Combien coûte la gestion locative ?

L’investissement locatif vous permet à la fois d’élargir la surface de votre patrimoine immobilier et de dégager un complément de revenus. Toutefois, il n’est pas sans contraintes, car la mise en location suppose de nombreuses tâches comme la sélection du locataire, la rédaction du contrat de location ou encore l’établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement.

Vous vous demandez donc quel modèle est le plus pertinent entre louer en direct ou confier la gestion locative à un mandataire, agence immobilière le plus souvent. Pour bien choisir entre ces deux formules, vous devrez prendre en compte un facteur déterminant : le coût de la gestion locative.

Qu’est-ce que la gestion locative ?

Un investissement locatif démarre par la mise en place de votre stratégie d’investisseur. Vous allez pour cela déterminer l’emplacement du logement, opter pour la location meublée ou vide en longue durée ou en saisonnier, éventuellement réaliser des travaux, ou encore choisir votre fiscalité (micro-foncier, micro-BIC ou régime réel).

Ensuite, vient le temps de la gestion locative. La mise en location d’un bien suppose en effet d’effectuer de nombreuses tâches :

• Prendre des photos du bien, rédiger une annonce immobilière de location et la publier sur des sites en ligne 
• Recevoir et trier les demandes des candidats en fonction de critères que vous aurez établis, comme de gagner 3 fois le montant du loyer, être en CDI ou disposer d’un garant 
• Faire visiter votre bien immobilier 
• Sélectionner le locataire en fonction de l’impression qu’il vous aura fait et des garanties qu’il présente 
• Rédiger un bail de location en fonction du type de location. En effet, les clauses ne sont pas les mêmes pour un logement vide, un logement meublé ou une location saisonnière. La qualité du locataire, étudiant par exemple, suppose également d’adapter la durée du bail 
• Réaliser un état des lieux d’entrée dans le logement : cette opération peut prendre plusieurs heures si vous proposez à la location un appartement ou une maison de vaste superficie avec des équipements et du mobilier 
• Se déplacer pour effectuer les réparations nécessaires et qui sont mises à votre charge par la loi 
• Envoyer les avis d’échéance et les quittances de loyers tous les mois 
• Percevoir les loyers et les charges. Si vous avez intégré une clause de revalorisation annuelle des loyers, vous devrez calculer son augmentation à chaque échéance. De la même manière, si vous avez opté pour des charges locatives avec régularisation annuelle des provisions, vous devrez vous livrer à un calcul pour demander un complément au locataire ou restituer un trop-perçu 
• Procéder à des relances si vous faites face à un impayé, voire engager une procédure de recouvrement si le locataire ne s’acquitte toujours pas du paiement 
• Faire votre déclaration annuelle fiscale des recettes locatives perçues sur votre feuille d’impôt sur le revenu 
• Établir l’état des lieux de sortie au départ du preneur

Comme vous pouvez le voir à la longueur de cette liste, devenir investisseur immobilier n’est pas de tout repos. Pour vous affranchir de toutes ces opérations, il existe une solution : la gestion locative. Elle consiste à confier tout ou partie de ces tâches à un tiers, qui agit en tant qu’intermédiaire entre le locataire et le propriétaire bailleur. Bien entendu, cette prestation n’est pas gratuite. Toutefois, vous verrez juste après que le coût de la gestion locative peut être atténué si vous optez pour le régime fiscal du réel.

Lire aussi : Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs

Quel est le coût de la gestion locative ?

Normalement, le coût de la gestion locative est supporté uniquement par le bailleur. Toutefois, les honoraires liés à certaines prestations peuvent être répartis entre le propriétaire et le locataire, à condition de respecter les règles édictées par la loi Alur.

Ainsi, la commission TTC perçue pour faire visiter le logement, constituer le dossier du locataire, effectuer l’état des lieux et rédiger le bail peut être ventilée entre le locataire et le propriétaire, à condition que le montant à la charge du locataire soit inférieur à celui du bailleur. En outre, les honoraires sont plafonnés par un prix au mètre carré, qui dépend de la zone où est implanté le bien (zone tendue, zone très tendue ou zone normale). Le plafond est fixé à 12 € du mètre carré en zone très tendue, 10 € du mètre carré en zone tendue et 8 €  du mètre carré en dehors des zones tendues et très tendues. Pour effectuer l’état des lieux, le mandataire ne peut pas exiger plus de 3 € au mètre carré au locataire.

