Le temps des bonnes affaires
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Le taux de rentabilité immobilier est un élément essentiel pour apprécier la viabilité d’un investissement locatif. Outre la mesure de la performance financière, il permet aussi de comparer l’opportunité d’un tel investissement avec d’autres actifs financiers. Ceci dit, il convient de prendre en considération le risque de l’investissement et les charges afférentes (dont impôts) pour bien analyser la rentabilité d’un actif immobilier. De même, la prise en compte de la plus-value latente semble essentielle, d’où la distinction avec la notion de rendement locatif.
Dès lors, comment apprécier la qualité d’un investissement locatif au regard de sa rentabilité ?
La distinction entre taux de rendement et taux de rentabilité fait souvent débat quant à leur méthode de calcul. Souvent ces deux notions sont confondues. Or, en finance, le rendement d’un actif financier est considéré comme le dernier revenu perçu divisé par la valeur de l’actif tandis que la rentabilité intègre la notion de plus-value et de rendement (source : Wikipédia rendement finance). Nous allons donc prendre le parti de cette distinction pour expliciter nos propos.
Pour comprendre la distinction entre le taux de rendement d’un investissement locatif et le taux de rentabilité, il convient de comprendre les différentes sources de revenus possibles d’un bien immobilier.
Pour un investissement locatif, il est possible de dégager deux sources de revenus :
La plus-value est souvent latente c’est-à-dire qu’elle existe du fait notamment de l’évolution à la hausse du marché de l’immobilier, de la réalisation de travaux de rénovation, mais n’a pas encore fait l’objet d’un encaissement puisque le bien n’est pas en vente… Autrement dit, le capital immobilier peut se valoriser à mesure que le temps passe de sorte que sa valeur initiale fluctue au cours du temps. De facto, la viabilité de l’investissement immobilier se trouve impactée. Par exemple, même en l’absence de loyer, l’investissement locatif peut être rentable alors qu’il ne génère aucun rendement…
D’ailleurs, la notion de capitalisation est le plus souvent la première source d’enrichissement pour un investissement locatif, loyer n’étant qu’un moyen pour absorber tout ou parti des charges et des mensualités de prêt.
Selon les revenus pris en compte pour le calcul, on parlera de rendement locatif ou de taux de rentabilité immobilier.
Le rendement immobilier est un indicateur financier permettant de mesurer la part des loyers annuels par rapport au coût d’acquisition d’un bien.
En ce sens, le taux de rendement ne s’intéresse qu’aux flux financiers réguliers générés par l’investissement locatif, sans s’intéresser à la plus-value latente.
On parle aussi de rendement locatif net afin de prendre en compte toutes les charges inhérentes à l’exploitation d’un bien immobilier. En effet, contrairement à une action d’entreprise, l’immobilier en raison de sa réalité physique et de son acquisition par effet levier génère différentes charges :
Ainsi, en déduisant ces charges annuelles de vos revenus locatifs, vous obtiendrez vos revenus locatifs nets. Il conviendra ensuite de les diviser par votre coût d’acquisition pour obtenir le taux de rendement net annuel de votre investissement locatif.
Le taux de rendement net vous permettra alors de savoir notamment combien de votre investissement initial vous récupérez chaque année et au bout de combien d’années la somme des loyers perçus permettra d’amortir totalement votre investissement.
Ceci étant, le taux de rendement immobilier peut être trompeur en ce qu’il ne prend pas en compte les plus-values latentes, soit la valorisation d’un bien immobilier.
Pour coller plus facilement à la réalité économique de votre investissement locatif, il est préférable d’utiliser le taux de rentabilité immobilier.
Cet indicateur prend en compte le rendement de votre investissement locatif en y ajoutant la plus-value ou la moins-value de votre bien à un instant T. Le taux de rentabilité immobilier est encore plus éloquent lorsque des travaux de rénovation ont été entrepris puisque ces derniers vont immédiatement impacter la valorisation du bien immeuble.
Le problème majeur du taux de rentabilité immobilier est qu’il ne peut être calculé avec précision qu’à posteriori. En effet, il est possible de connaître l’évolution de la valeur d’un bien dans le passé, mais difficile de la connaître pour l’avenir puisque cela va dépendre de l’offre et de la demande du marché de l’immobilier au moment de la vente. On parle alors de rentabilité latente.
Le taux de rentabilité immobilier est donc un indicateur financier qui fluctue en permanence avec le temps à l’instar d’un portefeuille d’actions.
Ceci étant, contrairement aux actions cotées, l’immobilier ne fait pas l’objet d’une cotation continue en raison notamment de la large diversité des biens et de leurs spécificités. Connaître le taux de rentabilité d’un investissement locatif avant la vente implique donc de faire des évaluations régulières en sollicitant des experts afin d’estimer la part de plus-value réalisable.
Concernant le calcul du taux de rentabilité et du taux de rendement, le mode opératoire est relativement simple.
