Le temps des bonnes affaires
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La blockchain en immobilier, ça vous parle ? Que vous soyez investisseur en immobilier débutant ou confirmé, cette nouvelle manière d’acquérir un bien immobilier et de se partager les rendements pourrait vous séduire.
En effet, plutôt que d’acquérir un bien via une société pour vendre les parts sociales de cette dernière, il est possible de le diviser en token et d’en proposer l’acquisition sur un marché primaire dédié.
Comment fonctionne la tokenisation d’un bien immobilier ? Est-ce une avancée avec de véritables avantages pour les investisseurs immobiliers ?
La tokenisation d’un bien immobilier est un concept relativement simple à comprendre. Elle consiste à diviser un bien en plusieurs token qui représente une fraction du bien immobilier sous-jacent. Dans les faits, le token immobilier ressemble beaucoup aux parts sociales d’un fonds d’investissement immobilier ou d’une SCI (société civile immobilière) où le capital (ayant permis d’acquérir le bien) est divisé en une multitude de parts conférant des droits à leur propriétaire tels que la perception des bénéfices.
Toutefois, contrairement aux parts sociales, les tokens immobiliers sont créés et enregistrés sur une blockchain pour s’assurer de l’authenticité des tokens et garantir l’exactitude des informations stockées.
La blockchain n’est pas apparue avec les tokens immobiliers. Il s’agit d’une technologie permettant le stockage et la transmission d’informations de manière décentralisée sous la forme de blocs infalsifiables. Chaque modification entraîne la création de nouveaux blocs, remplaçant le contenu des précédents de sorte que les informations contenues sont toujours à jour et exactes.
La blockchain s’oppose au registre centralisé tenu par une autorité unique tel le registre cadastral permettant d’identifier et d’attester des droits de propriété immobiliers des personnes.
Avec la blockchain, chaque membre du réseau contribue à la fiabilité des informations de sorte qu’un individu isolé ne dispose pas du pouvoir suffisant pour falsifier le registre.
On dit alors que la blockchain est inviolable et permet d’assurer un niveau de sécurité inégalable.
Toutefois, et c’est notamment le cas avec les cryptomonnaies et autres crypto actifs, la blockchain a un véritable coût énergétique puisqu’il faudra que des membres du réseau effectue des calculs de validation en permanence pour faire évoluer les blocs et tenir à jour le registre.
Dès lors, la blockchain peut servir de registre pour enregistrer, traiter et effectuer les transactions relatives aux différents tokens immobiliers.
En effet, s’il est possible de diviser un bien immobilier en actif numérique c’est-à-dire en tokens, encore faut-il être capable de les échanger et d’attester à tout moment de la propriété effective de chaque token.
De plus, comme nous le verrons, des droits sont attachés à chaque token, par exemple le droit de percevoir les loyers du bien mis en location. Pour faciliter l’exécution des droits attachés à chaque token immobilier, il est possible d’utiliser des smart contracts capables d’interagir avec la blockchain.
Pour définir la valeur d’un token immobilier, deux signaux peuvent être pris en compte :
Théoriquement, la valeur du token immobilier devrait être égale à la valeur de marché du bien immobilier sous-jacent. Mais il est désormais courant, surtout en matière de crypto actif, d’observer une décorrélation entre le prix d’un crypto actif et de son sous-jacent.
En tout état de cause, le prix d’un token immobilier dépend des règles définies par son émetteur :
Au demeurant, il est légitime de se poser la question de l’intérêt de la tokenisation d’un bien immobilier. En effet, pourquoi ne pas créer simplement une société pour acquérir un bien locatif puis vendre des parts sociales à des investisseurs intéressés ?
L’un des premiers avantages des tokens immobiliers réside dans le faible coût de transaction né de l’achat et de la vente de tokens.
En effet, lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez vous acquitter de droits d’enregistrement qui représentent environ 8 % du prix de vente pour de l’immobilier ancien.
