Vous envisagez d’investir dans l’immobilier sous le statut de marchand de biens ? Avant de vous lancer, il vous faut savoir que la fiscalité applicable à ces professionnels de l’immobilier prévoit des règles dérogatoires en matière de droits de notaire, d’imposition des plus-values et de TVA.
Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité est d’acheter et de revendre des biens immobiliers, des parts ou actions de sociétés immobilières ou des fonds de commerce pour dégager une plus-value. Il n’existe pas de statut légal de marchand de biens, vous serez qualifié comme tel par l’administration fiscale si vous remplissez les deux conditions cumulatives suivantes :
Le caractère habituel de l’achat-revente n’est pas défini par la loi. Il s’apprécie donc en fonction de critères objectifs comme le nombre, le volume et le rythme des opérations réalisées chaque année par le marchand de biens. Par exemple, le fait d’acquérir un immeuble pour le diviser et le revendre en plusieurs lots constitue une opération habituelle d’achat-revente. En revanche, n’est pas qualifiée comme telle l’opération visant à acheter et à revendre l’immeuble en bloc.
Votre objectif en tant que marchand de biens est de réaliser un profit à court terme. Vous achetez un bien en vue de réaliser une plus-value. Pour caractériser l’intention spéculative, la loi se base sur le délai qui s’écoule entre l’achat et la revente du logement. S’il est trop long, l’administration peut requalifier l’acte de commerce (la revente par un marchand de biens) en acte civil, ce qui a bien entendu des conséquences sur la fiscalité de l’opération (notamment le recalcul des droits de notaire, et la taxation de la plus-value au régime des particuliers).
Les revenus tirés de la revente des biens immobiliers, c’est-à-dire les plus-values, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leur imposition dépend de la structure juridique choisie pour exercer l’activité de marchand de biens. Deux options possibles : les sociétés de personnes, comme l’EURL ou l’entreprise individuelle (les BIC sont alors taxés entre les mains du marchand de biens, au barème progressif de l’impôt sur le revenu) ou les sociétés de capitaux comme la SARL, la SAS / SASU (les BIC sont alors taxés au niveau de l’entreprise, à l’impôt sur les sociétés).
Il convient de raisonner non pas opération par opération comme le font les particuliers, mais en fonction du bénéfice total réalisé sur un exercice comptable. Vous devez faire la différence entre le prix d’achat augmenté des diverses dépenses liées à l’opération (comme des travaux par exemple) et le prix de cession. La plus-value que vous dégagez est ensuite soumise en fonction de la forme juridique :
En fonction de la tranche marginale d’imposition à laquelle vous êtes rattaché, il peut être plus opportun d’exercer votre activité dans une société de capitaux, ce qui permettra de diminuer la taxe sur la plus-value et de ne pas payer de prélèvements sociaux.
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Les particuliers qui achètent un bien sont soumis au paiement de droits de mutation à titre onéreux, de droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, auxquels il convient d’ajouter les honoraires du notaire. La note s’avère particulièrement élevée, puisqu’elle représente 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
Les marchands de biens peuvent bénéficier d’un régime dérogatoire, qui prévoit une exonération de droits de mutation à titre onéreux ou d’une exonération de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement, ce qui mécaniquement diminue le montant des frais de notaire. Quatre situations :
Lorsque le régime de faveur est conditionné à la revente dans les 5 ans ou à la réalisation des travaux dans les 4 ans, le marchand de biens doit prendre l’engagement dans l’acte d’achat du bien, sous peine de remise en cause de l’avantage par l’administration fiscale.
En tant que marchand de biens, vous pouvez réaliser deux types d’opérations :
À tort, une grande majorité des investisseurs marchands de biens s’imaginent que la TVA sur marge s’applique d’office aux opérations qu’ils réalisent (sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, et non sur la vente entière). Pourtant, suite à une réforme de 2010, le principe est la taxation sur le prix total, et par exception, la taxation peut porter uniquement sur la marge. Tout dépend en fait de la nature des travaux réalisés : rénovation légère ou lourde.
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Si la cession porte sur un bien de plus de 5 ans qui a subi des travaux de rénovation légère, alors la vente n’est pas soumise à la TVA, qu’elle porte sur des locaux à usage d’habitation ou professionnel. En conséquence, vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur les travaux. Toutefois, si les travaux de rénovation légère portent sur un immeuble à usage professionnel, vous pouvez exercer votre droit d’option à la TVA. Dans cette hypothèse, vous serez soumis à la TVA sur marge et pourrez récupérer la TVA sur les travaux.
Dans le cadre d’une rénovation lourde, l’administration fiscale considère que le bien a été remis à neuf. Dans ce cas, l’opération sera soumise à la TVA sur le prix total (l’option pour la TVA sur marge est impossible), mais vous pourrez récupérer la TVA sur le prix des travaux.
Sont considérés comme des travaux lourds ceux qui portent sur :
Idéalement, pour assurer une rentabilité maximale des opérations d’achat-revente, il faut éviter les biens qui nécessitent une rénovation lourde, du moins pour ceux qui sont à usage d’habitation. Montrez-vous vigilant au moment de vous placer sous un régime de rénovation et gardez bien tous les justificatifs nécessaires. Si vous assujettissez l’opération au régime de la rénovation légère et que le fisc considère qu’il s’agit d’une rénovation lourde, vous ferez l’objet d’un redressement avec TVA sur le prix total.