supérieure à la demande, vous devrez ajuster votre loyer pour rendre votre logement compétitif 
• Avez-vous opté pour un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel ? Dans ce cas, vous n’êtes pas non plus libre de fixer le loyer, vous devez respecter les plafonds légaux de prix au mètre carré.

Réaliser des travaux pour éviter la vacance locative

Autre facteur de nature à impacter la vacance locative : l’attractivité de votre logement, particulièrement s’il est localisé sur un secteur où l’offre est supérieure à la demande. Pour le rendre séduisant aux yeux des locataires, le passage par la case travaux est souvent nécessaire, qu’il s’agisse d’un simple home staging ou d’une remise à neuf. Votre objectif sera de créer un véritable coup de cœur lors des visites.

Les travaux de rénovation doivent aussi se concevoir sur les périodes pendant lesquelles le logement est occupé, dans le but de conserver le plus longtemps possible le locataire en place, et donc d’éviter la vacance locative.

Si vous avez opté pour le régime du réel en location meublée ou non meublée, vous pouvez déduire les frais liés à des travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien de votre base imposable.

Mettre son bien en colocation pour diminuer la vacance locative

L’investissement en colocation a le vent en poupe, car il présente un avantage certain : il permet de diluer le risque d’impayés entre plusieurs locataires. Quid avec la vacance locative ? Nombre d’investisseurs s’imaginent, à tort, que la colocation s’adresse uniquement aux étudiants et qu’ainsi, le risque de turn-over est plus élevé. Il n’en est rien. La colocation est de plus en plus prisée par les actifs urbains et tend à devenir un véritable mode de vie. Elle est d’ailleurs à l’origine d’un nouveau mode d’hébergement : le coliving, qui se situe entre la colocation et l’offre hôtelière.

Signer un mandat de gestion pour se prémunir contre la vacance locative

Pour éviter la vacance locative, il faut également que vous rebondissiez rapidement entre deux locataires. Vous devez ainsi prendre des photos, rédiger et publier une annonce immobilière bien en amont de la sortie du locataire. Idem, la sélection des dossiers doit se faire avant que le preneur actuel n’ait quitté votre logement. Encore faut-il avoir le temps de réaliser toutes ces tâches ! Si tel n’est pas votre cas, il reste une solution à envisager : le mandat de gestion locative confié à un tiers (agence immobilière, administrateur de biens…).

Disposant d’un réseau étendu et d’un vivier de candidats dans ses fichiers, le mandataire vous trouvera rapidement le locataire idéal, vous prémunissant ainsi contre la vacance locative.

La souscription d’une assurance vacance locative, une bonne idée ?

Souscrire une assurance vacance locative vous permettra de percevoir une indemnisation lorsque votre logement se retrouve vacant. Toutefois, l’indemnité est très rarement égale au montant du loyer non perçu (fréquemment, elle est plafonnée à 80 %), et généralement, elle vous est versée pour une durée fixée au contrat (quelques mois). Vous devrez en outre composer avec un délai de franchise pendant lequel la garantie ne peut pas être activée, de l’ordre de 4 à 5 mois. Des points auxquels il vous faudra porter une attention particulière au moment de comparer les devis d’assurances vacance locative !

Les offres disponibles sur le marché sont très onéreuses, notamment au regard des prestations effectivement réalisées. C’est ainsi que le plus souvent, le propriétaire souscrit une assurance vacance locative par le biais d’un mandat de gestion.  Apportant de gros volumes d’affaires à l’assureur, le mandataire bénéficie en contrepartie de tarifs avantageux sur les assurances orientées risque locatif (vacance locative, assurance propriétaire non occupant -PNO- et garantie des loyers impayés -GLI-).

Toutefois, la cotisation pour une assurance vacance locative demeure élevée : comptez entre 1 et 1.5 % des recettes annuelles encaissées. Si vous avez opté pour le régime fiscal du réel, sachez que les primes d’assurance font partie des charges déductibles des revenus fonciers (location vide) ou des BIC (location meublée).

Notez qu’il est quasiment impossible de s’assurer contre la carence locative. En effet, comme votre bien n’a encore jamais été mis sur le marché, il est difficile pour l’assureur d’estimer le risque à couvrir.

Alors, est-ce judicieux de souscrire une assurance vacance locative, puisqu’il vous faudra attendre plusieurs mois pour solliciter une indemnisation ? Tout dépend de la situation géographique du bien. S’il se trouve dans une zone en tension foncière, où la demande est supérieure à l’offre, le risque de vacance locative s’avère très limité, particulièrement si vous avez fixé un loyer juste et avez réalisé quelques travaux. À l’inverse, si vous avez investi sur un secteur où la vacance locative est susceptible de durer plusieurs mois, alors pouvoir compter sur une indemnisation, même partielle, vous permettra de mieux faire face au remboursement de votre prêt et à mieux maîtriser votre budget.

Les Secrets de l’Immo vous propose une solution d’investissement immobilier clé en main. Disposant d’un réseau de partenaires locaux, nous sélectionnons pour vous les meilleurs profils de locataires en limitant le risque de vacance locative. Contactez-nous pour échanger sur votre projet immobilier.