De même, il faudra passer un processus contractuel long et chronophage (signature du compromis de vente, expiration du délai de rétractation, réalisation de la condition suspensive, signature de l’acte de vente…) impliquant l’intervention de nombreux tiers (notaire, agent immobilier, administration…).
Remarque : La technologie des smart contracts en matière de vente immobilière pourrait automatiser tous ces aspects en tirant les conséquences effectives de la réalisation de chaque condition contractuelle (obtention d’un financement par exemple) pour opérer un transfert de propriété automatique.
Dès lors, la tokenisation d’un bien immobilier permet de s’affranchir de l’intervention des tiers et des processus contractuels longs. Ne s’agissant pas d’un bien immobilier à proprement parler, mais d’un actif numérique, il peut s’échanger instantanément sur un marché secondaire pour un coût de transaction défiant toute concurrence !
Autrement dit, cela revient à permettre une cotation continue d’un bien immobilier sur une marketplace ce qui n’est pas possible avec des parts de sociétés civiles immobilières (en raison notamment de l’obligation de faire agréer la cession aux associés existants). Ainsi, par l’intermédiaire de ses tokens, le bien immobilier jouit d’une meilleure liquidité.
En dehors des grandes villes et capitales, l’immobilier n’est pas un actif reconnu pour sa liquidité. En effet, en raison de la multiplicité des marchés de l’immobilier et de la longueur des processus transactionnels, il n’est pas rare de devoir s’armer de patience avant de pouvoir vendre son bien immobilier. L’intervention des particuliers dans l’investissement immobilier reste une dynamique très locale où, par exemple, il est rare pour un Alsacien d’investir dans de l’immobilier locatif japonais.
La division d’un bien immobilier en tokens permet alors à l’actif de changer de dimension en devenant numérique. Dès lors, une multitude d’acheteurs potentiels peuvent s’intéresser au bien et s’échanger des tokens immobiliers en continu sur une marketplace prévue à cet effet, et ce, quelle que soit la localisation géographique du bien.
L’autre intérêt de la tokenisation d’un bien immobilier tient à la haute sécurité de la blockchain. Contrairement à un registre centralisé, la blockchain est réputée pour être infalsifiable de sorte qu’il n’y a aucune chance que votre token disparaisse en raison d’une manipulation ou d’une erreur humaine.
Vous avez alors la propriété du token immobilier sans que personne ne puisse vous évincer depuis la tenue du registre.
Cette sécurité est un véritable plus quand on sait que les transferts de propriété des parts sociales de SCI sont uniquement consignés dans un registre tenu par la société elle-même (dans le meilleur des cas). La preuve de la propriété des parts sociales se faisant alors via un acte de cession ou de souscription de parts. La perte de ces documents contractuels n’est pas sans poser de soucis…
Bien qu’ils soient soumis à une réglementation financière spécifique (titres financiers ou ICOs depuis la loi PACTE), les tokens immobiliers offrent une liberté plus importante à l’émetteur dans le choix des droits reconnus aux propriétaires de token.
En effet, il est par exemple possible d’envisager des tokens obligataires adossés à un titre de créance permettant d’acquérir un bien immobilier avec un coupon fixe ou variable payé à échéance successive aux propriétaires de tokens. Ces tokens obligataires peuvent alors échanger facilement sur une plateforme dédiée.
Il existe bien d’autres possibilités telles que créer des tokens immobiliers portant sur la propriété d’un bien immobilier de rapport prévoyant une répartition du loyer perçu mensuellement entre tous les propriétaires de tokens.
Bref, à condition de respecter la réglementation, il est possible d’envisager des tokens immobiliers de nature bien différente afin de coller au mieux possible aux demandes des investisseurs.
Certes, aujourd’hui la blockchain immobilière en est qu’à ses débuts, les offres de tokens restent très limitées. Mais, il n’est pas impossible en raison notamment de l’évolution du cadre réglementaire que les tokens puissent remplacer une part importante des investissements en pierre papier et séduisent certains institutionnels pour diversifier leurs fonds d’investissement.