Pour le calcul du taux de rendement, il suffit de prendre en compte les loyers perceptibles et de les diviser par le coût d’acquisition du bien immobilier. Le coût d’acquisition comprend :
Il convient ensuite d’appliquer la formule suivante pour obtenir le taux de rendement brut :
Taux de rendement brut = loyer annuel / coût d’acquisition x 100
Pour obtenir le taux de rendement locatif net, il convient de retrancher toutes les charges afférentes à l’exploitation du bien immobilier soit :
Taux de rendement net = (loyer annuel – taxe foncière – charges – impôt) / coût d’acquisition x 100
Quant au taux de rentabilité, il faut connaître la valeur actuelle du bien immobilier pour estimer la plus-value soit :
Taux de rentabilité brut = (total loyer perçus + plus-value) / coût d’acquisition x 100
Pour obtenir le taux de rentabilité net, il faut retrancher les impôts et toutes les charges afférentes à l’exploitation et à la vente du bien immobilier soit :
Taux de rentabilité net = (loyer annuel + plus-value – charges – impôts – taxe foncière) / coût d’acquisition x 100
Ceci étant, les formules proposées pour le taux de rentabilité et le taux de rendement occultent une réalité propre à l’investissement locatif : l’effet levier de l’emprunt bancaire.
En réalité, pour connaître le taux de rentabilité de votre investissement immobilier locatif, il convient de prendre en compte votre apport initial et de mesurer sa performance financière (au lieu du coût d’acquisition).
Imaginons deux scénarios : l’un où vous avez recours à l’emprunt bancaire et l’autre où vous acheter en fonds propres. Le prix d’acquisition de votre bien immobilier est de 110 000 euros que vous revendez 120 000 euros au bout de 3 ans. Pour simplifier, on présuppose que les revenus du bien sont absorbés par les charges.
En fonds propres, vous investissez 110 000 pour gagner 120 000 soit un taux de rentabilité brut de :
(120 000 – 110 000) / 110 000 x 100 = 9 %
Considérons que vous apportez 10 % du capital soit 10 000 euros, le reste est financé par la banque à hauteur de 100 000 euros au taux de 1 % avec un prêt in fine. Il convient de prendre en compte le coût des intérêts sur 3 ans soit 3 000 euros et le remboursement du capital emprunté au moment de la vente.
Le taux de rentabilité du capital investi est donc de : (120 000 – 110 000 – 3 000) / 10 000 x 100 = 70 %
Grâce à l’effet levier, pour une même opération immobilière, on passe d’un taux de rentabilité immobilier de 9 % à 70 %. À noter que l’effet levier est à double tranchant : en cas de moins-value le taux de rentabilité sera inversement proportionnel obligeant l’investisseur à combler la différence. Il est donc nécessaire de bien prendre en considération le couple rentabilité risque de l’investissement pour éviter les déconvenues.
Le bon taux de rentabilité ou de rendement locatif s’apprécie notamment au regard du risque de l’investissement immobilier. En principe, plus l’investissement est risqué, plus il faut exiger un taux de rentabilité élevé. On parle alors de prime de risque.
La notion de taux de rentabilité immobilier est donc une notion relative qu’il convient d’apprécier à l’aide de plusieurs éléments :
Autrement dit, certaines villes proposent des rendements locatifs élevés en raison de la faiblesse du coût d’achat comparée aux loyers perceptibles. Dans cette situation, le taux de rendement moyen de l’investissement locatif pourra atteindre 6 % brut (hors effet levier).
Ceci étant, le marché de l’immobilier sera souvent peu dynamique de sorte d’une part que le bien immobilier prendra peu de valeur et qu’il sera potentiellement difficile de le revendre. Dans ces conditions, le taux de rentabilité immobilier peut être inférieur au taux de rendement en raison du risque potentiel d’une moins-value latente.
Il faudra aussi prendre en compte le risque de vacances locatives où l’investisseur peine à trouver un locataire fiable.
A contrario, un investissement immobilier peut proposer de faibles rendements locatifs avec un risque de vacances locatives faibles et une valorisation continue du marché de l’immobilier.
Typiquement la ville de Paris et la petite couronne réunissent ces caractéristiques : les taux de rendement locatifs avoisinent les 3 %, mais le marché augmente en moyenne de 4 % par an avec une très forte liquidité et un risque de vacances locatives très faible. Dès lors, la rentabilité immobilière à Paris est excellente au regard du risque de l’investissement.
L’investissement locatif clé en main est une excellente manière d’investir dans l’immobilier pour maximiser sa rentabilité.
Entre l’identification des meilleures opportunités immobilières, la négociation de l’emprunt immobilier, la réalisation de travaux de rénovation, l’optimisation de la gestion locative, vous bénéficiez d’un accompagnement d’expert pour sécuriser votre investissement locatif.
En plus de faire l’économie d’un temps précieux, vous serez donc en mesure d’effectuer un investissement locatif éclairé avec le niveau de rentabilité optimal au regard de votre niveau de risque acceptable.
Le taux de rendement locatif dépend du lieu d’investissement et des risques en matière de vacances locatives. Pour une ville peu risquée, le taux de rendement locatif avoisine généralement les 3 %. Dans les petites villes où les prix de l’immobilier sont bas, le taux de rendement locatif peut avoisiner les 6 %.
Le taux de rentabilité net d’un bien immobilier se calcule de la manière suivante : Taux de rentabilité net = (total loyers perçus + plus-value – charges – impôts – taxe foncière) / coût d’acquisition x 100