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Exercer l’activité de marchand de biens en SAS ou SASU : la bonne idée ?

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Vous avez le choix d’exercer votre activité de marchand de biens en direct ou par le biais d’une société. L’une d’elles est plébiscitée des entrepreneurs : la SASU / SAS. Elle offre en effet de nombreux avantages, dont la souplesse dans la rédaction des statuts et la responsabilité limitée aux apports. Ces atouts ne doivent pas occulter certains inconvénients, comme la double imposition des bénéfices ou le poids des cotisations sociales. C’est pourquoi une autre forme juridique comme la SARL peut s’avérer plus judicieuse pour votre projet. Tout ce que vous devez savoir sur la SAS marchand de biens 

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

L’activité de marchand de biens consiste à acheter et à revendre des biens immobiliers, fonds de commerce, parts ou actions de sociétés immobilières pour en tirer un profit.

Légalement, il n’existe pas de statut de marchand de biens. Il appartient à l’administration fiscale de vous qualifier ou non comme tel, en fonction de deux critères dégagés par la jurisprudence.

L’exercice habituel de l’activité d’achat-revente

À nouveau la loi n’a pas posé de définition précise du caractère habituel de l’opération d’achat revente. Dès lors, il est apprécié en fonction de facteurs objectifs comme la récurrence des actes, leur nombre ou leur volume. Un arrêt de la Cour de cassation vient dire que le fait d’acheter et de revendre un immeuble en bloc ne constitue pas une activité habituelle d’achat-revente. En revanche, l’achat en bloc et la revente en lots caractérise l’exercice habituel de l’activité.

L’intention spéculative

Le marchand de biens achète et revend dans le but de réaliser un profit, et ce, à court terme. Pour apprécier ce critère, le fisc prend en compte la durée qui s’écoule entre l’achat et la revente et la volonté de dégager un gain.

Quels sont les avantages d’une SAS pour un marchand de biens ?

La société par actions simplifiée (SAS) est l’un des statuts juridiques que vous pouvez choisir pour exercer votre activité de marchand de biens. Elle présente de nombreux avantages, particulièrement pour limiter les risques financiers liés à ce type d’opérations.

La possibilité de se lancer seul en SASU marchand de biens

Vous pouvez vous lancer seul avec une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) ou décider de vous associer au sein d’une SAS. Si vous prévoyez une clause dans les statuts, vous n’aurez aucune formalité supplémentaire à réaliser pour basculer de l’une à l’autre. Dans le cas contraire, vous devrez procéder à une modification statutaire.

La souplesse dans la rédaction des statuts de la SAS marchand de biens

C‘est le grand point fort des SAS marchand de biens. La loi n’impose que quelques mentions obligatoires dans les statuts, mais sinon, vous pouvez organiser le fonctionnement de votre société comme vous l’entendez. Choix de la majorité pour délibérer valablement, attribution de droits de préférence sur les actions, création d’un ou plusieurs organes de direction : la SAS peut être réglée comme du papier à musique !

Pas de capital social minimal en SAS marchand de biens

Vous pouvez devenir marchand de biens en SAS avec 1 €. Toutefois, nous ne vous le recommandons pas, car le capital social est le gage des créanciers. Pour vous accorder leur confiance, travailler avec vous ou vous octroyer un prêt professionnel, il faudra que le capital initial soit relativement conséquent, en adéquation avec l’envergure de votre activité.

La responsabilité limitée aux apports en SAS marchand de biens

L’activité d’achat-revente suppose de mobiliser d’importants moyens financiers. En SAS, votre responsabilité est limitée aux apports consentis dans le capital social, ce qui vous permet de protéger votre patrimoine personnel. En clair, en cas de dettes, les créanciers ne pourront pas vous demander plus que ce que vous avez injecté au départ dans la SAS, sauf si en tant que président, vous avez commis des fautes ou des négligences de gestion susceptibles d’ouvrir une action pour comblement du passif. 

Rattachement du président au régime général de la Sécurité sociale

Le marchand de biens président de SAS / SASU est considéré comme un assimilé salarié et rattaché en tant que tel au régime général de la Sécurité sociale. En conséquence, il dispose d’une couverture sociale étendue, avec prévoyance, droits à la retraite, mais pas d’allocations chômage.

Quels sont les inconvénients d’une SAS pour un marchand de biens ?

La SAS marchand de biens présente aussi des inconvénients que vous devez avoir en tête avant de choisir cette structure juridique.

