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Le cash-flow constitue l’un des indicateurs à connaître absolument pour mesurer la rentabilité de son investissement locatif. Inspirée du monde de l’entreprise, il prend en compte la différence entre flux financiers entrants et sortants pour déterminer si le placement dans la pierre s’autofinance ou non, voire même, s’il génère des revenus complémentaires. Le but étant bien entendu de tendre vers un résultat positif, pour agrandir son patrimoine immobilier sans effort d’épargne supplémentaire. Voici les clés pour réaliser le calcul du cashflow immobilier !
Au moment d’élaborer sa stratégie, l’investisseur se base souvent sur le taux de rendement brut de son placement, qui s’obtient en divisant les recettes locatives par le prix d’acquisition du bien immobilier. Ce calcul présente malheureusement un gros écueil : il ne prend pas en compte les charges liées à la mise en location du logement. Or, elles sont nombreuses et ont mathématiquement un impact sur la rentabilité réelle du placement dans la pierre.
C’est ainsi qu’une nouvelle notion issue de l’entreprise a fait son apparition dans le paysage immobilier : le cashflow. Signifiant littéralement flux de trésorerie, il intègre les recettes, mais aussi les dépenses qui grèvent l’investissement immobilier. Il permet ainsi d’avoir une vision très réaliste de ce que coûte ou génère un investissement locatif sur une période donnée (par mois, sur une année…).
Le calcul du cashflow peut donner lieu à trois résultats :
Comment procéder au calcul du cashflow immobilier ?
Le calcul du cashflow immobilier est a priori assez simple à réaliser, car il consiste à soustraire les charges et impôts des recettes locatives.
Au titre des charges, vous devez notamment prendre en compte :
Prenons un exemple concret pour mieux comprendre le calcul du cashflow immobilier.
Exemple de calcul du cashflow immobilier
Vous achetez cash un logement à 200 000 €. Avant de le mettre en location, vous engagez des travaux de rafraîchissement pour un montant de 1 000 €. Vous le proposez ensuite en location pour un loyer mensuel de 750 €. Chaque mois, vous devez débourser 75 € de charges de copropriété, que vous ne pouvez pas répercuter sur le locataire. En parallèle, vous payez chaque année 3 000 € d’impôt sur vos revenus locatifs. Vous le revendez au bout de 15 ans, au prix de 250 000 €.
Voici le calcul du cashflow immobilier sur toute la période concernée (15 ans) :
| Année | Cashflow immobilier |
| 1 | – (200 000 + 1 000 + 900) + 9 000 – 3 000 =- 195 900 € |
| 2 | 9 000 – 900 – 3 000 = 5 100 € |
| 3 | 5 100 € |
| 4 | 5 100 € |
| 5 | 5 100 € |
| 6 | 5 100 € |
| 7 | 5 100 € |
| 8 | 5 100 € |
| 9 | 5 100 € |
| 10 | 5 100 € |
| 11 | 5 100 € |
| 12 | 5 100 € |
| 13 | 5 100 € |
| 14 | 5 100 € |
| 15 | (250 000 + 9000) – 900 – 3 000 = 255 100 € |
| Total cashflow sur 15 ans | 125 500 € |
Outre de s’assurer une bonne visibilité des flux entrants et sortants liés à votre investissement, le calcul du cashflow immobilier vous permet de déterminer sur quels facteurs agir pour l’améliorer et de remettre ceux-ci à jour lorsqu’ils sont amenés à varier. À chaque instant, vous disposez ainsi du reflet fidèle de ce que vous coûte ou vous rapporte votre investissement.
Nous vous disions plus haut que le calcul du cashflow immobilier est a priori facile à réaliser et nous vous avons fourni un exemple volontairement simpliste. En réalité, de nombreux facteurs doivent être pris en compte pour vraiment mesurer la rentabilité de votre investissement comme :
Le calcul du cash-flow immobilier sur Excel, avec des entrées regroupant tous ces paramètres vous permettra d’avoir une meilleure vision des leviers à actionner pour améliorer le rendement de votre investissement. Par exemple, en mettant en balance les entrées et sorties d’argent, vous devrez peut-être envisager d’allonger la durée de votre crédit, diminuer le montant des mensualités, changer de régime fiscal… Le but étant bien entendu de tendre vers un cashflow positif !
Le calcul du cashflow immobilier à intervalle régulier vous permettra de le remettre à jour lorsque vous revaloriserez le loyer et les charges ou que vous subirez une hausse de vos impôts. De la même manière, vous pourrez ajouter des données relatives à des charges imprévues, qui auront nécessairement un impact sur le rendement de votre investissement.
Le moment où vous revendez votre bien immobilier a lui aussi une importance toute particulière pour le calcul du cashflow immobilier. Si vous avez bien sélectionné votre bien immobilier, sa revente entraînera la création d’une plus-value, qui sera taxée en fonction de la durée de détention et du régime auquel elle est assujettie (plus-value des particuliers ou plus-value des professionnels).
En outre, pour amortir les frais annexes à l’acquisition, vous devez conserver assez longtemps le bien. Grâce au calcul du cashflow immobilier, vous saurez à quel moment il est propice de le revendre.
L’autofinancement est certes louable en soi, mais il ne vous permet pas de diversifier vos placements. À l’inverse, si le calcul du cashflow fait apparaître un résultat positif, alors vous aurez des liquidités à investir dans un autre projet immobilier.
Conjugué à l’effet de levier du prêt immobilier, le cashflow positif vous aidera à vous créer un patrimoine d’envergure sans faire appel à votre épargne, ou tout du moins, avec le moins possible d’apport personnel. C’est en réalité la banque qui financera la majeure partie de l’acquisition du bien. Ainsi pouvez-vous acquérir un logement de 400 000 € avec un apport de 40 000 €. Certes, vous remboursez des intérêts pendant toute la durée du crédit, mais comme le taux d’emprunt demeure la plupart du temps inférieur à l’inflation, l’opération est encore largement rentable. D’autant plus que la loi vous autorise à les déduire de vos revenus imposables si vous êtes assujetti au régime du réel. Aucun autre produit ne peut vous permettre de valoriser autant votre épargne sur le moyen-terme ! Certains produits financiers peuvent vous offrir des gains sérieux, mais vous devrez investir sur des supports risqués.
Le calcul d’un cashflow immobilier positif met en route un véritable cercle vertueux. Grâce aux revenus dégagés, vous augmentez votre capacité d’emprunt et rassurez les banques. Celles-ci se montrent plus enclines à vous prêter de l’argent pour financer un nouveau projet. Si celui-ci génère à son tour un cashflow positif, vous pourrez à nouveau acheter un bien immobilier, etc… Jusqu’à devenir rentier on l’espère pour vous !
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