Le temps des bonnes affaires
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Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) se voit appliquer un régime fiscal particulier en raison de la nature des locations envisagées. En effet, les revenus locatifs de la location meublée sont imposables dans la catégorie BIC permettant ainsi au loueur d’opter pour le régime micro BIC ou pour le régime réel.
Particulièrement intéressant fiscalement, nous allons aborder toutes les spécificités fiscales du statut LMNP.
Avant de s’intéresser à la fiscalité du statut lmnp, il est impératif de définir la location meublée. En effet, le régime fiscal LMNP découle du type de logement loué et du contrat de bail afférent. Si le logement ne répond pas aux critères d’un logement meublé, la location sera considérée comme nue de sorte que les revenus locatifs seront imposables dans la catégorie revenus fonciers.
Ainsi, pour bénéficier du statut LMNP, il faut :
Les baux meublés signés après août 2015 obligent le propriétaire de mettre à disposition un logement présentant un certain nombre d’équipements obligatoires :
| Fonction / pièce du logement meublé | Équipements obligatoires |
| Cuisine et salle à manger | – Plaque de cuisson – Four ou micro-onde – Réfrigérateur – Congélateur ou compartiment dédié ayant une température inférieure à – 6°C – Vaisselle proportionnelle au nombre d’occupants – Ustensile de cuisine – Table – Chaises |
| Entretien | Matériel d’entretien en adéquation avec les caractéristiques du logement et des surfaces |
| Chambre | Lit Literie (draps, couettes, oreillers…) Volets ou rideaux (de quoi occulter la lumière du jour et garantir l’intimité des occupants) |
Divers | Luminaires |
De plus, le logement doit répondre aux critères d’un logement décent tel qu’un bon état d’entretien permettant d’assurer au locataire le clos et le couvert, la protection contre l’infiltration d’air parasite…
À défaut, un juge peut requalifier le contrat de location meublé en contrat de location nue entraînant par voie de conséquence l’imposition de manière rétroactive des revenus locatifs perçus en revenus fonciers.
Si le logement répond aux caractéristiques d’un meublé, le propriétaire pourra envisager sa location en meublé au moyen d’un contrat de bail en meublé. Il est aussi possible de signer un bail mobilité (ou bail Macron) si le locataire est dans l’une des situations suivantes :
Le bail meublé et le bail mobilité répondent sur de nombreux aspects aux règles générales du bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989) avec quelques exceptions concernant notamment la durée du bail et le préavis du locataire.
| Caractéristiques du bail | Bail meublé d’habitation | Bail mobilité |
| Durée du bail | 1 an minimum (ou 9 mois si le locataire est étudiant) | De 1 à 10 mois maximum |
| Dépôt de garantie | 2 mois maximum | Aucun |
| Durée du préavis du bailleur | 3 mois minimum | Seulement en cas de motif légitime (non paiement du loyer par le locataire par exemple) |
| Durée de préavis du locataire | 1 mois minimum | 1 mois minimum |
| Régime fiscal | BIC (LMNP ou LMP) | BIC (LMNP ou LMP) |
La location meublée est donc une location relativement temporaire à mi-chemin entre la location nue et la location saisonnière impliquant un risque de vacances locatives non négligeable. Ceci étant, la location meublée est la seule manière pour le propriétaire de bénéficier du régime LMNP s’il répond aux critères d’éligibilité.
Outre les conditions tenant au logement, le propriétaire du bien immobilier doit répondre à deux conditions cumulatives pour bénéficier du statut LMNP à savoir :
Si le loueur ne respecte pas l’une de ces conditions, l’administration fiscale considérera que la location meublée est exercée à titre professionnel. On parlera alors de loueur en meublé professionnel (LMP). Les conséquences fiscales en découlant sont nombreuses et entraînent en principe l’assujettissement du loueur aux paiements de cotisations sociales.
Comme nous l’avons vu, les revenus locatifs de la location meublée sont considérés comme des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ils ne viennent donc pas s’ajouter aux revenus fonciers issus d’une éventuelle location nue.
Dès lors, le contribuable peut opter entre deux régimes distincts pour l’imposition de ses revenus locatifs :
Le régime micro BIC s’adresse principalement aux particuliers ne souhaitant pas faire appel à un expert comptable pour établir les comptes de leur activité de location en meublée.
Le régime micro BIC ne permet pas de déduire les charges réellement engagées pour l’exploitation du bien immobilier. Cependant, il propose un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des charges de sorte que les revenus locatifs sont seulement imposables pour moitié.