Double imposition des bénéfices en SAS marchand de biens

Commençons par celui qui touche au portefeuille du marchand de biens actionnaire : l’imposition des bénéfices. Ceux-ci sont d’abord taxés au niveau de la société, à 15 % pour la fraction du gain inférieure à 38 120 €, à 26.5 % au-delà. Ensuite, si vous vous versez des dividendes, ceux-ci seront imposés à la flat tax de 30 % (17.2 % de prélèvements sociaux et 12.8 % d’impôt sur le revenu), ou sur option, au barème progressif de l’IR après abattement de 40 %.

 

Les cotisations sociales en SAS marchand de biens

Si vous ne vous versez pas de rémunération, vous ne paierez pas de cotisations sociales. Dans le cas contraire, en contrepartie de l’avantageuse protection sociale du président, vous devrez verser des charges sociales lourdes, dont le montant est fonction de la rémunération. Pour optimiser ce poste de dépenses, il faudra procéder à un arbitrage entre salaire et dividendes, étant entendu que si ces derniers ne sont pas soumis à cotisations sociales, ils n’ouvrent pas non plus droit à couverture sociale.

Les frais de constitution

Devenir marchand de biens en SAS implique de nombreux frais à la création dont notamment :

  • La rédaction des statuts juridiques par un avocat 
  • La publication d’une annonce légale 
  • L’immatriculation auprès du centre de formalités des entreprises

La tenue d’une comptabilité rigoureuse

Exercer l’activité de marchand de biens en SAS impose enfin de tenir une comptabilité d’engagement avec bilan et compte de résultat. Une tâche que vous avez tout intérêt à confier à un expert-comptable si vous n’y connaissez rien, pour éviter des redressements du fisc.

Quelle autre société pour marchand de biens choisir ?

Bien entendu, la SAS /SASU n’est pas le seul statut juridique accessible au marchand de biens. Nous n’aborderons pas ici la micro-entreprise, qui n’est pas adaptée à une activité d’achat-revente d’immeuble, eu égard à la responsabilité illimitée du micro-entrepreneur, au plafonnement du chiffre d’affaires et à l’impossibilité de déduire ses charges.

L’EI / EIRL marchand de biens

Rapidement, sachez qu’il est possible de se lancer en entreprise individuelle, mais il convient de préférer l’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL), pour limiter votre responsabilité au patrimoine affecté à l’activité. De plein droit, elle est soumise au régime de la transparence, avec imposition des bénéfices entre vos mains. Vous pouvez la soumettre sur option à l’impôt sur les sociétés. Toutefois, elle n’offre pas la possibilité d’accueillir un associé si l’activité se développe, alors autant lui préférer la SASU de marchand de biens.

La SCI marchand de biens

Comme son nom l’indique, la société civile immobilière poursuit un objet civil, incompatible avec l’activité d’un marchand de biens, qui elle, est commerciale. En revanche, si vous souhaitez vous lancer dans l’achat de terrains pour y faire de la construction et de la revente, alors la SCI construction vente est envisageable. Cependant, elle présente un inconvénient majeur : elle est créée pour un projet et un seul. Vous devez donc en constituer une par opération, avec les frais et le formalisme que cela suppose. Compliqué, donc !

La SARL marchand de biens

La SARL a de nombreux points communs avec la SAS marchand de biens :

  • Il n’existe pas de capital social minimum 
  • Vous pouvez commencer votre activité seul en EURL puis basculer en SARL par la suite 
  • La responsabilité est limitée aux apports dans le capital 
  • La SARL est de plein droit soumise à l’IS (l’EURL est soumise de plein droit à l’IR) 
  • La comptabilité est la même, avec bilan et compte de résultat

En revanche, la SARL se distingue de la SAS marchand de biens sur quelques points :

  • Le gérant majoritaire est rattaché à la Sécurité sociale des indépendants au titre de travailleur non-salarié et bénéficie en conséquence d’une protection sociale moins étendue 
  • La société doit verser un montant minimum de cotisations sociales à l’URSSAF chaque année, même si le dirigeant ne se verse pas de rémunération. En revanche, le taux est bien moins élevé que pour un président de SAS 
  • Les statuts sont strictement encadrés par la loi : vous disposez de peu de marge de manœuvre pour l’organisation et le fonctionnement de la société 
  • Si votre moitié vous aide dans votre activité de marchand de biens, elle peut opter pour le statut de conjoint collaborateur, ce qui n’est pas possible en SAS marchand de biens.

Si vous hésitez encore dans le choix du statut idéal pour devenir marchand de biens, il peut être judicieux de vous rapprocher d’un juriste !

Chez Les Secrets de l’Immo nous disposons d’une véritable compétence juridique  en interne, capable de vous orienter au mieux dans le choix de votre structure juridique en fonction de la nature de votre projet immobilier, de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.  

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