Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Au moment de réaliser un investissement locatif, vous vous demandez sans doute s’il faut préférer une location vide ou meublée. La balance penche clairement en faveur de la deuxième option. De la souplesse du bail à la fiscalité attractive, en passant par la possibilité d’appliquer un loyer plus élevé, voici les avantages de la location meublée.
Il ne suffit pas d’installer un canapé, une table et deux chaises pour décréter qu’un logement est meublé. La location meublée fait en effet l’objet d’un encadrement strict par la loi. Celle-ci prévoit des normes de décence pour le bien immobilier visé, ainsi qu’une liste de meubles obligatoires. Le logement doit permettre au locataire de dormir, se nourrir, se détendre, et ainsi comporter :
Certes, ces équipements représentent une dépense certaine. Mais l’avantage en location meublée, c’est que vous pouvez amortir ces frais, comme nous vous l’expliquons plus bas.
Il existe deux statuts pour se lancer dans la location meublée : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Pour obtenir le statut de LMP, vous devez remplir deux critères :
Dans le cas contraire, l’administration considère que vous êtes un LMNP.
Pour formaliser votre statut de LMNP auprès de l’administration, vous devez vous inscrire auprès du greffe du tribunal de commerce au moyen du formulaire P0i. Il vous faut réaliser cette démarche dans les 15 jours suivant la mise en location du bien. Vous indiquerez à cette occasion le régime fiscal auquel vous soumettrez les bénéfices tirés de la location du meublé.
Vous n’êtes plus obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour faire de la location meublée. Comme le LMNP, vous devez remplir un formulaire P0i pour informer l’URSSAF de votre activité de loueur, dans les 15 jours suivant la location. Vous choisirez entre le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le bail en meublé, qui offre bien plus de souplesse que le contrat de location vide, constitue l’un des avantages de la location meublée.
Si en location vide, la durée du bail est de 3 ans minimum, elle est seulement d’un an en location meublée. Si vous concluez le contrat avec un étudiant, la durée passe à 9 mois. Vous pouvez aussi opter pour le bail mobilité, pour une durée de 1 à 11 mois.
Vous pouvez donner votre préavis au preneur pour reprendre ou vendre le logement. Le délai est de 3 mois minimum, contre 6 mois en location vide.
Vous pouvez répercuter certaines charges sur vos locataires, notamment celles relatives aux équipements mis à leur disposition et aux taxes locatives. En location vide, elles font l’objet d’un provisionnement avec régularisation annuelle. En location meublée, vous avez le choix entre les charges récupérables à la provision ou au forfait.
Dans cette seconde hypothèse, vous n’aurez pas à rembourser votre locataire pour un éventuel trop-perçu. Attention toutefois à bien les évaluer, car les charges ne doivent pas être manifestement excessives. Vous ne pourrez pas non plus exiger de complément au locataire si elles se révèlent insuffisantes.
La loi vous autorise à demander un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer maximum, contre un mois en location vide.
En location meublée, vous dégagez non pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Que vous agissiez en loueur meublé non professionnel ou en LMP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel d’imposition. Pour profiter pleinement des avantages de la location meublée, vous avez souvent intérêt à opter pour le régime du réel.
En micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire vos frais et charges. À la place, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. Une fois celui-ci déduit, vos revenus sont taxés à l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition.
Notez que pour bénéficier de ce régime, vos recettes annuelles ne doivent pas excéder 70 000 €.
Le régime réel s’avère bien plus avantageux, car il vous permet de :
Au régime réel, le jeu de la déduction des charges peut mener à la constatation d’un déficit foncier. Celui-ci est traité différemment par l’administration fiscale selon si vous êtes LMNP ou LMP :
La plus-value obéit elle aussi à des règles distinctes en fonction du statut.
En location meublée, vous n’êtes pas redevable de la TVA, sauf si vous proposez trois services sur les quatre prévus par la loi (petit-déjeuner, réception, fourniture de linge de maison ou nettoyage).
Autre avantage fiscal de la location meublée pour les LMP : le patrimoine est considéré comme professionnel, il échappe donc à l’impôt sur la fortune immobilière.
Ultime avantage de la location meublée, la possibilité de louer votre bien plus rapidement et à un loyer plus élevé. En effet, grâce au mobilier déjà installé dans le logement, vous pouvez appliquer une surcote sur le loyer de l’ordre de 10 à 30 %. Ce qui a bien entendu une conséquence positive sur la rentabilité de votre investissement.
En outre, la demande explose pour la location meublée, soutenue par le nombre croissant d’étudiants et les actifs en mobilité professionnelle. Certes, le turn-over est souvent plus important qu’en location vide, mais les risques de vacance locative sont moins élevés. Encore un bon point pour le rendement de votre placement !
Si vous préférez le régime du micro-BIC au régime réel, alors vous ne pouvez pas déduire vos charges. Vous profitez à la place d’un abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble des recettes locatives. Si vous proposez des chambres d’hôtes ou un meublé de tourisme, l’abattement est de 71 %.
En tant que propriétaire-bailleur, vous êtes tenu de mettre en location un logement décent, de 9m2 minimum et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.20m. Le logement doit comporter un mobilier minimum dont la liste est fixée par décret. La location doit être encadrée par un bail de location meublée.