Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
Menu
La SCI familiale fonctionne selon le même principe qu’une SCI classique, avec une dimension patrimoniale et successorale supplémentaire. Elle apporte une réponse concrète aux problématiques liées à la détention d’un patrimoine immobilier en famille telles que l’indivision, la fiscalité de la transmission ou encore la protection du conjoint survivant. Zoom sur les avantages de la SCI familiale pour la succession.
La société civile immobilière familiale est constituée par au moins deux associés de la même famille, qu’ils soient liés par un lien de parenté ou d’alliance. Son objet est toujours civil, à moins qu’elle ne mette en location des logements meublés ou qu’elle effectue des opérations d’achat-revente à titre habituel. Le plus souvent, elle est créée pour faciliter la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs.
C’est la SCI qui, en tant que personne morale, est propriétaire des biens immobiliers. Ceux-ci sont indirectement détenus par les associés à travers les parts sociales dont ils sont titulaires, en proportion de leurs apports dans le capital social. La SCI familiale étant une société à responsabilité illimitée, les associés sont responsables indéfiniment pour les éventuelles dettes, à concurrence de leurs apports.
Un gérant est nommé à la tête de la SCI familiale pour l’administrer et la gérer. S’il prend seul les décisions concernant la gestion courante des intérêts de la société, d’autres décisions relèvent de la collectivité des associés rassemblés en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
Pour constituer la SCI familiale, il convient d’effectuer un certain nombre de formalités comme la rédaction des statuts juridiques, la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ou encore l’immatriculation au RCS.
Les bénéfices engrangés sont en principe soumis à l’impôt sur le revenu, entre les mains des associés. Il est toutefois possible d’opter pour une SCI à l’IS, notamment si les associés sont lourdement fiscalisés.
La SCI familiale et la succession font bon ménage, en ce que cette société permet de contourner les règles contraignantes de l’indivision et de transmettre le patrimoine avec une pression fiscale allégée.
Lire aussi : Comment choisir entre SCI à l’IR et SCI à l’IS ?
Avant de nous pencher plus en détail dans la SCi familiale et la succession, rappelons quelques règles de base en matière d’héritage.
En l’absence de legs et de donations, ce sont les enfants qui reçoivent l’intégralité des biens du défunt, hormis la réserve de l’époux survivant.
Si le défunt ne laisse que des enfants issus du couple, le conjoint survivant a le choix entre l’usufruit de la totalité de la succession ou la pleine propriété du quart. En présence d’enfants d’une précédente union, l’époux survivant hérite du quart de la succession en pleine propriété. Les concubins ou partenaires de PACS ne disposent d’aucun droit sur la succession, sauf à avoir été désignés dans un testament. Tous les héritiers, enfants et conjoint survivant, se trouvent placés en situation d’indivision vis-à-vis du patrimoine immobilier.
Enfin, les héritiers sont tenus de payer des droits de succession sur le patrimoine qu’ils reçoivent, après un abattement et selon un barème qui diffèrent en fonction du degré de parenté.
Autant de dispositions sources de conflits potentiels et d’une fiscalité élevée, que la SCI familiale permet de contourner, comme nous allons à présent le voir.
Lire aussi : La SARL immobilière : une bonne solution pour investir dans l’immobilier ?
Premier avantage de la SCI familiale pour la succession : elle permet de s’affranchir des contraintes de l’indivision. Sous ce régime, applicable de plein droit au patrimoine transmis, les décisions relatives à l’administration des biens doivent être prises à la majorité des deux tiers, celles relatives à la disposition des biens, à l’unanimité. Les héritiers doivent donc s’entendre sur la mise en location des logements, les réparations à effectuer, etc. En cas de mésentente, la situation peut vite tourner au blocage, au détriment du patrimoine !
Avec une SCI familiale, c’est le gérant qui prend les décisions courantes, ce qui simplifie la gestion. Toutefois, les héritiers conservent leur mot à dire sur les décisions plus importantes, selon les règles de majorité fixées par les statuts. En outre, s’ils sont mécontents de la gestion, il reste possible de révoquer le gérant.
Selon l’article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. ». Le risque est ici que l’héritier souhaitant sortir de l’indivision ne revende sa part du bien immobilier à un tiers, souvent contre la volonté initiale du défunt.
