Marchand de biens : quelle fiscalité ?

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier sous le statut de marchand de biens ? Avant de vous lancer, il vous faut savoir que la fiscalité applicable à ces professionnels de l’immobilier prévoit des règles dérogatoires en matière de droits de notaire, d’imposition des plus-values et de TVA.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité est d’acheter et de revendre des biens immobiliers, des parts ou actions de sociétés immobilières ou des fonds de commerce pour dégager une plus-value. Il n’existe pas de statut légal de marchand de biens, vous serez qualifié comme tel par l’administration fiscale si vous remplissez les deux conditions cumulatives suivantes :

Vous exercez habituellement l’activité d’achat-revente

Le caractère habituel de l’achat-revente n’est pas défini par la loi. Il s’apprécie donc en fonction de critères objectifs comme le nombre, le volume et le rythme des opérations réalisées chaque année par le marchand de biens. Par exemple, le fait d’acquérir un immeuble pour le diviser et le revendre en plusieurs lots constitue une opération habituelle d’achat-revente. En revanche, n’est pas qualifiée comme telle l’opération visant à acheter et à revendre l’immeuble en bloc.

Vous avez une intention spéculative

Votre objectif en tant que marchand de biens est de réaliser un profit à court terme. Vous achetez un bien en vue de réaliser une plus-value. Pour caractériser l’intention spéculative, la loi se base sur le délai qui s’écoule entre l’achat et la revente du logement. S’il est trop long, l’administration peut requalifier l’acte de commerce (la revente par un marchand de biens) en acte civil, ce qui a bien entendu des conséquences sur la fiscalité de l’opération (notamment le recalcul des droits de notaire, et la taxation de la plus-value au régime des particuliers).

L’imposition des plus-values immobilières des marchands de biens

Les revenus tirés de la revente des biens immobiliers, c’est-à-dire les plus-values, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Leur imposition dépend de la structure juridique choisie pour exercer l’activité de marchand de biens. Deux options possibles : les sociétés de personnes, comme l’EURL ou l’entreprise individuelle (les BIC sont alors taxés entre les mains du marchand de biens, au barème progressif de l’impôt sur le revenu) ou les sociétés de capitaux comme la SARL, la SAS / SASU (les BIC sont alors taxés au niveau de l’entreprise, à l’impôt sur les sociétés).

Il convient de raisonner non pas opération par opération comme le font les particuliers, mais en fonction du bénéfice total réalisé sur un exercice comptable. Vous devez faire la différence entre le prix d’achat augmenté des diverses dépenses liées à l’opération (comme des travaux par exemple) et le prix de cession. La plus-value que vous dégagez est ensuite soumise en fonction de la forme juridique :

• À la taxation dans votre tranche marginale d’imposition. Vous devrez également payer les prélèvements sociaux, dont le taux s’élève à 17.2 % 
• À l’impôt sur les sociétés. Le taux applicable dépend du montant du bénéfice. En dessous de 38 120 €, la plus-value sera taxée à 15 %. Au-delà, elle sera imposée à 26.5 %.

En fonction de la tranche marginale d’imposition à laquelle vous êtes rattaché, il peut être plus opportun d’exercer votre activité dans une société de capitaux, ce qui permettra de diminuer la taxe sur la plus-value et de ne pas payer de prélèvements sociaux.

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Le taux réduit de frais de notaire pour le marchand de biens

Les particuliers qui achètent un bien sont soumis au paiement de droits de mutation à titre onéreux, de droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, auxquels il convient d’ajouter les honoraires du notaire. La note s’avère particulièrement élevée, puisqu’elle représente 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.

Les marchands de biens peuvent bénéficier d’un régime dérogatoire, qui prévoit une exonération de droits de mutation à titre onéreux ou d’une exonération de taxe de publicité foncière et de droits d’enregistrement, ce qui mécaniquement diminue le montant des frais de notaire. Quatre situations :

