Comment investir dans l’immobilier en France depuis l’étranger ?

Investir dans l’immobilier en France en tant que non-résident : les opportunités et les défis

De nombreux investisseurs non-résidents français considèrent à juste titre l’investissement immobilier en France comme une opportunité attrayante. Que ce soit pour générer des revenus locatifs, préparer leur retraite ou diversifier leur portefeuille, l’immobilier français offre divers avantages. Cependant, il existe des défis spécifiques liés à l’investissement immobilier en France en tant que non-résident. Dans cet article, nous explorerons ces opportunités et défis.

Les opportunités liées à l’investissement immobilier en France

1. Diversification du portefeuille : L’immobilier est un excellent moyen de diversifier un portefeuille d’investissement. En investissant en France, les non-résidents peuvent équilibrer leur portefeuille et réduire les risques liés à la volatilité des marchés financiers.
2. Revenus locatifs : L’investissement immobilier offre la possibilité de percevoir des revenus locatifs réguliers. Ces revenus peuvent constituer une source de revenus stable pour les non-résidents qui cherche à se constituer un patrimoine de qualité et pérenne en France.
3. Potentiel de plus-value : Le marché immobilier français offre un potentiel de plus-value intéressant. Les investissements bien choisis peuvent prendre de la valeur au fil du temps, offrant ainsi la possibilité de réaliser un profit substantiel en cas de revente.
4. Avantages fiscaux : La France propose différents régimes fiscaux avantageux pour les investisseurs, notamment le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ces régimes permettent de réduire de manière assez conséquente la charge fiscale sur les revenus locatifs.

5. Cotisations pour la retraite : L’investissement dans des biens meublés, sous le régime LMNP ou LMP, peut également aider les non-résidents français à cotiser pour leur retraite.

Les défis de l’investissement immobilier en France en tant que non-résident

1. Obtention de financement : Obtenir un prêt immobilier en tant que non-résident peut être un défi. Les banques peuvent être réticentes à prêter de l’argent à des emprunteurs vivant à l’étranger en raison du risque supérieur lié à l’éloignement géographique.  
2. Gestion à distance : La gestion d’une propriété à distance peut être complexe. Cela implique de rédiger des annonces immobilières, d’organiser des visites, de sélectionner des locataires, de superviser des travaux d’entretien, de faire face à des problèmes de vacance ou de carence locative, de gérer les dégradations et de s’occuper de la déclaration des revenus locatifs. D’où l’intérêt de déléguer la gestion locative à une agence qui prend le relai pour se charger de cet aspect.
3. Fiscalité complexe : La fiscalité en France peut être complexe, surtout pour les non-résidents. Il est essentiel de comprendre comment les revenus locatifs sont imposés, les déductions auxquelles on peut prétendre et les différents régimes fiscaux, y compris le LMNP et le LMP.

Investir en France depuis l’étranger : est-ce possible ?

L’investissement immobilier en France depuis l’étranger est tout à fait possible. Contrairement à d’autres pays, la loi française ne réserve pas la propriété immobilière aux seuls ressortissants nationaux. Les non-résidents, qu’ils soient issus de la zone européenne ou d’autres parties du monde, peuvent acheter un bien immobilier en France.
En matière immobilière, c’est la loi du lieu de situation du bien qui s’applique, c’est-à-dire la loi française. Par conséquent, les investisseurs étrangers seront soumis au régime fiscal français pour l’imposition des revenus locatifs et des plus-values immobilières, ainsi qu’aux règles de propriété françaises.
Cependant, il est important de noter que ces dispositions ne s’appliquent pas en matière successorale. En cas de décès, le bien échappe à la loi française, et c’est la loi du dernier lieu de résidence du défunt qui s’applique pour le calcul des droits de succession. Les investisseurs étrangers peuvent opter pour l’application de leur loi nationale sous certaines conditions grâce à un testament.

Pouvoir emprunter en France en tant que non-résident

Obtenir un prêt immobilier en France en tant que non-résident peut s’avérer difficile. Les banques françaises sont souvent prudentes envers les emprunteurs vivant à l’étranger en raison du risque supplémentaire. Pour augmenter vos chances d’obtenir un financement, plusieurs facteurs sont à prendre en compte :

• Situation politique et économique : Le pays dans lequel vous résidez ou êtes expatrié joue un rôle essentiel dans l’obtention d’un crédit immobilier. Des pays stables sur le plan économique et politique peuvent faciliter l’accès à un prêt.
• Contrat de travail : Les expatriés employés par une société française, que ce soit via un contrat de détachement ou un contrat local, ont généralement plus de chances d’obtenir un emprunt que les étrangers employés par une entreprise étrangère sous contrat local.
• Éligibilité : En France, les organismes de crédit accordent une grande importance aux revenus, à l’apport personnel et à la garantie. Il est essentiel de vérifier votre éligibilité avant de rechercher un prêt.

