Comment réaliser un investissement rentable à court terme ?

Les investissements rentables à court terme se font souvent au prix d’une volatilité élevée, en témoignent les investissements en actions. Bien que sur le papier, certains produits financiers ou pratiques financières proposent des rendements alléchants à court terme, l’absence de garantie du capital ternit le tableau.

A contrario, les placements garantis tels que les livrets bancaires proposent des rendements stables tellement faibles qu’il est difficile de rivaliser avec l’inflation pour obtenir une rentabilité réelle positive.

Alors, dans un tel contexte, est-il possible de réaliser un investissement rentable à court terme avec un faible risque de perte ?

En combinant expertise et savoir-faire, l’investissement immobilier peut proposer une forte rentabilité à court terme à condition bien sûr de respecter quelques bonnes pratiques. Qu’en est-il des autres stratégies d’investissement ? Peuvent-elles rivaliser avec l’immobilier ?

Pourquoi réaliser un investissement rentable à court terme ?

Avant d’investir, il convient de se poser les bonnes questions quant à l’objectif de son investissement. 

A partir du moment où votre investissement est dans une optique court terme, il faut justifier la raison d’un tel choix.

En effet, il apparaît peu opportun de vendre un bien immobilier à fort rendement au bout de 5 années si c’est pour placer le résultat de la vente sur un livret bancaire ou une assurance vie fond en euros.

C’est pourquoi avant d’investir, il est nécessaire de se fixer des objectifs desquels en découlent l’horizon d’investissement.

Il peut s’agir de :

• préparer sa retraite pour disposer d’un capital convertible en viager ou non
• financer l’étude de ses enfants
• constituer un apport pour acheter sa résidence principale ou secondaire
• constituer une épargne de précaution (une épargne facilement mobilisable pour faire face aux dépenses imprévisibles)
• transmettre son patrimoine dans des conditions fiscales favorables

Selon la nature de vos objectifs, vous pouvez envisager un placement à plus ou moins court terme selon leurs échéances. Il faudra néanmoins tenir compte de plusieurs réalités :

• sauf exceptions, il n’y a pas de rentabilité sans risques
• les placements à court terme rentables se font souvent au prix d’un risque élevé

En d’autres termes, lorsque l’on vous propose un investissement rentable à court terme, mieux vaut être méfiant et essayer de comprendre les imbrications de chaque investissement.

La spéculation à court terme sur les marchés financiers, un investissement rentable ?

De plus en plus de brokers (courtiers) vantent les mérites de la spéculation à court terme sur les marchés financiers par l’intermédiaire de vidéos youtube ou de publicités ciblées. Le plus souvent, ils vous font croire que le marché est prévisible et que vous pouvez surfer sur les tendances haussières ou baissières des marchés financiers pour réaliser des investissements rentables à court terme.

Le rôle des biais cognitifs dans les investissements financiers

Aussi appelé daily trading, ces méthodes financières court termistes sont alléchantes puisqu’elles s’appuient sur certains biais cognitifs bien connu dans l’univers de la finance comportementale tels que :

• le biais rétrospectif où l’investisseur rationalise à posteriori un événement imprévu en estimant qu’il était prévisible au moment de sa survenue. Par exemple, cela revient à se dire après coup que vous auriez dû acheter des Bitcoin en 2008 quand ils valaient quelques centimes, alors qu’il était complètement impossible de prévoir un tel engouement pour l’avenir. Ce biais peut pousser à investir et à adopter une stratégie d’investissement très risquée. Avec le biais rétrospectif, combiné à l’effet moutonnier (n’y voyez pas de condescendance, il s’agit du terme scientifique), l’investisseur franchi le cap de l’investissement pour imiter et tenter de reproduire les performances de l’influenceur youtube
• le biais d’ancrage où l’investisseur dans sa tentative d’estimer l’inconnu (prévoir l’avenir) se base sur des éléments familiers tels que les performances passées d’un actif. Or, il y a une règle basique en finance : les performances passées ne présupposent pas des performances futures. Ainsi, un investissement sur une tendance haussière peut laisser place équiprobablement à une tendance baissière durable ou à une nouvelle hausse de l’actif financier. Impossible de savoir à l’avance.

Il existe bien d’autres biais cognitifs influençant nos décisions d’investissement. Si cela vous intéresse, nous vous invitons à vous approprier les travaux universitaires de David Kahneman.

La volatilité et efficience des marchés financiers

Ceci étant, le daily trading n’est pas une option rentable à court terme en raison de la forte volatilité des marchés financiers et de leur imprévisibilité. De nombreux économistes ont formalisé l’efficience des marchés financiers en démontrant que les arbitrages effectués relevaient en très grande partie du hasard. En effet, selon ces économistes, le marché intègre en temps réel toutes les informations disponibles de sorte que la valeur de marché reflète la valeur réel d’un actif. Ainsi, vos probabilités de perdre sont quasiment équivalentes à vos probabilités de gagner de sorte que votre espérance mathématiques est nulle.

