Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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S’adressant avant tout aux investisseurs chevronnés, l’immeuble de rapport reste un marché de niche. Rentable, ce type d’investissement immobilier consiste à acheter un immeuble en bloc pour le diviser en plusieurs lots et les mettre en location. Si l’achat d’un immeuble de rapport présente beaucoup d’avantages, ceux-ci ne doivent pas occulter certains inconvénients.
Apparu en France au XVIIIe siècle, l’immeuble de rapport désigne un bâtiment construit dans un seul objectif : rapporter de l’argent à son propriétaire grâce à la mise en location des logements qui le compose. Aussi appelé immeuble à loyers, maison de rapport ou hôtel de rapport, il s’oppose à la copropriété, qui elle désigne un ensemble immobilier réparti en plusieurs lots entre plusieurs copropriétaires.
L’achat d’un immeuble de rapport consiste donc à acquérir un bien immobilier dans son intégralité, puis à le diviser en lots qui seront ensuite proposés en location. Plus l’immeuble est d’envergure, plus il est susceptible de rapporter gros à son propriétaire, à travers les loyers. Une fois le prêt immobilier soldé, l’immeuble de rapport génère une rente immobilière conséquente à l’investisseur.
Si d’ordinaire, l’immeuble de rapport est divisé en locaux à usage d’habitation, il est possible de proposer des lots à l’usage professionnel. Ceux situés en rez-de-chaussée peuvent par exemple être convertis en locaux commerciaux.
Par nature, l’acquisition d’un immeuble de rapport est plus risquée que l’achat d’un logement sec. Pour optimiser ce type d’investissement immobilier, il faut disposer de solides connaissances sur la fiscalité, la gestion des locataires, le calcul de rentabilité… Ou s’entourer de professionnels compétents ! L’achat d’un immeuble de rapport constitue toutefois une excellente option, eu égard aux avantages que nous allons à présent vous exposer.
Rapporté au mètre carré, le prix d’achat pour un immeuble de rapport est inférieur à celui de plusieurs logements acquis auprès de différents vendeurs. En outre, l’immeuble de rapport demeure un marché confidentiel sur lequel seuls les investisseurs avertis se positionnent. Si un appartement parisien se vend dans la journée, il faut plus de temps au vendeur d’un immeuble de rapport pour trouver le candidat idéal… D’où la possibilité pour ce dernier de négocier le prix !
L’achat d’un immeuble en bloc présente un autre atout pour le coût total de l’opération : les frais annexes comme les frais de notaire, frais de dossier bancaire, commission de courtage ou d’agence immobilière ne sont payés qu’une seule fois. Prenons les frais de notaire. Si le montant des taxes et impôts représente toujours entre 5.09 à 5.81 % du prix de l’immeuble ancien, les émoluments du notaire quant à eux sont dégressifs. En clair, ils reviennent plus cher pour les petites transactions que pour les acquisitions d’envergure ! D’où l’intérêt de préférer l’achat d’un immeuble de rapport plutôt que plusieurs logements dispersés.
Les taxes et impôts que vous versez à l’administration fiscale entrent en compte pour le calcul du rendement de votre investissement. La taxe foncière notamment, s’avère moins élevée pour un immeuble de rapport que pour plusieurs logements isolés.
Le fait que l’immeuble de rapport soit en mono-propriété vous permet également de diminuer les dépenses de fonctionnement en comparaison de logements en copropriété. Comme vous êtes l’unique propriétaire bailleur, vous n’avez pas besoin de faire appel à un syndic de copropriété, lequel facture des commissions de plus en plus élevées.
Enfin, il est possible de mutualiser les travaux sur les logements, pour réaliser des économies d’échelle. Un chantier plus conséquent et qui se déroule en un même lieu vous offre l’opportunité de négocier le prix de la prestation avec les artisans.
Le rendement de votre investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs :
Nous venons de voir que le prix d’acquisition d’un immeuble de rapport et sa gestion reviennent moins chers que dans le cadre de plusieurs logements secs. En conséquence, la rentabilité de votre placement dans la pierre augmente. Il n’est ainsi pas rare d’obtenir un taux de rendement de l’ordre de 8 à 10 % avec l’achat d’un immeuble de rapport.