• Le marchand de biens est assujetti à la TVA et prend l’engagement de revendre le bien immobilier dans les 5 ans suivant son acquisition : il ne paie pas de droits et taxes de mutation (article 1115 du Code général des impôts) 
• Le marchand de biens est assujetti à la TVA et s’engage à entreprendre dans les 4 ans suivant l’acquisition des travaux de rénovation lourds permettant de remettre le logement à neuf : il ne paie pas la taxe foncière ou les droits d’enregistrement (article 1594-0 G du CGI) 
• Le marchand de biens achète des terrains et procède à la construction de maisons individuelles : il est exonéré de taxe foncière ou de droits d’enregistrement. Attention toutefois, l’exonération est limitée à une superficie de 2 500 m2 par logement (article 1594-0 G du CGI) 
• Le marchand de biens acquiert des immeubles situés dans des zones à urbaniser par priorité : il est exonéré de taxe foncière ou de droits d’enregistrement (article 1594-0 G du CGI)

Lorsque le régime de faveur est conditionné à la revente dans les 5 ans ou à la réalisation des travaux dans les 4 ans, le marchand de biens doit prendre l’engagement dans l’acte d’achat du bien, sous peine de remise en cause de l’avantage par l’administration fiscale.

Le régime de TVA applicable aux marchands de biens

En tant que marchand de biens, vous pouvez réaliser deux types d’opérations :

• De l’achat-revente de locaux commerciaux ou tertiaires : puisque la vente intervient entre deux professionnels, l’acheteur pourra récupérer la TVA que vous facturez. De votre côté, comme vendeur, vous pourrez récupérer la TVA sur les travaux que vous avez réalisés. Peu importe, donc, que le prix soit négocié sur une base hors taxes, puisque l’opération sera neutre. Seule exception : si l’activité exercée par l’acheteur professionnel n’est pas assujettie à la TVA, comme c’est le cas notamment pour les banquiers, assureurs et professionnels de la santé. Dans cette hypothèse, vous ne pourrez pas récupérer la TVA 
• De l’achat-revente de locaux à usage d’habitation : l’acheteur ne pourra jamais récupérer la TVA et vous ne pourrez pas de votre côté récupérer la TVA sur les travaux. Dans cette hypothèse, il convient d’éviter que la vente soit assujettie à la TVA. Sinon, vous devrez payer de la TVA sur la base du prix de vente TTC, et l’acheteur, qui ne peut pas récupérer la TVA, verra augmenter son prix de revient. Cependant, vous verrez juste après que vous n’avez pas toujours le choix du régime de TVA imposable.

À tort, une grande majorité des investisseurs marchands de biens s’imaginent que la TVA sur marge s’applique d’office aux opérations qu’ils réalisent (sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, et non sur la vente entière). Pourtant, suite à une réforme de 2010, le principe est la taxation sur le prix total, et par exception, la taxation peut porter uniquement sur la marge. Tout dépend en fait de la nature des travaux réalisés : rénovation légère ou lourde.

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La TVA applicable à la rénovation légère

Si la cession porte sur un bien de plus de 5 ans qui a subi des travaux de rénovation légère, alors la vente n’est pas soumise à la TVA, qu’elle porte sur des locaux à usage d’habitation ou professionnel. En conséquence, vous ne pouvez pas récupérer la TVA sur les travaux. Toutefois, si les travaux de rénovation légère portent sur un immeuble à usage professionnel, vous pouvez exercer votre droit d’option à la TVA. Dans cette hypothèse, vous serez soumis à la TVA sur marge et pourrez récupérer la TVA sur les travaux.

La TVA applicable à la rénovation lourde

Dans le cadre d’une rénovation lourde, l’administration fiscale considère que le bien a été remis à neuf. Dans ce cas, l’opération sera soumise à la TVA sur le prix total (l’option pour la TVA sur marge est impossible), mais vous pourrez récupérer la TVA sur le prix des travaux.

Sont considérés comme des travaux lourds ceux qui portent sur :

• La majorité des fondations 
• La majorité des façades, à l’exclusion du ravalement, qui est considéré comme une rénovation légère 
• La majorité des éléments porteurs de l’immeuble 
• Au moins 2/3 de chacun des six éléments qui composent le second œuvre (planchers non porteurs, plomberie, système de chauffage, électricité, huisseries extérieures et cloisons intérieures).

Idéalement, pour assurer une rentabilité maximale des opérations d’achat-revente, il faut éviter les biens qui nécessitent une rénovation lourde, du moins pour ceux qui sont à usage d’habitation. Montrez-vous vigilant au moment de vous placer sous un régime de rénovation et gardez bien tous les justificatifs nécessaires. Si vous assujettissez l’opération au régime de la rénovation légère et que le fisc considère qu’il s’agit d’une rénovation lourde, vous ferez l’objet d’un redressement avec TVA sur le prix total.