Faut-il opter pour le régime micro foncier ou réel pour ses revenus locatifs ?

Souvent négligée par les investisseurs particuliers, la fiscalité des revenus locatifs joue un rôle essentiel voire de premier plan pour viabiliser la rentabilité d’un investissement locatif. Il est alors impératif dès la phase préliminaire de l’acquisition d’un bien immobilier de projeter l’impact de la fiscalité sur vos revenus et d’opter pour le régime le plus adapté à votre situation.

Dès lors, si vous envisagez de faire de la location nue en nom propre (nous ne parlerons pas du cas de la SCI à l’IS qui peut être une alternative intéressante), vous avez le choix entre deux régimes pour l’imposition de vos revenus fonciers : le régime micro foncier ou le régime réel.

Comment choisir entre ces deux régimes ? Dans quels cas opter pour le régime micro foncier ? Est-il possible de changer de régime en cours d’exploitation ?

Les Secrets de l’Immo, en tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main, vous livre quelques éléments de réponse pour faire un choix éclairé.

Lire aussi : Comment calculer l’impôt sur les revenus locatifs ?

Qu’est-ce que le régime micro foncier ?

Le régime micro foncier est un régime fiscal sur option à destination principalement des primo investisseurs immobiliers. Ce régime vise à simplifier grandement l’imposition de vos revenus fonciers en pratiquant un abattement forfaitaire pour tenir compte de vos charges d’exploitation du bien.

L’abattement forfaitaire applicable sur les revenus fonciers

En effet, contrairement au régime réel où vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus fonciers, le régime micro foncier ne permet aucune déduction.

A la place, le régime micro foncier permet de pratiquer un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs.

Par exemple, si vous percevez 10 000 euros de loyers, vos revenus fonciers imposables sont de 10 000 x 0,7 = 7 000 euros.

Ces 7 000 euros sont ensuite intégrés dans vos tranches marginales de l’impôt et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Dans quel cas est-il intéressant d’opter pour le régime micro foncier ?

Ainsi, le régime micro foncier a le mérite d’être très simple à maîtriser : il suffit de déclarer une ligne (case 4BE) de la déclaration 2042 et le tour est joué !

Toutefois, le régime micro foncier n’est pas adapté à tous les investissements locatifs. D’une part, le bénéfice du régime micro foncier est soumis à des restrictions légales :

• Les revenus fonciers ne doivent pas être supérieurs à 15 000 euros
• Le logement doit être loué vide (location nue)
• Certaines réductions ou déductions d’impôts spéciales sont incompatibles avec le régime micro foncier (monument historique par exemple) 

D’autre part, pour être viables financièrement, vos charges réelles doivent être inférieures à 30 % des revenus locatifs. Dans le cas contraire, vous économiserez plus d’impôt à opter pour le régime réel en déduisant toutes les charges réellement supportées.

Donc autant dire que si vous faites réaliser des travaux avant la mise en location du bien comme c’est le cas avec Les Secrets de l’Immo, vous avez tout intérêt à mettre de côté le régime micro foncier au profit du régime réel notamment pour profitez des déficits fonciers (du moins dans un premier temps…).

Qu’est-ce que le régime réel pour l’imposition de vos revenus fonciers ?

À la place du régime micro foncier, vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permet de déduire l’ensemble des charges déductibles de vos revenus fonciers. Si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers, vous dégagez un déficit foncier qui vous permet de défiscaliser vos autres sources de revenus dans une certaine limite.

Le principe de déduction des charges au réel

Le principe du régime réel est relativement simple à comprendre. De vos revenus fonciers, vous pouvez déduire toutes les charges réellement supportées pour l’exploitation du bien. Mais, il faut bien s’assurer que ces charges soient admises en déduction par l’administration fiscale. Il s’agit par exemple :

• des intérêts d’emprunt (ayant servi à financer l’acquisition du bien et/ou la réalisation de travaux) ;
• de la taxe foncière ;
• des primes d’assurance (PNO, vacance locative, etc…) ;
• des frais de gestion locative…

Lire aussi : Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Aussi, certains types de travaux sont déductibles des revenus fonciers. Il s’agit des travaux d’entretiens et d’amélioration. A contrario, les travaux de construction ne sont pas déductibles.

