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La TVA du marchand de biens est une notion souvent mal comprise du grand public et des professionnels souhaitant se lancer dans des opérations d’achat revente immobilier. En effet, entre la TVA sur marge et la TVA sur prix total, il est parfois difficile de s’y retrouver. En réalité, les choses sont plus simples qu’il n’y paraît et vont dépendre du type d’opération réalisée et de l’option choisie.
Mais avant de s’intéresser à la TVA applicable aux opérations de marchand de biens, il convient d’en délimiter les contours.
Il est important de définir la notion fiscale de marchand de biens pour savoir si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale. Auquel cas, il en découle plusieurs conséquences, dont notamment l’application de la TVA des marchands de biens comme nous l’exposerons par la suite dans nos propos.
Ainsi, être marchand de biens peut résulter de deux situations :
Dans ce second cas, quand bien même vous ne désirez pas être marchand de biens, l’administration fiscale peut vous considérer comme tel au regard des opérations effectuées.
En effet, il existe une jurisprudence abondante en la matière où l’administration fiscale a pu retenir la qualification de marchands de biens pour des personnes exerçant des professions dans d’autres domaines que l’immobilier sur le simple fait qu’elles réalisaient de manière régulière des opérations d’achat revente sur des biens immobiliers dans le but d’en tirer profit. Ainsi, il importe peu que vous soyez déclaré ou non en tant que marchand de biens au RCS.
Pour résumer, trois critères permettent de qualifier fiscalement une personne de marchand de biens :
Maintenant que nous avons défini au sens fiscal la notion de marchand de biens, reste à savoir si ce dernier est assujetti à la TVA en tant que professionnel de l’immobilier. Aujourd’hui, il est possible de lire tout et n’importe quoi en la matière tant la confusion est prégnante en raison notamment de la loi de finances rectificative du 9 mars 2010 portant sur la TVA immobilière et les droits de mutation. En effet, il n’est pas rare d’entendre que le régime par défaut du marchand bien est la TVA sur marge.
Or, depuis 2010, la TVA sur marge est un régime particulier exerçable sur option pour certains types d’opérations.
En réalité, en tant que professionnel de l’immobilier, le marchand de biens est assujetti à la TVA, mais le régime de TVA applicable va dépendre du type d’opérations envisagées (achat revente de terrain, achat revente de biens immobiliers neufs, etc.) et de la qualité des partenaires du marchand de biens (particuliers ou professionnels).
Nous allons donc aborder les différentes opérations réalisables par un marchand de biens et vous expliquer le régime de TVA applicable.
Dès lors que le bien immobilier est achevé depuis plus de 5 ans, le marchand de biens peut :
Dans cette seconde situation, la TVA ne s’appliquera pas sur le prix de vente, mais sur la marge réalisée par le marchand de biens. La TVA sur marge est calculée en tenant compte :
La troisième situation vise à appliquer la TVA sur le prix total de la revente pour permettre de déduire la TVA payée en amont (lors de l’acquisition du bien immobilier par le marchand de biens), chose impossible avec l’option pour la TVA sur marge.
Remarque : Contrairement à une idée répandue, l’option pour la TVA (TVA sur marge ou prix total) sur une opération concernant un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans n’entraîne pas une réduction des droits d’enregistrement.
Dès lors qu’il est impossible avec cette option de déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien immobilier, à quoi bon opter pour la TVA sur marge ?
L’option pour TVA sur marge est intéressante à partir du moment où :
En effet, les travaux sont soumis à la TVA de sorte qu’il est possible que la TVA déductible des travaux soit supérieure au montant de la TVA sur marge. Le marchand de biens génère donc un crédit de TVA sans pour autant augmenter le prix d’acquisition du particulier de 20 %.
Bien entendu, même si la TVA des travaux n’est pas supérieure à la TVA sur marge, l’option pour la TVA sur marge peut être intéressante. Il conviendra alors de faire une simulation au cas par cas.
Dans le cas contraire, mieux vaut conserver l’exonération de TVA ou opter pour la TVA sur prix total si l’acheteur est un professionnel assujetti.
Exemple calcul de TVA sur marge :
Partons du principe qu’un marchand de biens a acquis un immeuble au prix de 600 000 euros pour le revendre 1 000 000 d’euros. S’il opte pour la TVA sur marge, le montant de la TVA à payer sera de :
(1 000 000 – 600 000) x 0,2 = 80 000 euros
Le profit net de l’opération d’achat revente sera de 400 000 – 80 000 = 320 000 euros.
Imaginons maintenant que le marchand de biens fait réaliser des travaux de rénovation (qui ne concourent pas à la production d’un immeuble neuf) pour un montant de 400 000 euros TTC (dont 80 000 euros de TVA) augmentant la valeur globale du bien immobilier de 500 000 euros soit un prix de revente de 1 500 000 euros.
En optant pour la TVA sur marge, le marchand de biens devra payer en TVA :
(1 500 000 – 600 000) x 0,2 – 80 000 = 100 000 euros de TVA à payer
Son profit net sera de 900 000 – 320 000 – 100 000 = 480 000 euros.
L’option pour la TVA sur prix total permet de déduire la TVA acquittée en amont par le marchand de biens sur le prix du bien immobilier. Bien que la revente de biens immobiliers achevés depuis plus de 5 ans soit exonérée de TVA, il est possible que le prix d’achat soit grevé de la TVA (si le cédant est lui-même un marchand de biens par exemple). L’option pour la TVA permet donc au marchand de biens de déduire en amont la TVA et donc de réduire le prix d’achat du bien.
Cette option est intéressante lorsque le bien a été acquis par le marchand de biens auprès d’un assujetti à la TVA puis revendu à un autre assujetti. En effet, si l’acheteur du bien immobilier détenu par le marchand de biens est un particulier, il peut être préférable d’opter pour l’exonération de TVA (sauf si d’importants travaux de rénovation ont été réalisés).
Dès lors que le bien immobilier a été achevé depuis moins de 5 ans, le régime de TVA applicable au marchand de biens est simple : la revente est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total.
Ainsi, le marchand de biens pourra déduire la TVA payée en amont pour l’acquisition du bien immobilier.
De plus, lors de l’acquisition du bien immobilier, le marchand de biens bénéficie d’un droit de mutation à taux réduit soit 0,715 % au lieu de 5,09 %.
L’activité d’un marchand de biens peut aussi porter sur de l’achat revente de terrains à bâtir. Cette opération est soumise de plein droit à la TVA.
Néanmoins, le marchand de biens peut opter :
Comme pour la revente d’un bien immobilier achevé depuis plus de 5 ans, la TVA sur marge ne permet pas de déduire la TVA payée pour l’acquisition. Elle permet néanmoins de réduire le prix de vente si le terrain est vendu à un particulier non assujetti.
À l’inverse, la TVA sur prix total ouvre la possibilité de déduire la TVA payée en amont par le marchand de biens et de bénéficier d’un droit de mutation à taux réduit. Il s’agit donc de l’option à privilégier si le terrain à bâtir est revendu à un professionnel assujetti (un promoteur immobilier par exemple).