À l’inverse, la revente des parts d’une SCI familiale n’entraîne pas de facto la liquidation du patrimoine. De plus, la loi prévoit une clause d’agrément (sauf en direction des ascendants et descendants) à l’unanimité, bien qu’il soit possible de prévoir une majorité différente dans les statuts. En conséquence, les associés non cessionnaires disposent d’un droit de regard sur l’identité de l’acquéreur et le prix de la cession. S’ils s’opposent à la vente, ils devront racheter les parts, un mécanisme qui permet ainsi de conserver le patrimoine dans la famille.
Lire aussi : La SAS immobilière, une bonne solution pour investir dans l’immobilier ?
Autre avantage de la SCI familiale en succession : la possibilité d’anticiper la transmission du patrimoine pour payer moins de droits de succession, au moyen de la donation et du démembrement de propriété.
Le droit de propriété comporte deux attributs : l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement consiste à attribuer l’usufruit à une personne (en l’espèce, les parents) et la nue-propriété à une autre (les héritiers).
L’usufruitier conserve le droit de résider dans le logement ou de percevoir les loyers si celui-ci est mis en location. Le nu-propriétaire quant à lui a la possibilité de disposer du bien. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire des parts sociales sans payer de droits de succession.
Le démembrement des parts sociales d’une SCI familiale présente en outre deux autres avantages : l’assiette des droits de succession est plus faible grâce à l’application du barème de démembrement et à la décote.
Les droits de mutation à titre gratuit sont calculés sur la base de la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, non pas sur la valeur totale des parts sociales. Il convient de se reporter à un barème fiscal, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Exemple : M.X est âgé de 60 ans au moment où il cède la nue-propriété de ses parts estimées à 200 000 €. Le barème fiscal est de 50 % pour cette tranche d’âge, ce qui signifie en clair que les droits de mutation porteront seulement sur 100 000 €. Nous verrons qu’il est possible de s’affranchir totalement des droits de succession en procédant à une donation.
Les parts sociales représentent une fraction de la valeur de l’immeuble, et par nature, elles sont moins facilement liquides qu’un immeuble en indivision. Par conséquent, elles bénéficient d’une décote allant jusqu’à 15 %. En outre, si la SCI familiale a acheté le patrimoine grâce à un prêt immobilier, il convient également de diminuer la valeur des parts sociales du montant du capital restant dû.
Lire aussi : la SARL de famille en LMNP : avantages et inconvénients
Autre montage possible : la donation, qu’il convient d’optimiser avec le mécanisme du démembrement. La loi fiscale prévoit un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, rechargeable tous les 15 ans. Ainsi un couple peut-il transmettre en net d’impôts 200 000 € par enfant tous les 15 ans, d’où l’importance d’anticiper sa succession avec la SCI familiale.
Rappelez-vous, le démembrement permet de diminuer fortement la valeur des parts sociales transmises aux héritiers. En cumulant ce dispositif avec les donations successives, il est possible de transmettre un patrimoine d’envergure sans frottement fiscal supplémentaire.
Bon à savoir : entre époux, l’abattement pour donation est de 80 724 €, avec les petits-enfants, il est de 31 865 €, les deux se rechargeant tous les 15 ans.
Si les couples mariés bénéficient d’une protection étendue en matière de succession, ce n’est pas le cas des couples en concubinage ou pacsés qui n’ont pas établi de testament.
Notez également que le concubin ne dispose pas du droit de rester dans le logement pendant un an après le décès, comme c’est le cas pour le partenaire de PACS, et qu’il est traité comme un étranger aux yeux de la loi fiscale. Il devra ainsi s’acquitter de droits de mutation de 60 % sur la valeur du patrimoine.
En succession, la SCI familiale permet de protéger le conjoint survivant par le biais du démembrement croisé des parts sociales. Le principe est simple : chaque membre du couple acquiert la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié en nue-propriété. Par ce montage, chaque concubin est nu-propriétaire de sa part et usufruitier de celle de son conjoint.
Au décès de l’un, l’autre devient pleinement propriétaire des parts sociales dont il détient la nue-propriété et conserve l’usufruit de l’autre moitié. De leur côté, les héritiers disposent de la nue-propriété. Concrètement, le conjoint survivant possède un droit d’usus et de fructus sur l’ensemble du patrimoine, qu’il préfère rester dans le bien ou le mettre en location.
La SCI familiale est ainsi un statut juridique idéal pour préparer sa succession et éviter conflits et fiscalité lourde !