Pour en savoir plus à ce sujet, vous pouvez consulter notre guide sur les travaux déductibles des revenus fonciers.

La possibilité de générer des déficits fonciers

Outre l’opportunité de réduire l’imposition sur vos revenus fonciers, le régime réel peut vous permettre de défiscaliser vos autres sources de revenus.

En effet, si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus fonciers (ce qui est le cas si vous engagez des travaux de rénovation avant la mise en location), vous dégagez ce qu’on appelle un déficit foncier.

Ce déficit foncier peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros. En cas de surplus, vous pouvez reporter le reste du déficit pendant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.

Autant dire que si votre investissement locatif est susceptible de générer un déficit foncier, vous ne devez absolument pas opter pour le régime micro foncier !

Lire aussi : Comment réduire ses impôts avec les déficits fonciers ?

Régime micro foncier ou réel : simulation

Pour vous aider à comprendre comment choisir entre micro foncier et régime réel, nous allons réaliser deux simulations. En comparant les résultats finaux, il sera alors possible de choisir le régime le plus avantageux.

Situation 1 : investissement locatif sans travaux

Dans ce premier cas de figure, imaginons que vous achetiez un appartement en Île-de-France sans réaliser de travaux et en assurant vous même la recherche de locataire.

Votre résultat d’exploitation du bien prend la forme suivante :

En optant pour le régime réel et après déduction des charges, vous dégagez un revenu foncier de 7 552 euros.

Si vous optez pour le régime micro foncier, il vous est alors impossible de déduire les différentes charges, par contre vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs. Votre revenu foncier imposable est donc de : 10 000 x 0,7 = 7 000 euros.

Ainsi, dans cette première situation, il est préférable d’opter pour le régime micro foncier.

Situation 2 : investissement locatif avec travaux de rénovation

Reprenons l’exemple précédent, mais en intégrant cette fois-ci la réalisation de travaux de rénovation. Forcément, la remise à neuf du bien permet de louer ce dernier à un loyer supérieur (12 000 euros au lieu de 10 000 euros). Une partie des travaux réalisés sont aussi déductibles des revenus fonciers en ce qu’ils constituent des travaux d’amélioration ou des travaux d’entretien (au sens fiscal). Voici le résultat d’exploitation de la première année :

Dans ce cas de figure, il est aisé de constater qu’il est préférable à court terme d’opter pour le régime réel pour dégager un déficit foncier imputable sur vos autres sources de revenus (professionnels par exemple). Mais qu’en est-il du long terme ? Le régime réel est-il toujours aussi viable ? 

Voici ce que ça donne sur une période de 9 ans :

Nous constatons dans notre exemple que le déficit foncier dégagé la première année permet de compenser un revenu imposable supérieur au revenu réel les 9 années suivantes. Mais attention, dans ce cas de figure, le régime micro foncier est plus avantageux sur une échelle de temps infini.

C’est pourquoi, il peut être opportun d’opter dans un premier temps pour le régime réel puis, de revenir au régime micro foncier au plus vite si ce dernier est plus avantageux. Est-ce possible ?

Est-il possible de passer du régime réel au régime micro-foncier ?

Vous pouvez passer à tout moment du régime micro foncier au régime réel. Par contre, la réciproque n’est pas vraie. 

En effet, le régime réel fait l’objet d’un engagement sur une période de 3 ans, il faut donc attendre son issue pour passer au régime micro foncier.

Pour reprendre l’exemple précédent, il peut être opportun d’opter les 3 premières années pour le régime réel, puis de passer au régime micro foncier une fois l’engagement expiré pour  réduire la base imposable.

Ce que Les Secrets de l’Immo fait pour vous : Spécialiste de l’investissement locatif clé en main en Île-de-France, nous réalisons pour vous des projets d’investissement locatif de A à Z. Recherche du financement, optimisation de la fiscalité, recherche du bien immobilier, travaux de rénovation et gestion locative, vous disposez d’une expertise unique à chaque étape de votre projet pour investir dans l’immobilier locatif en toute sérénité !