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S’il est souvent difficile de choisir une société pour son investissement locatif, la SCI à l’IR peut s’avérer être une solution par défaut satisfaisante sur de nombreux points. Assimilée fiscalement à une détention immobilière en nom propre, la SCI à l’IR permet de s’associer avec d’autres investisseurs tout en conservant son régime fiscal pour l’imposition des bénéfices dégagés par cette dernière.
Une SCI à l’IR est une société civile immobilière spécialisée dans la gestion et l’exploitation d’un patrimoine immobilier dont les bénéfices sont imposables selon l’application du régime de la transparence fiscale. Mais, cette dernière peut aussi opter pour un autre régime : l’impôt sur les sociétés.
La SCI est une société dotée de la personnalité morale constituée par plusieurs associés (au moins 2). Elle est généralement utilisée par des personnes souhaitant mettre en commun des capitaux pour investir dans un ou plusieurs biens immobiliers que ce soit pour faire de l’investissement locatif ou, dans certains cas, favoriser l’accession à la propriété d’un membre d’une famille ou d’un ami.
En effet, la SCI est une bonne alternative à un achat en indivision où les indivisaires disposent chacun d’une partie d’un bien immobilier.
En détenant la totalité de l’immeuble, la SCI permet de mieux répartir les droits et devoirs des associés en leur permettant d’élire un gérant. Ce dernier est capable d’engager la société à l’égard des tiers sans solliciter l’accord des associés (sauf exception).
Ainsi, contrairement à l’indivision, le gérant de la SCI peut signer un contrat de bail de mise à disposition du bien immobilier sans demander l’accord aux associés.
La SCI peut donc être perçue comme un véhicule d’investissement immobilier permettant d’agréger des capitaux tout en facilitant la gestion d’un bien immobilier acquis à plusieurs.
Sur le plan patrimonial, se pose souvent la question du régime fiscal de la SCI. Elle sera, selon la volonté des associés, assujettie au régime de la transparence fiscale ou de l’impôt sur les sociétés.
Lors de la constitution de la SCI, les associés doivent choisir entre deux régimes fiscaux distincts :
Ces deux régimes sont intéressants. Le choix de l’un ou l’autre de ces régimes dépend du type de projet immobilier réalisé, des ambitions patrimoniales et des revenus des associés. Vous l’aurez compris, la question pendante entre SCI à l’IS et SCI à l’IR tient à l’optimisation de la fiscalité des associés sur les loyers perçus et l’éventuelle plus-value à la revente.
Sans trop s’attarder sur la SCI à l’IS, nous allons concentrer notre étude sur la SCI à l’IR pour vous en expliquer le fonctionnement et les implications fiscales.
Pour comprendre le fonctionnement d’une SCI à l’IR, il est impératif de comprendre le mécanisme de la transparence fiscale. En effet, l’utilisation du terme SCI à l’IR est trompeuse puisqu’il présuppose que les bénéfices sont toujours imposables selon le régime de l’impôt sur le revenu des particuliers.
En réalité, l’imposition des bénéfices d’une SCI à l’IR va dépendre des régimes fiscaux respectifs des associés.
En effet, la transparence fiscale est un régime qui se caractérise par la non-imposition des résultats de la SCI à son niveau. Ce seront les associés qui seront redevables à titre personnel de l’impôt en fonction du résultat fiscal dégagé par cette dernière.
Si tous les associés sont des personnes physiques, alors les revenus de la SCI seront imposables entre les mains des associés à l’impôt sur le revenu (le régime fiscal des personnes physiques). Par contre, si certains associés sont des personnes morales (sociétés) et qu’ils sont imposables à l’impôt sur les sociétés, la quote-part du résultat de la SCI sera imposable entre leur main sous le régime de l’impôt sur les sociétés.
La notion de SCI à l’IR est donc un abus de langage qui présuppose que tous les associés de la SCI sont des personnes physiques bien que ce soit généralement le cas dans les faits. Pour la suite de notre exposé, nous présupposerons qu’il s’agit de personnes physiques imposables à l’IR pour vous expliquer la fiscalité de la SCI à l’IR.
