Le temps des bonnes affaires
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La location meublée, dès lors notamment qu’elle représente la source principale de revenu d’un foyer fiscal, peut être considérée comme exercée à titre professionnel par l’administration fiscale. On parlera alors de LMP (loueur en meublé professionnel). Contrairement au LMNP (loueur en meublé non professionnel), le LMP se voit appliquer une fiscalité spécifique sur les plus-values réalisées. De plus, sur le plan social, les revenus engendrés sont soumis aux cotisations sociales.
Mais avant d’analyser plus en détail la fiscalité du LMP, intéressons-nous aux conditions essentielles tenant à la qualité, au sens fiscal, du loueur en meublé professionnel.
Le statut LMP nécessite les mêmes prérequis que le statut LMNP concernant le type de logement. En effet, seuls les logements meublés loués à des fins d’habitation permettent de générer des revenus imposables dans la catégorie BIC. Pour être considéré comme meublé, le logement doit présenter un certain nombre d’équipements minimum conformément au décret fixant la liste des éléments mobiliers pour un logement meublé. À défaut, la location sera considérée comme nue de sorte que les revenus locatifs seront fiscalement considérés comme des revenus fonciers, hors champ d’application de la fiscalité du LMP.
Le logement meublé doit être loué au moyen d’un bail d’habitation meublé dans le strict respect des règles d’ordre public issues de la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, les deux conditions attenantes à l’exploitation du bien immobilier pour bénéficier du statut LMP sont :
| Fonction / pièce du logement meublé | Équipements obligatoires |
| Cuisine et salle à manger | Plaque de cuisson Four ou micro-onde Réfrigérateur Congélateur ou compartiment dédié ayant une température inférieure à – 6°C Vaisselle proportionnelle au nombre d’occupants Ustensile de cuisine Table Chaises |
| Entretien | Matériel d’entretien en adéquation avec les caractéristiques du logement et des surfaces |
| Chambre | LitLiterie (draps, couettes, oreillers…)Volets ou rideaux (de quoi occulter la lumière du jour et garantir l’intimité des occupants) |
| Divers | Luminaires |
De plus, le logement doit répondre aux critères d’un logement décent impliquant notamment un bon état d’entretien général.
Si le logement ne répond pas aux critères d’ameublement énumérés, un juge pourra requalifier le contrat de location meublée en location nue. Par voie de conséquence, les loyers perçus seront considérés comme des revenus fonciers en lieu et place des revenus BIC. Cette requalification peut être dramatique pour le LMP en bouleversant l’équilibre général de l’exploitation avec notamment l’interdiction rétroactive de pratiquer des amortissements sur le bâti et la perte du droit à l’exonération des plus-values professionnelles. Il convient donc d’être particulièrement vigilant sur ce point.
Le LMP doit louer son logement au moyen d’un bail d’habitation meublé ou d’une location saisonnière (attention, certaines règles spécifiques s’appliquent pour la location saisonnière tenante notamment à la localisation du bien et son mode d’exploitation). Il peut aussi louer son bien immobilier au moyen d’un bail mobilité (ou bail Macron) dont la caractéristique principale tient à la durée réduite du bail. Le bail Macron est une alternative intéressante à la location saisonnière et peut s’inscrire dans un objectif de diversification. Il est néanmoins réservé à un public précis de locataire :
Le bail meublé et le bail mobilité répondent sur de nombreux aspects aux règles générales du bail d’habitation (loi du 6 juillet 1989) avec quelques exceptions concernant notamment la durée du bail et le préavis du locataire.
| Caractéristiques du bail | Bail meublé d’habitation | Bail mobilité |
| Durée du bail | 1 an minimum (ou 9 mois si le locataire est étudiant) | De 1 à 10 mois maximum |
| Dépôt de garantie | 2 mois maximum | Aucun |
| Durée du préavis du bailleur | 3 mois minimum | Seulement en cas de motif légitime (non paiement du loyer par le locataire par exemple) |
| Durée de préavis du locataire | 1 mois minimum | 1 mois minimum |
| Régime fiscal | BIC (LMNP ou LMP) | BIC (LMNP ou LMP) |
La location meublée est donc une location relativement temporaire à mi-chemin entre la location nue et la location saisonnière impliquant un risque de vacances locatives non négligeable. Ceci étant, la location meublée est la seule manière pour le propriétaire de bénéficier du régime LMP s’il répond aux critères d’éligibilité.
Lorsqu’un loueur fait de la location meublée, il est par défaut considéré comme un loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce n’est que lorsqu’il dépasse un certain seuil de chiffre d’affaires que l’administration fiscale considère que l’activité de loueur meublé est exercée à titre professionnelle.
Ainsi, un loueur en meublé est considéré comme professionnel si les deux conditions suivantes sont réunies :
Un loueur meublé débutant ne peut donc pas devenir LMP sans avoir franchi les seuils, ce sera donc la fiscalité du LMNP qui lui sera applicable.
Se pose alors la question de savoir si en tant que professionnel, le LMP est tenu de s’inscrire au RCS (registre du commerce et des sociétés). Au demeurant, l’inscription au RCS du LMP est facultative depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018.
Qu’en est-il alors de la déclaration de son activité et notamment des rapports entretenus avec les différents organismes sociaux pour le paiement des cotisations sociales ?
