Comment réussir son projet de surélévation à Paris et en Île-de-France ?

Pour faire face à la tension foncière, une solution existe : la surélévation. Outre proposer de l’habitat, elle constitue un excellent levier de diversification du patrimoine et de valorisation des copropriétés. Avantages, limites et rendement immobilier : tout ce que vous devez savoir sur la surélévation à Paris en et Île-de-France.

Qu’est-ce qu’une surélévation ?

La surélévation, aussi appelée exhaussement, consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à un immeuble existant, par modification de la volumétrie de la charpente ou par création d’un étage entier. Cette opération permet ainsi d’augmenter la surface habitable sans modifier l’emprise au sol.

Il n’existe pas de définition légale de la surélévation, c’est donc la jurisprudence qui l’a posée. Elle prend la forme d’une construction en dur, avec rehaussement de toiture (modification du faîtage du toit) et prolongation verticale des façades. Le perçage d’une trémie et la pose d’un velux pour rendre accessible un toit-terrasse, par exemple, ne constitue pas une surélévation.

Elle apparaît incontournable dans les villes où il existe peu ou plus de foncier disponible pour la construction, et permet en parallèle de limiter le phénomène d’étalement urbain. Bon nombre d’immeubles parisiens présentent aujourd’hui un potentiel de surélévation, dont :

• Les toits plats, qui sont fréquents sur les constructions des années 70 et dans les 18^e, 19^e et 20^e arrondissements 
• Les derniers étages avec toit en pente, mais où la hauteur sous charpente reste à exploiter (combles et chambres de bonnes) 
• Les dents creuses : il s’agit des hôtels particuliers, maisons de ville et petits immeubles encadrés par deux immeubles plus hauts

La surélévation peut ainsi porter sur les maisons, les immeubles en monopropriété et les immeubles en copropriété. Elle présente d’ailleurs de nombreux avantages dont les propriétaires et copropriétaires peuvent tirer parti.

Les avantages de surélever un immeuble

Surélever une maison ou un immeuble offre un double avantage : d’une part, il permet d’augmenter la valeur du bâti et d’autre part d’en améliorer les performances énergétiques. La surélévation conduit ainsi à :

• Valoriser l’existant grâce à l’amélioration esthétique des façades, qui se traduit par une hausse du prix de vente de l’immeuble 
• Réduire les charges de copropriété : en ajoutant des niveaux au bâti existant, mécaniquement, le nombre de tantièmes par propriétaire se dilue 
• D’installer des dispositifs de production d’énergie renouvelable, comme des panneaux photovoltaïques, et ainsi permettre de diminuer la consommation énergétique des propriétaires comme de la copropriété. D’autant plus que l’État incite les particuliers à agir en ce sens grâce à des aides financières à la rénovation énergétique. En cumulant la réduction des tantièmes et la réalisation de travaux d’isolation et de production d’énergie, il est possible d’alléger les charges de copropriété de 30 % 
• Vendre le droit à surélever à un tiers et en percevoir le prix avant le commencement des travaux. Une solution idéale si les copropriétaires ne disposent pas des fonds nécessaires à cette opération d’envergure, mais également pour s’assurer une belle plus-value. En effet, l’agrandissement de la surface habitable est réalisé à un coût moindre par rapport à une construction sur le foncier disponible, dont le prix au mètre carré à l’achat est très élevé. Les copropriétaires peuvent ainsi légitimement espérer une importante plus-value. Censé s’arrêter en décembre 2020, ce dispositif est finalement reconduit jusqu’en décembre 2022.

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La réglementation applicable à surélévation

73 % des immeubles parisiens sont en copropriété. La surélévation n’est pas forcément bien comprise ni acceptée par les copropriétaires, notamment ceux qui habitent à l’étage sur lequel va porter la surélévation. Pendant longtemps, le droit de l’urbanisme permettait aux copropriétaires de s’opposer à la création de niveaux supplémentaires via les règles de majorité aux assemblées générales et celles relatives au coefficient d’occupation des sols (COS).

Pour lever le blocage, deux lois sont intervenues :

• La loi Boutin en 2009 : jusqu’alors, les copropriétaires du dernier étage disposaient d’un droit de veto sur les projets de surélévation, que le texte a supprimé. Aujourd’hui, ils possèdent uniquement un droit de priorité sur l’achat des lots créés 
• La loi Alur proposée en 2014 par Cécile Duflot : le projet de surélévation devait être décidé à l’accord unanime des copropriétaires, mais cette majorité a été abaissée aux 2/3. En parallèle, le COS, qui prévoyait un maximum de mètres carrés constructibles sur une parcelle, est supprimé.

A priori, rien ne s’oppose à la surélévation. Toutefois, ces dispositions favorables ne doivent pas occulter les difficultés à la mettre en œuvre dans les copropriétés.

Rehausser une toiture : quelles problématiques à Paris et en Île-de-France ?

