Comment obtenir un prêt immobilier quand on est expatrié ?

Acheter un bien à crédit en France quand on est expatrié n’est pas chose aisée. Se trouver à des kilomètres du territoire n’est pas fait pour rassurer les banques ! Toutefois, ne renoncez pas immédiatement à votre projet, car le pays présente un avantage non négligeable pour un investissement locatif : le taux d’emprunt toujours historiquement bas. Il vous permet de compléter vos revenus et d’agrandir votre patrimoine sans effort financier conséquent.

Vous devrez néanmoins convaincre un établissement prêteur de vous suivre dans cette aventure. Il vous faudra ainsi bien préparer votre dossier, en vous adressant aux bonnes banques, en prévoyant un apport personnel suffisant et en consentant une hypothèque. Tout ce qu’il vous faut savoir sur le crédit immobilier expatrié !

Pourquoi est-il intéressant d’emprunter en France ?

Les taux bas et fixes constituent deux leviers à actionner pour réaliser un investissement locatif en France et doper son rendement.

Pour les taux d’emprunt bas

Depuis plusieurs années déjà, les taux d’emprunt en France sont historiquement bas. Bien entendu, ils dépendent de la durée d’emprunt, mais en moyenne, vous pouvez emprunter à 1.56 %. C’est bien plus faible que dans d’autres pays d’Europe comme l’Italie (2.10 %), le Royaume-Uni (2.05 %), l’Espagne (1.92 %) ou encore l’Allemagne (1.83 %). Ainsi, sur le podium des meilleurs taux d’intérêt en Europe, la France se situe en deuxième position derrière le Danemark (1.09%). Comparativement, le taux d’emprunt aux États-Unis est bien plus élevé : 5 %.

Les taux d’emprunt extrêmement favorables de la France s’expliquent par deux facteurs :

• Le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE) extrêmement faible (-0.5 %). Toutefois, celui-ci pourrait être revu à la hausse en 2021
• L’OAT à taux fixe sur 10 ans, l’autre indicateur sur lequel se basent les banques pour fixer leur taux d’intérêt, est lui aussi très bas : -0,2830 en décembre 2020

Ainsi, la faiblesse des taux vous permet de bénéficier d’un effet de levier maximum avec un faible apport, et d’obtenir un meilleur rendement de votre investissement locatif.

Pour les taux fixes

Il est possible d’emprunter à taux fixe ou à taux variable, mais cette dernière formule a pratiquement disparu du paysage bancaire français, eu égard à la faiblesse structurelle des taux d’emprunt. Autre facteur qui explique le manque d’intérêt des Français pour ce type de produits : la prise de risque inhérente à la fluctuation des taux, sauf à opter pour un taux capé.

L’avantage du taux fixe pour un crédit d’expatrié, c’est que le montant de la mensualité est fixé une bonne fois pour toutes à la mise en place du crédit. Vous pouvez ainsi mieux maîtriser votre budget et êtes protégé contre les fluctuations du marché.

Tous les voyants sont donc au vert pour réaliser un investissement locatif en France. Reste encore à obtenir le crédit, ce qui n’est pas sans difficulté. Rassurez-vous, si les étapes suivantes vous paraissent insurmontables, vous pourrez vous tourner vers une solution alternative : l’investissement locatif clé en main.

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Quelles sont les étapes pour obtenir un crédit expatrié en France ?

Souscrire un prêt immobilier quand on est expatrié suit à peu ou prou le parcours d’un résident. Simplement, vous devez être conscient que peu de banques accepteront votre dossier, celui-ci doit donc présenter toutes les garanties (solvabilité, apport personnel suffisant, sûreté réelle…).

En outre, vous vous verrez appliquer une surcote sur le taux d’intérêt, qui peut aller de 0.20 à 0.50 %. En effet, les banques considèrent que votre profil est plus risqué du fait de votre éloignement du territoire national. Le recours à un courtier peut donc s’avérer intéressant pour négocier le taux.

De la même manière, vous aurez du mal à emprunter sur une durée supérieure à 20 ans.

