Non-résident français, vous souhaitez acheter un bien immobilier en France pour le louer. De cette manière, vous vous assurez un complément de revenus et disposez d’un pied-à-terre pour la retraite ou pour les vacances. Si le projet reste possible, vous rencontrerez certaines difficultés pour obtenir un financement, rechercher un logement et le gérer. Une solution s’impose alors : l’investissement locatif clé en main. Étranger et achat immobilier en France : tout ce qu’il vous faut savoir !
Oui, il est tout à fait possible pour un étranger d’investir en France. La loi ne réserve pas la propriété immobilière aux seuls ressortissants nationaux. Dès lors, que vous soyez résident de la zone européenne ou d’autres pays du monde, vous pouvez acheter un bien immobilier en France.
En matière immobilière, c’est la loi du lieu de situation du bien qui s’applique, en l’occurrence la loi française. Vous serez donc soumis au régime fiscal français pour l’imposition des revenus locatifs et de la plus-value immobilière, et les règles de propriété s’imposent à vous.
En revanche, cette disposition ne s’applique pas en matière successorale. En cas de décès, le bien échappe à la loi française, ce sera la loi de votre dernier lieu de résidence qui s’appliquera pour le calcul des droits de succession. Grâce à un testament et sous conditions, vous pouvez préférer l’application de votre loi nationale.
Pour investir en France depuis l’étranger, vous avez besoin d’un financement. Si elle n’est pas impossible, l’obtention d’un prêt immobilier quand on est non-résident demeure difficile. En effet, les banques se montrent frileuses vis-à-vis des emprunteurs qui ne vivent pas en France, car le risque de ne pas récupérer les fonds prêtés est plus élevé du fait de l’éloignement géographique.
La situation politique et économique du pays dans lequel vous vivez ou êtes expatrié est l’un des critères fondamentaux pour l’obtention d’un crédit immobilier. Vous trouverez plus facilement un financement si vous vivez aux États-Unis qu’en Iran.
Autre facteur pris en compte : votre contrat de travail. Les expatriés avec un contrat de détachement ou un contrat local, mais embauché par une société française, ont ainsi plus de chances d’obtenir un emprunt qu’un étranger employé par une entreprise étrangère sous contrat local.
Vous devez vérifier si vous êtes éligible à l’obtention d’un prêt immobilier. En France, les organismes de crédit attachent une importance toute particulière à :
Vous devez ensuite trouver une banque qui accepte de prêter de l’argent aux investisseurs immobiliers étrangers. C’est une mission impossible auprès des banques en ligne, mais certains grands noms du secteur bancaire accordent des emprunts aux non-résidents français.
Au regard des obstacles à franchir pour l’obtention d’un prêt quand on est investisseur étranger, il vaut mieux faire appel à un courtier immobilier.
À savoir : les notaires sont tenus de vérifier la provenance des fonds, pour éviter le blanchiment d’argent. En cas de doute sur leur origine, ils préviendront le service TRACFIN ;
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L’investisseur immobilier en France depuis l’étranger dispose de plusieurs options pour son achat : la location nue, la location meublée, la location saisonnière et le démembrement de propriété.
Comme n’importe quel investisseur, vous devez sélectionner avec soin l’emplacement du bien immobilier afin d’assurer le meilleur taux de rendement de votre investissement locatif. Pour trouver le bien idéal, vous pouvez faire appel à des professionnels.
Première possibilité : la location nue. Elle présente plusieurs avantages : le turn-over des locataires est moins élevé, vous pouvez déduire des charges de vos revenus fonciers pour créer un déficit foncier et réduire ainsi votre imposition, vous n’avez pas à remplir de documents pour créer votre statut de loueur.
En contrepartie, vous devez composer avec quelques inconvénients. L’engagement de location avec un preneur s’effectue pour au moins trois ans, sauf si celui-ci décide de quitter le logement avant la fin de la période. En outre, les loyers sont plus faibles qu’en location meublée, ce qui impacte nécessairement la rentabilité de l’investissement immobilier.
Deuxième possibilité : la location meublée.
La location meublée est très avantageuse, en ce qu’elle est consentie moyennant des loyers en moyenne supérieurs de 20 % par rapport à la location vide. De plus, vous pouvez pratiquer des amortissements et déduire plus de charges qu’en location nue.
Troisième possibilité : la location saisonnière.
C’est indéniablement celle qui offre les meilleurs loyers, mais le logement est rarement loué toute l’année. En outre, il vous faut procéder à de nombreuses formalités, comme la déclaration ou l’obtention d’une autorisation de la mairie du lieu où est implanté le logement.
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Quatrième possibilité : l’investissement en démembrement de propriété.
Vous allez acheter la nue-propriété d’un bien, l’usufruit étant confié à un bailleur ou réservé au vendeur dans le cadre d’un viager. L’avantage de ce montage, c’est que vous profitez d’une décote sur le prix de vente d’environ 40 %. À l’échéance de la convention de démembrement ou au décès du vendeur en viager, vous devenez pleinement propriétaire du bien sans frais ni formalités supplémentaires.
Il vous faut réaliser cette démarche à distance. Pour être certain de sélectionner le bon bien, faites appel à un professionnel de l’immobilier. Agence immobilière, chasseur d’appartement : moyennant une commission qui peut aller jusqu’à 10 % du prix du bien, ils s’efforceront de trouver l’appartement ou la maison idéale.
Votre pays a très probablement signé une convention fiscale avec la France. Elle prévoit l’imposition des revenus locatifs dans le pays source, en l’occurrence, la France.
Si vous avez opté pour la location nue, les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Si vous avez choisi la location meublée ou le meublé de tourisme, vous percevez des BIC. Vous avez ensuite le choix entre le régime micro et le régime du réel.
Le régime micro s’applique seulement si les revenus n’excèdent pas 15 000 euros pour la location vide, 72 600 euros pour la location meublée, 176 200 euros pour le meublé de tourisme. Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % en location vide, 50 % en location meublée, 71 % en meublé de tourisme.
Le régime réel permet de déduire les charges pour leur montant réel. Il s’applique d’office si les plafonds des régimes micro sont dépassés, ou sur option.
Se pose ensuite la question du taux d’imposition. Deux options s’offrent à vous :
S’ajouteront les prélèvements sociaux obligatoires de 17.2 % et la taxation de la plus-value des étrangers en cas de revente.
À savoir : si la valeur de votre patrimoine en France excède 1.3 millions d’euros, vous serez assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
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La gestion locative implique de nombreuses tâches difficiles à réaliser depuis l’étranger, comme :
Pour vous affranchir de ces contraintes, il existe une solution efficace et pertinente : l’investissement locatif clé en main, comme le propose Les Secrets de l’Immo. Nous vous proposons un accompagnement sur mesure à chaque étape de votre projet.
Ensemble, nous faisons le point sur votre projet immobilier et sur votre budget. Notre équipe vous assiste dans la recherche et l’obtention d’un financement. Nous nous chargeons de gérer le montage juridique et fiscal de l’opération. Notre équipe de professionnels du bâtiment s’occupe de réaliser des travaux à haute valeur ajoutée pour votre logement. Enfin, nous gérons la sélection du locataire. Contactez-nous pour en savoir plus !