Il existe quelques risques à se lancer dans la surélévation à Paris, comme :

La difficulté à valoriser le droit à surélever que la copropriété souhaite revendre

Le calcul n’est pas aisé, car il dépend de facteurs comme l’emplacement de l’immeuble, la qualité des travaux réalisés ou de la demande pour des logements parfois atypiques (notamment lorsqu’ils procèdent de l’exploitation de la surface sous charpente).

Il n’est pas rare que les copropriétaires mettent de longs mois avant de tomber d’accord sur le montant de la cession du droit de surélever, car le calcul varie aussi en fonction de la méthode retenue :

• La valeur économique : il s’agit de la différence entre le prix de vente du lot créé et le coût de la construction 
• Le prix moyen du mètre carré : il repose sur des critères de comparaison des bâtis similaires, qui doivent clairement être définis avant le lancement des travaux 
• La charge foncière : une solution souvent revenue par les professionnels de l’immobilier et les promoteurs, qui consiste à diviser la valeur du droit de surélever par le nombre de m² au sol développés dans le lot de copropriété créé.

La crainte des recours des voisins 

Le rehaussement des dents creuses, par exemple, peut entraîner la perte d’une vue ou de luminosité pour les habitants de l’immeuble de derrière. S’ils ont vent du projet, ils peuvent tout à fait s’y opposer lors d’une action en justice. Autre possibilité, qu’ils demandent au tribunal le versement de dommages et intérêts sur la base d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, d’une dégradation ou d’un trouble de jouissance grave, cette liste n’étant pas limitative.

La gêne occasionnée par les travaux 

Ceux-ci durent en moyenne de 12 à 14 mois et affectent différemment les copropriétaires, en fonction de leur étage. Un blocage est ainsi à craindre lors des réunions de copropriété.

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Quel prix pour la surélévation d’une maison ?

Le prix de la surélévation est à mettre en corrélation avec le rendement que peut espérer l’investisseur.

Les critères pour la fixation du tarif d’une surélévation

Le coût d’une surélévation dépend de nombreux facteurs dont :

• La superficie à construire 
• Les aménagements intérieurs ou extérieurs et la pose de dispositifs de production énergétique 
• Les matériaux utilisés (bois, béton cellulaire, acier) et les techniques employées (notamment lorsqu’il y a modification de la pente du toit).

Pour une maison, comptez 1 800 à 2 000 € par m² pour une surélévation sans aménagement, entre 2 600 et 3 000 par m² pour une surélévation avec aménagement, hors modification de pente.

Pour un immeuble, le prix moyen d’une surélévation est de l’ordre de 4 500 €/m².

La plus-value d’une surélévation

Prenons un exemple chiffré. La surélévation porte sur un immeuble divisé en 15 lots de copropriété et vise à créer une nouvelle surface habitable de 100m². Le prix de la surélévation s’élève à 4 500 €/m² (soit 450 000 €), auxquels s’ajoutent :

• Les frais d’architecte (de l’ordre de 18 % du montant total des travaux, soit 81 000 €) 
• Les frais d’étude de faisabilité (15 000 €) 
• 9 000 € de frais de syndic, pour le suivi des travaux 
• 20 000 € pour l’intervention du bureau de contrôle à la fin du chantier

Le coût global de la surélévation s’élève ainsi à 575 000 €, soit un prix au mètre carré de 5 750 €. Aujourd’hui, le prix du mètre carré d’un appartement parisien est en moyenne de 10 000 €. L’appartement de 100m2 peut donc être revendu 1 000 000 millions d’euros et générer une plus-value de quelque 425 000 €. En la répartissant entre chacun des 15 copropriétaires, ceux-ci empocheront 28 333 €.

Nos conseils pour réussir sa surélévation

La surélévation d’un immeuble impose la réalisation de nombreuses démarches, dont :

• L’étude de faisabilité du projet, avec consultation du PLU, étude du sol pour déterminer si les fondations supporteront le poids supplémentaire, intervention éventuelle d’un architecte des bâtiments de France si l’immeuble est classé 
• La présentation du projet à l’assemblée générale et l’obtention de son accord 
• La modification de l’état descriptif des divisions (EDD) et du règlement intérieur de la copropriété 
• La demande de permis de construire 
• Le choix des entrepreneurs 
• La réception du chantier 
• La détermination du prix de cession du droit à surélever le cas échéant

Une foule d’étapes et de contraintes, donc, vous séparent du projet de surélévation à sa concrétisation.

Les Secrets de l’Immo vous proposent de vous accompagner à chacune de ses étapes, avec un investissement clé en main. Nous travaillons en collaboration avec l’entreprise générale du bâtiment, Les Compagnons des Investisseurs, qui intègre l’ensemble des corps de métier du bâtiment. Forte de son expérience sur ce secteur, elle s’occupera de chaque étape de la surélévation, pour assurer la sécurité juridique de l’opération et sa rentabilité. Contactez-nous pour en savoir plus !