Généralement, le coût du mandat de gestion locative n’est pas réparti entre loueur et locataire, mais fait l’objet d’un forfait supporté par le propriétaire. Le montant diffère selon :

• L’étendue des prestations proposées (simple encaissement et reversement des loyers ou formule complète de gestion locative, incluant la rédaction des baux, l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie, etc.) 
• La superficie du logement 
• Le type de location : le coût de la gestion locative saisonnière est plus élevé que le prix de la gestion locative classique, car le turn-over de locataires est plus important.

Comptez en moyenne 4 % des loyers encaissés pour une prestation de base et jusqu’à 10 % pour un panel de services complet.

Soyez attentif au moment de comparer les coûts de la gestion locative et intéressez-vous de près aux clauses des devis. En effet, le contrat peut prévoir :

• Un coût de gestion locative assis sur le montant du loyer ou du montant des loyers + charges 
• Le coût de la gestion locative sur une base hors taxe (HT) ou TVA inclue (TTC).

Pour vous donner un ordre d’idée, un tarif de gestion locative fixé à 8 % HT du montant des loyers passe à 9.60 % en TTC, soit, pour des recettes locatives de 7 000 € par an, une commission de 560 € dans le premier cas et de 672 € dans le second. Une différence notable qui aura un impact sur le taux de rendement de votre investissement immobilier !

Vous avez plusieurs biens à mettre en gestion locative ? En les confiant à la même agence, vous pourrez tenter une négociation à la baisse du coût de la gestion locative. Ces frais vous semblent tout de même élevés ? Sachez que si vous optez pour l’imposition des revenus locatifs au régime du réel, vous pouvez déduire des charges de votre revenu imposable, dont le coût de la gestion locative.

L’astuce Les Secrets de l’Immo : le mandat de gestion locative comprend rarement le recouvrement des impayés et la prise en charge des dégradations. Pour vous en prémunir, vous avez tout intérêt à souscrire une assurance garantie loyers impayés (GLI) auprès du mandataire, car il bénéficie de tarifs avantageux, eu égard au volume d’affaires qu’il génère pour l’assureur. Comptez 2.5 % des recettes annuelles encaissées pour une GLI adossée à un contrat de gestion locative.

Qui peut s’occuper de la gestion locative d’un bien immobilier ?

De nombreux professionnels vous proposent de prendre en charge à votre place la gestion locative, comme :

• Une agence immobilière 
• Un mandataire immobilier 
• Un administrateur de biens 
• Une entreprise spécialisée dans la gestion locative en ligne 
• Un huissier de justice
• Une étude notariale

En vertu de la loi Hoguet et de la loi Alur, les professionnels souhaitant exercer cette activité doivent disposer d’une carte professionnelle « gestion immobilière » délivrée par la chambre de commerce et d’industrie, ainsi que d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.

Pour faire appel à leurs services, vous devez signer un mandat de gestion locative. Ce document écrit comporte un certain nombre de mentions obligatoires, comme les modalités que le professionnel met en place pour mener à bien sa mission, le coût de la gestion locative, ou encore l’information annuelle du bailleur sur sa possibilité de résilier le contrat.

Les entreprises de gestion locative en ligne proposent des tarifs attractifs, du fait de leur modèle économique entièrement dématérialisé. Toutefois, elles ne s’occupent que des prestations pouvant être réalisées à distance (perception des loyers, calcul des revenus locatifs à déclarer…).

En revanche, le coût de la gestion locative par un huissier et de la gestion locative par une agence immobilière seront plus élevés, car ces professionnels supportent des frais supplémentaires pour leur local commercial et leur personnel. En contrepartie, ils vous offrent un catalogue de services exhaustif.

Faut-il déléguer la gestion ou la prendre à sa charge ?

Tout dépend de votre profil ! Si vous êtes un investisseur aguerri, qui préfère garder la mainmise sur le choix du locataire et qui pense avant tout à dépenser le moins d’argent possible, alors optez plutôt pour la location directe. Elle vous prendra du temps, mais vous fera réaliser des économies.

Si vous cherchez à gagner du temps et à vous simplifier la mise en location, alors la gestion locative est faite pour vous, même si elle a un prix. Idem si vous disposez de solides connaissances juridiques, fiscales et financières sur l’investissement locatif, d’un important patrimoine immobilier ou si les biens en location se situent loin de là où vous résidez.