Chaque année, la SCI va normalement dégager des bénéfices. En vertu du régime de la transparence fiscale, elle ne paiera pas d’impôt sur ces bénéfices : ce seront les associés qui payeront directement la facture fiscale en fonction de leurs régimes fiscaux respectifs et de leur prépondérance dans le capital.
Par exemple, deux associés disposent chacun de 50 % du capital d’une SCI à l’IR. Cette dernière réalise un résultat imposable de 10 000 euros réalisé à 100 % grâce à des revenus fonciers. Les deux associés ajouteront respectivement 5 000 euros à leur résultat imposable dans la catégorie “revenus fonciers”.
À noter que les associés d’une SCI à l’IR payent des impôts même si cette dernière ne distribue pas la quote-part des bénéfices aux associés.
Ainsi, pour des personnes physiques, il sera nécessaire de ventiler le résultat de la SCI pour identifier la catégorie fiscale de chacun de ses revenus. En principe, une SCI va générer deux types de revenus :
Remarque : la SCI peut détenir dans une moindre proportion des actifs financiers générant des revenus mobiliers voire louer un bien meublé tant qu’il ne représente pas plus de 10 % des revenus. Il faudra bien entendu ventiler ces différentes sources de revenus du résultat imposable pour leur attribuer le régime fiscal correspondant.
Dans la pratique, les revenus fonciers seront la principale source de revenus jusqu’à la revente du bien immobilier. Il convient alors d’appliquer les règles fiscales relatives au revenu foncier pour déterminer le revenu imposable entre les mains des associés.
En effet, en matière d’impôt sur le revenu, toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Il faudra donc s’assurer que le résultat imposable dégagé par la SCI à l’IR suit bien les règles fiscales de l’impôt sur le revenu.
Si la SCI à l’IR génère des déficits fonciers, ces derniers pourront se retrancher sur le revenu global des associés (sauf les intérêts d’emprunt) dans la limite de 10 700 euros par associé. En cas de dépassement du plafond, le surplus pourra être reporté sur les 6 prochaines années dans la limite de 10 700 euros par an.
Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article sur les charges déductibles des revenus fonciers.
Remarque : les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %
Les plus-values immobilières sont la deuxième source de revenus des SCI. Or, en matière d’impôt sur le revenu, elles répondent à un régime fiscal spécifique.
En effet, les plus-values immobilières ne s’intègrent pas dans le revenu global de l’associé, elles se voient appliquer un régime fiscal autonome :
| Durée de détention du bien immobilier | Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| Entre la 6e et la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % par an |
| À partir de la 22e année | Exonération de la plus-value | 9 % par an |
| À partir de la 30e année | Exonération de la plus-value | Exonération de la plus-value |
Comme toutes les sociétés civiles, la SCI à l’IR est divisée en parts sociales conférant la qualité d’associés aux investisseurs de la société.
Ces derniers peuvent céder leurs parts à d’autres associés ou à d’autres investisseurs sans pour autant entraîner la revente du bien immobilier détenu par la SCI.
Dans le cadre d’une SCI à l’IR, la cession de parts sociales est considérée comme une cession d’un bien immobilier. Ainsi, en cas de plus-value sur la cession, cette dernière est imposable selon le régime des plus-values immobilières (CF sous partie précédente).
La SCI à l’IR est avant tout une société permettant à des personnes physiques de mettre en commun leurs ressources pour acheter un bien immobilier ensemble tout en conservant les avantages fiscaux des particuliers pour leurs activités immobilières.
Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu est particulièrement intéressant en matière de plus-value si l’objectif de la SCI est de détenir le bien immobilier à long terme. La plus-value pourra alors être totalement exonérée au bout de la 30e année.
Par contre, les revenus fonciers sont lourdement taxés :
Ceci étant, la SCI à l’IR est la seule société avec la SARL familiale permettant de bénéficier des niches fiscales immobilières telles que Pinel, Malraux, Denormandie, monuments historiques…
La SCI à l’IR n’est donc pas une option à négliger pour ceux souhaitant défiscaliser une partie de leur revenu grâce à l’immobilier.
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