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L’investissement loi Malraux nécessite des capitaux importants en ce qu’il s’intéresse à la restauration complète de bâtiments anciens. En effet, les investissements Malraux portent sur des immeubles entiers situés le plus souvent dans des centres-ville historiques, portant le prix d’acquisition à un montant relativement élevé.
Pour autant, la réduction d’impôt issu de la loi Malraux est particulièrement intéressante et s’inscrit dans la plupart des stratégies patrimoniales de défiscalisation en raison de son exclusion du plafonnement des niches fiscales depuis 2013. Dès lors, comment bénéficier des avantages fiscaux d’un investissement Malraux en réduisant le ticket d’entrée au minimum ?
Dans cette optique, la SCPI Malraux est la candidate idéale. Mais, n’existe-t-il pas d’autres alternatives plus intéressantes ?
La SCPI Malraux entre dans la grande catégorie des SCPI fiscales. Ces dernières ont pour objectif de faire bénéficier aux investisseurs d’avantages fiscaux particuliers. Ainsi, la SCPI Malraux trône aux côtés d’autres SCPI fiscales :
Là où les autres types de SCPI se concentrent principalement sur le rendement (locatif ou plus-values), les SCPI fiscales visent principalement à réduire la facture fiscale des investisseurs en réalisant des opérations immobilières éligibles à certaines niches fiscales. L’avantage ? Si les revenus locatifs peuvent revêtir un caractère incertain et consistent en un pari sur l’avenir, les réductions et déductions fiscales permettent de réduire la note fiscale de manière certaine. Même si les rendements locatifs ne sont pas à la hauteur, vous aurez au moins réalisé une économie d’impôt sur vos autres sources de revenus.
Lire aussi : Quels avantages aux SCPI ?
Ainsi, la SCPI Malraux va consacrer l’essentiel de son activité à acquérir un ou plusieurs immeubles situés dans des sites remarquables (au sens de la loi Malraux) pour réaliser d’importants travaux de restauration en vue de les rendre habitables. Une fois les travaux réalisés, la SCPI va mettre en location l’immeuble pour distribuer des rendements aux investisseurs. Il est alors possible de distinguer plusieurs phases pour une SCPI Malraux :
Tous les investisseurs immobiliers en nom propre peuvent bénéficier de la réduction Malraux si les conditions sont respectées. Ceci étant, au regard des immeubles éligibles, le montant de l’investissement devra être significatif.
Or, grâce à la SCPI Malraux, il est possible de s’associer avec différents investisseurs afin de mettre en commun des ressources dans le but d’acheter un ou plusieurs immeubles éligibles et d’y effectuer les travaux requis. Le ticket d’entrée de ce type d’investissement se situe alors dans un montant acceptable, ouvert au grand public.
Pour autant, la transparence fiscale des SCPI permet aux associés de bénéficier des niches fiscales des particuliers tels que la loi Malraux. Autrement dit, les associés de la SCPI obtiennent tous les avantages fiscaux en lien avec les opérations réalisées par cette dernière comme s’ils les avaient réalisées en nom propre.
Ceci étant, pour proposer les meilleurs avantages fiscaux et financiers aux associés, une SCPI Malraux doit investir les fonds issus des souscriptions en respectant certaines conditions :
Chaque associé de la SCPI Malraux bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle à son investissement initial et à l’emploi des capitaux par la SCPI. En effet, seule la part des travaux éligibles loi Malraux permettent à l’associé de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Contrairement aux déductions fiscales qui se retranchent sur le revenu imposable, les réductions d’impôts s’imputent directement sur les impôts à payer. Si chaque année vous payez 10 000 euros d’impôts sur le revenu, la réduction Malraux viendra s’imputer sur ce montant.
La réduction d’impôt totale est calculée sur la part des travaux et dépenses éligibles dans le montant de la souscription dans la limite du plafond de 100 000 euros (ou 400 000 euros sur une période de 4 années consécutives). Ainsi, si vous investissez 50 000 euros dans une SCPI Malraux et que 60 % des fonds sont employés à la réalisation de travaux éligibles, l’assiette de calcul de la réduction d’impôt sera de 30 000 euros.
Ensuite, le montant de la réduction d’impôt va dépendre de la localisation du bien faisant l’objet des travaux de restauration :
Pour reprendre l’exemple précédent, le montant maximum de la réduction d’impôt pour une souscription à 50 000 euros investis dans un immeuble en SPR couvert par un PSVM (30 %) sera de 30 000 x 0,3 soit 9 000 euros.
Remarque : Tous les types de travaux de restauration ne sont pas éligibles à la réduction Malraux. Par exemple, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont hors dispositifs. Les gérants de la SCPI devront prendre soin à ventiler la part des travaux compatibles avec la loi Malraux de ceux qui ne le sont pas.
L’autre point intéressant des SCPI Malraux réside dans l’exclusion de la réduction d’impôt du plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros. Il est alors possible de cumuler le dispositif Malraux avec d’autres dispositifs fiscaux issus d’investissements immobiliers différents tels que Pinel, Censi Bouvard, Denormandie…
La souscription de parts d’une SCPI Malraux entraîne un certain nombre d’obligations pour les investisseurs. Les principales concernent l’obligation de conservation et l’interdiction du démembrement des parts sociales.
Les parts de SCPI doivent faire l’objet d’une conservation jusqu’à l’expiration de l’engagement de 9 ans à la location des immeubles éligibles au dispositif Malraux.
Ainsi, selon la durée des travaux de restauration, l’engagement à la conservation des parts peut être compris entre 10 et 13 ans.
La souscription de parts de SCPI Malraux est donc un investissement sur le long terme, offrant peu d’opportunités de sortie pendant la période d’engagement sous peine de remboursement des réductions fiscales indûment obtenues.
Les investisseurs d’une SCPI Malraux ne peuvent démembrer la propriété de leur titre et prétendre bénéficier de la réduction d’impôt Malraux. Autrement dit, l’achat de parts de SCPI Malraux démembré n’offre pas la possibilité pour son acquéreur d’obtenir une quelconque réduction d’impôt.
Passé de délai de conservation, les parts de la SCPI Malraux pourront être revendues. Soit la SCPI dispose de la trésorerie pour racheter ses propres parts, soit vous devrez trouver un acheteur. Le prix de vente des parts sociales se négociera principalement en fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI.
Sur le plan fiscal, la cession des parts de SCPI Malraux est assimilée à une cession immobilière. Il en découle donc l’application du régime fiscal des plus-values immobilières si le prix de vente des parts est supérieur au prix de souscription :
La SCPI Malraux est une bonne solution pour défiscaliser avec un ticket d’entrée relativement réduit. Pour autant, il existe d’autres solutions de défiscalisation alliant performance financière et économie d’impôts. Avec l’investissement locatif clé en main, vous bénéficiez d’une solution d’investissement immobilier sur mesure parfaitement adaptée à vos objectifs patrimoniaux. Exit les SCPI et les produits d’investissement génériques, nous pouvons créer votre investissement locatif sur mesure et gérer pour vous chaque étape de votre investissement jusqu’à la revente (travaux, gestion locative, obtention du financement…).