Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

En tant qu’investisseur locatif, vous devez déclarer chaque année le montant des loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire les frais et charges et diminuer ainsi votre impôt. En location nue, la loi vient préciser les différentes catégories de charges déductibles des revenus fonciers. Nous vous les présentons ici.

À quelles conditions peut-on déduire les charges ?

Pour être déductibles des revenus fonciers, les charges doivent répondre à certains critères :

• Entrer dans la catégorie des revenus fonciers. En clair, sont seulement visées les charges liées à la mise en location d’un immeuble ou d’un logement vide (non meublé)
• Être engagées pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu : les dépenses doivent vous permettre de générer un revenu supplémentaire ou d’en conserver le montant initial
• Vous devez effectivement les avoir supportées en tant que propriétaire-bailleur. Les dépenses que vous exposez pour vous-même ne sont pas éligibles à la déduction. Il en va de même pour les dépenses qu’un tiers a engagées pour votre compte
• Les charges doivent être payées au cours de l’année d’imposition. Les dépenses déductibles du revenu foncier 2020 doivent donc être acquittées en 2020
• Vous devez prouver ces dépenses auprès de l’administration fiscale. Pensez bien à conserver les factures, les justificatifs et tout autre document relatifs à ces charges !

Défiscalisation travaux : que peut-on déduire ?

La loi distingue trois catégories de frais liés aux travaux :

• Les dépenses de réparation et d’entretien : ce sont celles qui permettent de maintenir le logement en usage d’habitation ou de le remettre en état. Sont ici visés les gros travaux et le gros œuvre (remplacement d’équipements essentiels comme le chauffage central, réfection de la toiture…)
• Les dépenses d’amélioration : il s’agit des travaux ajoutant de nouveaux éléments ou équipements, pour améliorer le confort par exemple
• Les dépenses de reconstruction et d’agrandissement : les travaux créent une modification substantielle de l’existant. Par exemple, la création d’une nouvelle pièce

Seules les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont donc pas éligibles à la déduction.

Bon à savoir : les travaux incombant au locataire ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers. Cependant, ils peuvent être admis en déduction si vous les avez réalisés et payés dans l’un des trois cas suivants :

• Si la force majeure ou la vétusté du logement les a rendus nécessaires
• Si les travaux sont liés à un vice de construction ou une malfaçon
• Si les travaux ont été réalisés pour faciliter la mise en location du bien, avant l’entrée dans les lieux du locataire

Comment fonctionne la déduction des intérêts d’emprunt en investissement locatif ?

Les intérêts d’emprunt constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Une seule condition : le prêt doit avoir été souscrit pour l’acquisition, la construction, la conservation, l’amélioration ou la réparation du logement mis en location. Attention, ce sont bien les intérêts d’emprunt qui sont visés, et non les mensualités intégrales du crédit !

Les frais bancaires sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Oui, car la loi considère que les frais bancaires se rattachent à la catégorie des intérêts d’emprunt. Font ainsi partie des charges déductibles des revenus fonciers :

• Les frais bancaires de constitution de dossier
• Les frais de constitution d’hypothèque
• Les sommes versées à un organisme de cautionnement non remboursables en fin de crédit
• Les frais de mainlevée
• Les agios et commissions des banques

En revanche, les pénalités de remboursement anticipé ne constituent pas des charges déductibles du revenu foncier.

Les frais d’agence sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Les frais d’agence appartiennent à une catégorie globale : celle des frais de gestion. À ce titre, vous pouvez déduire les charges relatives :

• À un mandat de gestion locatif
• À la rémunération d’un concierge ou d’un gardien
• Aux frais de procédure. Il s’agit des dépenses relatives au règlement des litiges avec votre locataire, un entrepreneur, un voisin…

Les autres charges déductibles des revenus fonciers

Outre les dépenses précédemment exposées, la loi considère comme charges déductibles du revenu foncier :

• Les dépenses que vous avez engagées pour le compte de votre locataire et dont vous n’avez pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année où il a quitté les lieux
• Les provisions pour les charges de copropriété, dont la rémunération versée au syndic
• Les primes d’assurance : sont visées l’assurance de prêt, l’assurance en garantie des loyers impayés, l’assurance propriétaire non occupant…
• Les taxes et impôts qui vous incombent, comme la taxe foncière et taxes annexes
• Un pourcentage du montant des loyers si vous avez opté pour un dispositif d’investissement locatif comme la loi Cosse ancien

Les charges déductibles et le déficit foncier

Si les charges déductibles des revenus fonciers font naître un déficit foncier, alors celui-ci est imputable sur votre revenu global dans une limite de 10 700 €. En revanche, les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être déduits du revenu global, seulement des revenus fonciers.

Les sommes excédant le plafond de 10 700 € ou provenant des intérêts d’emprunt sont reportables pendant les 10 années suivantes, mais uniquement dans la catégorie des revenus fonciers.

L’alternative aux charges déductibles : l’abattement du régime micro-foncier

Si vous percevez moins de 15 000 € de recettes locatives annuelles brutes, alors vous pouvez préférer le régime micro-foncier au régime réel. Vous ne pourrez pas déduire vos charges de vos revenus locatifs. En revanche, vous bénéficiez d’un abattement de 30 % qui prend en compte les frais liés à votre investissement locatif.

Vous indiquerez seulement le montant des loyers perçus sur votre feuille d’impôt. Le fisc s’occupe ensuite d’appliquer l’abattement. La déclaration est donc bien plus simple à réaliser qu’en régime réel.

Si vous êtes éligible à ce régime d’imposition, mais que vous hésitez avec celui du réel, posez une question : mes charges représentent-elles plus ou moins de 30 % de mes revenus ? Si c’est moins, restez en micro-foncier. Si c’est plus, optez pour le régime réel, afin de déduire vos charges de vos revenus fonciers pour leur montant réel. Cette option sera irrévocable pendant 3 ans.