Au moyen de travaux empiriques, Eugène Fama a pu démontrer qu’il était impossible de battre le marché (c’est-à-dire faire des arbitrages permettant de battre un indice de référence). Les investissements rentables à court terme s’effectuent alors “over the counter” (au gré à gré), c’est-à-dire en dehors des marchés financiers.

Pour vous donner la preuve de l’efficience, vous pouvez consulter les études de Morning Stars qui comparent fonds de gestion actifs (ceux effectuant arbitrages financiers) et fonds de gestion passifs (ETF ou fonds indiciel qui n’effectuent pas d’arbitrage et se contentent de conserver leurs actifs financiers). Il en ressort que seulement 20 % des fonds de gestion actifs réussissent à proposer une rentabilité brute supérieure au fond indiciel de référence.

Autrement dit, même les professionnels de la finance effectuant des arbitrages financiers se trompent majoritairement dans leurs choix d’investissement en raison de l’imprévisibilité des marchés.

Pour toutes ces raisons, “jouer” en bourse dans l’espoir de faire un investissement rentable à court terme revient à faire du casino. Pour autant, l’investissement en bourse peut être particulièrement rentable à condition d’investir sur un horizon long terme et de diluer votre portefeuille avec des actifs peu risqués, quitte à perdre de la rentabilité.

Par contre, il est possible d’effectuer des investissements rentables à court terme en immobilier en raison de l’imperfection du marché de l’immobilier.

L’investissement immobilier clé en main pour la rentabilité à court terme

On dit souvent qu’il existe un marché de l’immobilier par rue. S’il existe des éléments macro économiques qui sous tendent l’évolution de l’immobilier à l’échelle d’un pays (tels que les taux d’intérêts d’emprunt), le marché de l’immobilier est un marché hybride constitué de professionnels et de particuliers laissant place à de belles opportunités. 

Il est par ailleurs possible de valoriser un bien immobilier au moyen de travaux qui, dès lors qu’ils sont réalisés dans les règles de l’art et dans un objectif précis, peuvent doper la rentabilité grâce à une belle plus value à la revente.

Comment doper la rentabilité à court terme d’un investissement immobilier ?

Ceci dit, la compréhension du marché, des besoins d’une population cible, nécessite l’intervention de différents professionnels de l’immobilier et du BTP. Si ces derniers ne peuvent pas prévoir l’avenir, ils disposent d’un panel de compétences pour mettre en œuvre un ensemble de bonnes pratiques pour maximiser les chances de réussite du projet et limiter les risques de l’investissement. 

Pour atteindre une rentabilité immobilière à court terme sans prendre de risques inconsidérés, la stratégie peut être la suivante :

• dénicher un bien immobilier ayant un bon emplacement (proche des transports en commun dans une ville proche de bassins d’emploi) de préférence en mauvais état et non valorisé par les anciens propriétaires
• définir un modèle d’investissement : quels types de locataires cibles (en découle le choix du mode de location tels que baux meublés ou baux en location nue, colocation, usage familial, ou usage individuel…) ? Quel type d’acheteurs au moment de la vente (investisseurs professionnels, investisseurs particuliers ou acheteur pour résidence principale, secondaire…)
• du modèle d’investissement découle le choix du type de travaux : transformation d’un immeuble en plusieurs appartements ? Adapter l’espace et le rénover pour en faire une colocation ? Diviser le foncier en plusieurs lots pour construire ?
• l’estimation du prix global de l’investissement pour déterminer la stratégie de financement (prêt in fine ? amortissable ? création d’une société d’investissement immobilier ?). Le financement joue un rôle fondamental dans la rentabilité à court terme de l’investissement puisque l’effet levier du crédit permet de démultiplier la plus value immobilière. 
• réception des travaux aux fins de s’assurer de leur qualité au regard des standards. En effet, la découverte de vices cachés peut venir drastiquement impacter la rentabilité à court terme de l’investissement en sachant que les procédures judiciaires en la matière peuvent prendre de nombreuses années
• la mise en location du bien en attendant la revente de l’actif immobilier pour couvrir les charges d’intérêts du financement et une partie de l’amortissement (en cas de prêt amortissable) 
• la mise en vente du bien immobilier au bout de quelques années pour encaisser la plus value née des forts rendements locatifs de l’immeuble, des travaux réalisées et, avec un peu de chance, de la valorisation du marché de l’immobilier.

L’investissement immobilier clé en main pour assurer votre rentabilité à court terme

Outre ces différents éléments, il faudra aussi faire des arbitrages stratégiques en tenant compte de la fiscalité applicable afin d’établir les montages les plus adaptés au regard de vos contraintes patrimoniales. De même, il est parfois nécessaire de mettre en place un véhicule d’investissement immobilier (une société) dont le choix dépendra principalement des modalités de financement et des objectifs patrimoniaux.

Bref, autant dire qu’investir en immobilier en nom propre dans l’espoir d’obtenir une forte rentabilité à court terme nécessite un panel de compétences très large, de la fiscalité en passant par la gestion de chantier.

A ces fins, pour maximiser votre rentabilité et gagner en sérénité, vous pouvez vous tourner vers notre offre d’investissement immobilier clé en main construite sur un modèle viable de rentabilité à court terme !