1. Vérifiez l’éligibilité à un prêt immobilier expatrié

Pour obtenir un crédit immobilier pour expatriés, vous devez remplir certaines conditions :

• Résider dans un pays politiquement stable. Si vous vivez dans un pays de l’Union européenne ou sur le territoire de l’un des grands partenaires de la France que sont les États-Unis, l’Australie ou le Canada, votre dossier sera recevable. En revanche, si vous êtes expatrié dans certains pays d’Asie, du Moyen-Orient et d’Afrique, vous aurez bien du mal à le faire passer.
• Avoir une situation professionnelle stable. Votre contrat de travail sera étudié à la loupe par la banque. Vous pourrez prétendre à un crédit immobilier pour expatrié si vous êtes sous contrat de travail français et détaché à l’étranger ou sous contrat local, mais employé par une entreprise française. En revanche, si vous êtes employé par une société étrangère sous contrat local ou indépendant dans votre pays d’accueil, alors vous ne pourrez pas obtenir de financement. Vous devrez en outre disposer de revenus suffisants et réguliers afin que la banque puisse définir votre capacité d’emprunt.
• Un taux d’endettement à 33 %. Le taux d’endettement vient limiter votre capacité d’emprunt, en posant en principe que vos charges, mensualités de crédit incluses, ne doivent pas représenter plus d’un tiers de vos revenus. Si cette règle peut être assouplie pour les résidents disposant d’un reste à vivre élevé, ce ne sera jamais le cas pour les expatriés.

2. Trouver une banque qui accorde un prêt immobilier à l’expatrié français

La notion d’expatrié a peu de sens pour la banque, ce qui l’intéresse c’est si vous êtes ou non résident fiscal. La plupart des établissements bancaires réservent leurs offres de prêts immobiliers aux résidents fiscaux, tout comme les banques en ligne. Alors, vers quel établissement prêteur vous tourner ? Vous pouvez tenter votre chance auprès des grands groupes comme Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’Épargne, BRED, le Crédit Lyonnais…

Notez que comme la banque ne peut pas exiger la domiciliation de vos revenus chez elle, il est possible qu’elle vous demande l’ouverture d’un livret d’épargne, d’un compte courant, d’une assurance vie ou d’un nantissement.

Un aller-retour vers la France peut être prévu pour rencontrer votre banquier !

3. Fournir les justificatifs d’un prêt immobilier pour Français expatriés

Pour un crédit immobilier expatrié, la banque demande :

• Un justificatif d’identité et de domicile 
• Les derniers avis d’imposition 
• Les trois derniers relevés de compte 
• Vos derniers bulletins de salaire 
• Votre contrat de travail

Soyez rigoureux lors de la constitution de votre dossier, car la banque l’examinera avec minutie. En effet, elle ne peut pas savoir combien de comptes vous avez à l’étranger, ou avoir du mal à comprendre à combien se monte réellement votre salaire avant et après imposition. Si vous êtes prélevé à la source, produisez le justificatif.

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4. Mettre en place le financement

Les garanties d’un crédit expatrié

Autre étape et pas des moindres : l’obligation de garantir votre prêt expatrié contre les risques de décès, de perte totale et irréversible de l’autonomie (qui vous empêcherait de travailler) et de défaillance dans le remboursement du crédit. Comme si vous étiez en France, vous devez donc souscrire deux garanties : une assurance de prêt et une sûreté.

• L’assurance emprunteur pour expatrié : vous avez tout intérêt à opter pour un produit sur mesure plutôt que pour le contrat groupe de la banque. Il prendra mieux en compte les spécificités de votre situation.
• La sûreté : il en existe deux types : la sûreté personnelle, avec le cautionnement par un organisme de cautionnement ou une personne physique, et la sûreté réelle, avec l’hypothèque, l’inscription du privilège du prêteur de deniers et le nantissement. Pour un crédit expatrié, la banque n’acceptera que l’hypothèque, qui lui permettra de saisir et revendre le bien immobilier en cas de défaillance dans le remboursement.

L’apport personnel d’un prêt expatrié

Enfin, pour obtenir un crédit expatrié, vous devez disposer d’un apport suffisant. Il est d’usage de le fixer à 10 % du prix de vente du bien, pour couvrir les frais de notaire, frais de garantie et frais bancaires. Toutefois, comme votre situation d’expatrié fait courir un plus grand risque aux banques, celles-ci exigent un montant plus élevé pour les non-résidents : généralement entre 20 et 30 %.

Pourquoi l’investissement locatif clé en main facilite le financement des expatriés ?

Obtenir un prêt immobilier pour non-résident fiscal est long et contraignant. Pour concrétiser plus facilement votre projet d’achat immobilier, une solution existe : l’investissement locatif clé en main. Les professionnels de Les Secrets de l’Immo vous proposent ainsi de prendre en charge toutes les étapes qui jalonnent une acquisition immobilière, de la sélection du bien à la gestion de la location en passant par l’obtention du financement.

Fort de 10 ans d’expérience sur le secteur, nous avons noué des partenariats privilégiés avec les acteurs de financement. Nous connaissons ainsi les bons interlocuteurs pour la mise en place d’un crédit expatrié. Gain de temps, rendement optimal et suivi haut de gamme : c’est la promesse que nous vous tenons. Contactez-nous pour échanger sur votre projet !