Pour les non-résidents, le montant de l’apport personnel requis est généralement plus élevé que pour les nationaux, atteignant souvent 20 à 40 % du budget total du projet. La garantie est également obligatoire pour obtenir un financement, et les emprunteurs étrangers peuvent être amenés à consentir une hypothèque ou une inscription du privilège de prêteur de deniers.
La recherche d’une banque qui accepte de prêter de l’argent aux investisseurs immobiliers étrangers peut être complexe, car de nombreuses banques en ligne n’offrent pas cette possibilité. Toutefois, certaines grandes institutions bancaires en France accordent des prêts aux non-résidents français.
Compte tenu de ces défis liés à l’obtention d’un prêt en tant qu’investisseur étranger, il est recommandé de faire appel à un courtier immobilier pour obtenir de l’aide dans ce processus.

Les différents types de location en France pour les investisseurs étrangers

L’investisseur immobilier non-résident dispose de plusieurs options pour la location de son bien en France. Chacune de ces options comporte ses propres avantages et inconvénients :

• Location nue : Ce type de location offre la stabilité d’un engagement de location de trois ans minimum. Les loyers sont généralement plus bas, mais il est possible de déduire des charges des revenus fonciers, ce qui peut réduire la charge fiscale.
• Location meublée : La location meublée est avantageuse en termes de revenus, avec des loyers en moyenne supérieurs d’environ 20 % par rapport à la location nue. De plus, les investisseurs peuvent pratiquer des amortissements et déduire davantage de charges.
• Location saisonnière : La location saisonnière peut générer des loyers élevés, mais le bien est rarement occupé toute l’année. De plus, des formalités administratives, telles que la déclaration auprès de la mairie locale, sont nécessaires et souvent compliqué à obtenir. Il convient de noter que le contexte législatif et politique n’est pas très favorable au développement de ce type d’exploitation au vu du manque de logements à long terme.

Fiscalité pour les investisseurs immobiliers étrangers en France

La fiscalité en France peut être complexe, en particulier pour les non-résidents. La plupart des pays ont signé des conventions fiscales avec la France pour éviter la double imposition. Voici comment fonctionne la fiscalité pour les investisseurs immobiliers étrangers :

• Location nue : Les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Les investisseurs ont le choix entre le régime micro, qui permet un abattement de 30 % sur les revenus, ou le régime réel, qui autorise la déduction des charges réelles.
• Location meublée : Les revenus sont catégorisés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les investisseurs peuvent opter pour le régime micro ou le régime réel, qui permet la déduction des charges réelles.
• Location saisonnière : La fiscalité dépend du nombre de semaines de location. Les revenus sont également catégorisés en BIC. Les investisseurs peuvent choisir entre le régime micro ou le régime réel.

Les taux d’imposition varient en fonction du montant des revenus et du choix entre le taux minimum d’imposition (20 % ou 30 %) et le taux moyen, qui peut être plus favorable. Des prélèvements sociaux de 17,2 % s’appliquent également, tout comme la taxation des plus-values immobilières en cas de revente. Les non-résidents possédant un patrimoine immobilier en France supérieur à 1,3 million d’euros peuvent être soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Gérer un bien immobilier depuis l’étranger : défis et solutions

La gestion d’un bien immobilier depuis l’étranger peut être complexe et chronophage. Cela inclut la rédaction d’annonces immobilières, l’organisation des visites, la sélection des locataires, la supervision des travaux d’entretien, la gestion de la vacance locative, la résolution des problèmes de dégradations, la déclaration des revenus locatifs et le paiement de l’impôt correspondant.
Pour surmonter ces défis, de nombreux investisseurs non-résidents français font appel à des services d’investissement clé en main, tels que ceux proposés par Les Secrets de l’Immo. Ces services offrent un accompagnement complet à chaque étape du processus, de la recherche de biens à la gestion des locataires. Ils incluent :

• Évaluation du projet immobilier et du budget de l’investisseur.
• Qualification et négociation de l’opportunité 
• Recherche et obtention de financement.
• Gestion du montage juridique et fiscal de l’opération.
• Réalisation de travaux de rénovation et d’entretien.
• Mise en location.

Ces services offrent une solution pratique pour les investisseurs non-résidents, leur permettant de tirer le meilleur parti de leur investissement immobilier en France sans avoir à s’occuper des aspects fastidieux de la gestion.

Conclusion

Investir dans l’immobilier en France en tant que non-résident présente de nombreuses opportunités, mais comporte également des défis particuliers. Comprendre les lois et les réglementations françaises, ainsi que les options fiscales disponibles, est essentiel pour réussir dans cet environnement. Les investisseurs non-résidents peuvent bénéficier de l’accompagnement de professionnels de l’immobilier, tel que Les Secrets de l’Immo, pour faciliter leur démarche et maximiser leur investissement en France. Avec les bonnes informations et les bonnes ressources, l’investissement immobilier en France devient accessible et rentable pour les non-résidents.
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