Sur les revenus BIC nets (après abattement), le LMNP devra s’acquitter :
Plus avantageux fiscalement que le régime micro foncier (30 %), la fiscalité du LMNP au régime micro BIC est un véritable atout si la proportion des charges par rapport aux recettes est inférieure à 50 %.
Dans le cas contraire, il est préférable de s’orienter vers le régime réel, bien que celui-ci implique la sollicitation d’un expert comptable.
Comme son nom l’indique, le régime réel du loueur en meublé non professionnel permet de déduire toutes les charges au réel afférentes à l’exploitation du logement meublé.
Ainsi, le LMNP peut déduire de ses revenus locatifs BIC :
Par ailleurs, la spécificité et l’atout principal du régime LMNP au régime réel tient à la possibilité d’amortir le bâti de l’immeuble par composant de manière linéaire (en fonction de la durée de vie de chaque élément et de leur prépondérance dans le prix d’acquisition). Autrement dit, le loueur en meublé non professionnel peut déduire de ses revenus BIC chaque année une fraction du prix du logement afin de diminuer ses revenus locatifs imposables.
Cette règle fiscale a néanmoins deux limites :
De plus, le LMNP peut amortir fiscalement dans les conditions de droit commun :
Ces spécificités techniques (amortissement par composant et ventilation du bâti) obligent le LMNP à faire appel à un expert comptable pour établir les comptes annuels et le résultat fiscal, obligation légale propre à tous les régimes réels.
Pour mieux comprendre les enjeux fiscaux en présence, faisons un comparatif des deux régimes pour un logement d’une valeur de 200 000 euros loué 9 000 euros à l’année. Le compte de résultat de la location du LMNP est le suivant :
| Charges annuelles | Débit | Crédit |
| Gestion locative | 1 000 euros | |
| Intérêts d’emprunt | 500 euros | |
| Copropriété | 700 euros | |
| Taxe foncière | 200 euros | |
| Assurance | 300 euros | |
| Dotation aux amortissements | 4 000 euros | |
| Totales charges | 6 700 euros | |
| Produits annuels | ||
| Recettes locatives | 9 000 euros | |
| Solde | 2 300 euros |
Dans ces circonstances, les charges déductibles représentent plus de 50 % des recettes locatives, il est donc plus intéressant fiscalement d’opter pour le régime réel. Ceci étant, chaque situation est différente, l’arbitrage doit donc être fait au cas par cas selon les revenus locatifs générés et les charges pesant sur l’exploitation du logement meublé.
L’autre point intéressant de la fiscalité LMNP tient à l’imposition des plus-values. Normalement, à partir du moment où le bien immobilier fait l’objet d’un amortissement comptable, le calcul de la plus-value se fait à partir de la valeur nette comptable du bien (c’est-à-dire le prix d’acquisition duquel on retranche les dotations aux amortissements).
Au régime LMNP, l’assiette des plus-values est calculée à partir du prix d’acquisition (éventuellement augmenté des charges afférentes et des travaux de rénovation), peu importe que des amortissements aient été pratiqués ou non.
L’assiette de plus-value est donc moins élevée.
De plus, le LMNP bénéficie des abattements pour durée de détention dans les conditions suivantes :
| Durée de détention | Taux d’abattement impôt sur le revenu | Taux d’abattement prélèvement sociaux |
| < 6 ans | 0 % | 0 % |
| Entre la 6e et la 21e année | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 %/an |
| À partir de la 22e année | Exonération de la plus-value | 9 %/an |
| À partir de la 30e année | Exonération de la plus-value | Exonération de la plus-value |
Autrement dit, à partir de la 30e année, la plus-value immobilière du LMNP est totalement exonérée d’impôt et de prélèvement sociaux.
Le régime fiscal du LMNP est donc particulièrement incitatif à la location meublée pour le traitement fiscal des revenus locatifs ou de la plus-value. Il faudra néanmoins veiller à ce que logement présente toutes caractéristiques requises pour être considérées comme meublé. De plus, l’intervention d’un expert comptable est plus que recommandée.
Cependant, il est possible d’opter pour une autre alternative : l’investissement locatif clé en main. De la recherche de l’immeuble en passant par son ameublement jusqu’à sa gestion locative, vous pouvez générer des revenus locatifs clés en main dans un cadre fiscal et financier optimisé en adéquation avec vos problématiques patrimoniales !
Les revenus locatifs des LMNP sont imposables dans la catégorie BIC. Ils peuvent opter pour le régime : micro BIC ou régime réel.
Toutes les charges d’exploitation du logement meublé peuvent être déduites en LMNP. De plus, il est possible d’amortir le bâti du bien immobilier par composant de manière linéaire.