Depuis la suppression de l’obligation d’inscription au RCS, un doute planait sur l’assujettissement du LMP aux cotisations sociales. En effet, selon certains professionnels, le loueur en meublé non professionnel serait devenu hors champ d’application des cotisations sociales à partir du moment où il n’était pas inscrit au RCS et qu’il n’effectuait pas de location meublée saisonnière. Ainsi, le LMP serait seulement redevable des prélèvements sociaux (17,2%). Cette affirmation est bien entendu contestable sur de nombreux points…
Mais peu importe, l’avant-projet de loi de financement de la sécurité sociale tranche cette problématique pour assujettir le loueur en meublé professionnel aux cotisations sociales du régime des travailleurs non-salariés (TNS), peu importe qu’il soit inscrit au RCS ou non.
Ainsi, un LMP sera toujours redevable des cotisations sociales des travailleurs indépendants. À ces fins, il pourra opter :
L’arbitrage entre ces deux régimes sociaux doit se faire à la lumière de vos charges d’exploitation. Si vos charges d’exploitation sont importantes en raison de la réalisation de travaux d’entretien important, d’une gestion locative déléguée, il sera préférable d’opter pour le régime TNS. À défaut, le LMP aura tout intérêt à s’orienter vers le régime micro social en raison de sa simplicité.
Ceci étant, l’assujettissement du LMP aux cotisations sociales entrave grandement la rentabilité locative des biens immobiliers en meublé. Il y a donc un arbitrage à faire avec la location nue en tenant compte du fait que les cotisations sociales représentent une partie de revenu différé (retraite, santé, etc.). Selon vos objectifs patrimoniaux, il peut être opportun de rester sous les seuils pour conserver le régime du LMNP et limiter les frottements sociaux notamment si vous exercez déjà une activité salariée en parallèle.
Outre les cotisations sociales, le LMP est redevable de l’impôt sur les revenus issus de ses locations meublées. Il convient de distinguer les revenus locatifs et plus-values à court terme entrant dans la catégorie BIC, des plus-values à long terme.
Comme pour le LMNP, le LMP a le choix entre deux régimes de l’impôt :
Le régime micro BIC s’adresse au LMP souhaitant faire l’économie d’un expert comptable et réaliser soi-même ses déclarations d’impôt. Le régime micro BIC se combine parfaitement avec le régime micro social pour la déclaration des cotisations sociales.
En effet, le micro BIC permet au LMP d’être imposé sur ces recettes locatives (et non son résultat fiscal) après application d’un abattement forfaitaire de 50 % pour tenir compte des charges d’exploitation.
Toutefois, l’avantage comparatif de la location meublée face à la location nue réside dans la possibilité d’amortir le bâti et le mobilier. Or, seul le régime réel permet de tenir compte de ces amortissements. Le régime réel permet par ailleurs de déduire au réel toutes les charges relatives à l’exploitation du logement :
En déduisant ces charges, il est fort probable que le régime réel soit plus intéressant fiscalement que le régime micro BIC. Il faudra néanmoins faire appel à un expert comptable pour établir les liasses fiscales et pratiquer avec justesse les différents amortissements ce qui génère des coûts supplémentaires (déductibles eux aussi).
Les plus-values réalisées par le LMP sont considérées comme des plus-values professionnelles. Pour calculer son montant, il convient de calculer l’assiette de la plus-value, de déterminer s’il s’agit d’une plus-value à court ou long terme, puis d’appliquer les éventuelles exonérations liées au statut.
En effet, si le LMP exerce l’activité de loueur meublé professionnel depuis plus de 5 ans, il bénéficie en fonction de son chiffre d’affaires d’une exonération totale ou partielle d’impôt sur la plus-value.
En premier lieu, il convient de connaître l’assiette de la plus-value du LMP qui est calculée en faisant la différence entre le prix de vente de l’immeuble et la VNC (valeur nette comptable) de l’immeuble (c’est-à-dire en déduisant les amortissements pratiqués). En raison de la prise en compte de la VNC, l’assiette de la plus-value augmente avec le temps.
Pour le calcul de l’impôt sur la plus-value, il convient de distinguer si la plus-value immobilière est réalisée à court terme ou à long terme :
Ceci étant, quelle que soit la durée de détention de l’immeuble, le LMP bénéficie d’un régime spécial sur les plus-values immobilières réalisées sur les biens exploités en meublé. À condition que l’activité soit exercée depuis au moins 5 ans, le LMP bénéficie d’une exonération d’impôt sur la plus-value :
Toutefois, les plus-values à court terme du LMP sont considérées comme des revenus professionnels BIC de sorte que les cotisations sociales des indépendants sont exigibles sur le montant brut de la plus-value.
Le régime LMP est donc viable fiscalement pour réaliser de la location meublée et non pour faire de l’achat revente immobilier à court terme. L’assujettissement aux cotisations sociales du LMP rend le statut moins intéressant financièrement, dans une optique de rentabilité pure.
Au demeurant, la faible imposition des revenus locatifs en raison des amortissements et les nombreuses causes d’exonération d’impôt sur les plus-values rendent le statut attractif dès lors qu’il s’agit d’exercer cette activité à titre principal.
Dans le cas contraire, mieux vaut vous tourner vers un investissement locatif clé en main !
Peu importe le régime fiscal choisi, le loueur en meublé professionnel est assujetti à la CFE (cotisation foncière des entreprises). La CFE est calculée selon la valeur locative du bien immobilier mis en location.
Les biens loués en meublé par un LMP sont considérés au sens de l’impôt sur la fortune immobilière comme des biens professionnels. En conséquence, ils n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI.