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Chaque année à partir d’avril, vous devez déclarer les loyers tirés de la mise en location de votre bien. Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs dépend essentiellement de la nature des revenus : fonciers ou BIC. Ceux-ci ont en effet une incidence sur le régime fiscal applicable : micro ou réel. Explications !
Au moment d’élaborer votre stratégie locative, vous avez choisi entre la location vide et la location meublée, en prenant en compte des critères comme la tension locative, le montant des loyers, le risque de turn-over des locataires et bien entendu, la fiscalité. Car la nature des recettes locatives et donc le régime fiscal applicable varient selon le type de location.
En location vide, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers. En conséquence, ils peuvent être soumis au régime du micro foncier ou au régime du réel. À l’inverse, en location meublée, les loyers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils seront imposés au micro-BIC ou au bénéfice réel.
Pour le calcul de l’impôt sur les recettes locatives, vous devez choisir entre le régime du micro foncier et celui du réel. Deux hypothèses :
Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs en micro foncier ne prend pas en compte les charges pour leur montant réel. À la place, l’administration vous applique un abattement forfaitaire de 30 %, puis les revenus sont taxés dans votre tranche marginale d’imposition (TMI).
Si vous êtes résident en France, vous êtes également redevable des prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers, qui se montent à 17.2 %.
Exemple
Revenus locatifs bruts perçus : 10 000 €
Application de l’abattement de 30 % : 7 000 €
TMI de 11 % = 770 €
Prélèvements sociaux : 7.000 x 17.2 % = 1 204 €
Total de l’impôt = 1 974 €.
Le calcul de l’impôt sur les revenus fonciers au régime réel prend en compte les charges déductibles. Ainsi, la formule à appliquer pour la détermination du revenu locatif net imposable est : revenus fonciers bruts – charges.
Calcul du revenu foncier imposable
Vous commencez par additionner les revenus locatifs hors charges payées par le locataire. Si votre logement est loué 840 € par mois avec 40 € de charges, le montant des revenus locatifs s’élève à 800 x 12 = 9 600 €.
Vous pouvez à présent déduire certaines charges des revenus fonciers pour leur montant réel ou selon une moyenne. La loi en précise les différentes catégories :
Exemple
Revenus locatifs bruts : 9 600 €
Frais d’administration et de gestion : 600 €
Primes d’assurances : 400 €
Taxe foncière : 750 €
Total des charges déductibles : 1 750 €
Revenus fonciers nets : 7 850 €
TMI 11 % = 863.50 €
Prélèvements sociaux 17.2 % = 1 350 €
Total de l’impôt : 2 213.50 €
Calcul du déficit foncier au régime réel
Si vos charges (autre que celles liées aux intérêts d’emprunt) sont supérieures à vos revenus locatifs, alors vous créez un déficit foncier. Celui-ci est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10.700 € annuels. S’il est supérieur à ce plafond ou s’il provient des intérêts d’emprunt, alors il est imputable sur la catégorie des revenus fonciers, et reportable pendant 10 ans.
La déclaration des revenus fonciers en micro foncier
Vous renseignerez le montant brut des revenus locatifs encaissés soit directement sur le site Internet des impôts, soit dans la case correspondante du formulaire n°2042.
La déclaration des revenus fonciers au régime réel
Vous indiquerez le revenu net foncier soit sur le site Internet soit sur le formulaire n°2044.
Vous pouvez exercer votre activité d’investisseur sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les loyers perçus sont considérés comme des BIC. Si leur montant :
Comme en micro foncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges, vous profitez à la place d’un abattement de 50 % sur le montant brut de vos BIC. Les revenus sont imposés ensuite dans votre TMI, et vous êtes également redevable des prélèvements sociaux de 17.2 %.
Exemple
Revenus locatifs BIC bruts : 10 000 €
Application de l’abattement de 50 % : 5 000 €
TMI de 11 % : 5 000 x 11 % = 550 €
Prélèvements sociaux : 5 000 x 17.2 % = 860 €
Total de l’impôt = 1 410 €.
Bon à savoir : la location saisonnière de type meublé de tourisme ou chambre d’hôtes bénéficie d’un abattement forfaitaire plus avantageux de 71 %. En outre, les revenus provenant de meublés de tourisme supérieurs à 23 000 € annuels et de chambres d’hôtes pour un total supérieur à 5 100 € ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux mais aux cotisations sociales.
Vous devez tenir compte de vos charges pour le calcul de l’impôt sur les BIC, selon la formule : total des loyers bruts (hors charges payées par le locataire) – charges déductibles = BIC net à déclarer.
Calcul des BIC imposables
Ajoutez les loyers annuels perçus hors charges payées par le locataire. Vous devez ensuite comptabiliser vos charges. Sont notamment admis en déduction :
Autre avantage de la location meublée en matière de fiscalité : vous pouvez pratiquer des amortissements sur le mobilier et l’immeuble. Ces amortissements sont admis en déduction des revenus imposables, mais ne peuvent pas générer de déficit. En clair, la quote-part d’amortissement déductible ne peut pas excéder la différence loyers – charges.
Exemple
Revenus locatifs bruts : 9 600 €
Frais d’administration et de gestion : 600 €
Primes d’assurances : 400 €
Taxe foncière : 750 €
Amortissement annuel : 3 000 €
Total des charges et amortissements déductibles : 4 750 €
BIC nets : 4 850 €
TMI 11 % = 533.50 €
Prélèvements sociaux 17.2 % = 834.20 €
Total de l’impôt : 1 367.70 €
Calcul du déficit en régime du bénéfice réel
Le déficit est traité différemment selon si :
Déclaration des BIC au régime micro-BIC
Vous renseignerez le montant brut des BIC directement en ligne ou sur le formulaire 2042 C-PRO.
Déclaration des BIC au régime du bénéfice réel
Vous devez remplir votre déclaration en ligne ou sur les formulaires 2031-SD et 204 C-Pro.
Tout type de location : vide ou meublée. En location vide, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers, imposables au micro foncier ou au réel. En location vide, les revenus locatifs relèvent de la catégorie des BIC et sont imposés au micro-BIC ou au réel. En régime micro, vous profitez d’un abattement. Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus locatifs.
En optant pour le régime réel et en créant du déficit foncier. La loi vous permet de déduire un certain nombre de charges de vos revenus locatifs. Si elles sont supérieures à ces revenus locatifs, vous générez un déficit. En fonction du type de location, il peut être imputable sur les revenus de même catégorie ou sur le revenu global et reportable sur 6 ou 10 ans.
Si vous avez choisi le régime du micro-BIC, vous devez déclarer vos loyers bruts. L’administration applique ensuite un abattement de 50 %, ou de 71 % s’il s’agit d’un meublé de tourisme ou d’une chambre d’hôte. Si vous relevez du régime du bénéfice réel, vous devez soustraire vos charges et amortissements des loyers hors charges payés par le locataire.