Tout d’abord, vous allez gagner beaucoup de temps en achetant un immeuble de rapport. Au lieu de multiplier les visites et les rendez-vous avec chaque maillon de la chaîne de transaction, vous ne passerez qu’une seule fois devant le courtier, le banquier, le notaire…
De plus, ne pas être en copropriété vous permet de ne pas avoir à obtenir le consentement des autres copropriétaires pour réaliser des opérations optimisant votre investissement, comme un projet de surélévation, par exemple.
En outre, disposer de tous ses logements dans un même immeuble vous épargne bien des contraintes pour la gestion locative. Vos déplacements se limitent ainsi à un seul secteur géographique. Pour vous faciliter encore la tâche, vous pouvez confier la gestion des logements à une agence immobilière. Certes, ce recours à un professionnel de l’immobilier entraîne des frais supplémentaires. Toutefois, ceux-ci peuvent être déduits de vos revenus locatifs si vous optez pour le régime fiscal du réel, en location vide comme en location meublée.
Au titre des facteurs pouvant influencer le taux de rentabilité de votre investissement, il faut bien sûr citer le risque de vacance locative et le risque d’impayé. L’achat d’un immeuble de rapport vous permet de les limiter en les diluant sur plusieurs locataires. Cet avantage peut être mis en avant au moment de négocier votre crédit immobilier avec une banque. En effet, celle-ci considérera qu’en présence de plusieurs lots dans un même immeuble, il existe moins de risques de défaillance dans le remboursement des mensualités. Même si un locataire vous fait défaut, il restera les loyers perçus sur les autres pour faire face aux échéances de l’emprunt. Mixer les usages entre l’habitation et le professionnel permet également de limiter les risques locatifs.
Lire aussi : Comment effectuer un investissement immobilier autofinancé ?
Au moment de vendre votre immeuble de rapport, vous aurez une question à vous poser. Souhaitez-vous le céder en bloc ou lot par lot ? La première option présente l’avantage de la facilité, la seconde, de la rentabilité. Effectivement, en revendant chaque logement en mode sec, vous en tirerez un meilleur prix que dans le cadre d’une vente en lot. En outre, vous pouvez choisir de vous séparer des appartements qui vous rapportent le moins et de conserver les autres. Enfin, il est possible de diviser les lots déjà existants pour en créer de nouveaux à mettre sur le marché. Soyez toutefois conscient que cette opération risque de représenter de nombreuses dépenses de travaux !
Avant de vous lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport, prenez le temps d’en mesurer les inconvénients.
Nous vous le disions en introduction de cet article : le marché de l’immeuble de rapport est un marché de niche, plutôt confidentiel. Il existe peu de biens disponibles, et les acheteurs ne se bousculent pas, eu égard au prix d’une telle transaction et aux autres risques. En revanche, vous vous trouverez en concurrence avec des investisseurs très expérimentés ! Nous vous expliquerons plus bas où trouver un immeuble de rapport à vendre.
Vous n’allez pas acheter un appartement ou une maison, mais bel et bien un immeuble, ce qui impose de disposer d’un apport personnel conséquent si vous souhaitez bénéficier de l’effet de levier du crédit. Vous devez également prévoir de conserver de l’épargne pour faire face aux imprévus, notamment pour les travaux de réparation. Une bonne option à envisager consiste à acheter un immeuble de rapport avec d’autres investisseurs, par le biais d’une société civile immobilière. Vous participerez ainsi au financement en proportion du nombre de parts que vous détenez dans la SCI.
Avec un immeuble en copropriété, les risques pesant sur la structure du bâti reposent sur tous les copropriétaires. À l’inverse, avec un immeuble de rapport, vous devrez prendre en charge seul les dépenses liées à la toiture, aux fondations ou encore à l’isolation. C’est ainsi qu’il vaut mieux bien s’y connaître pour apprécier la qualité et les défauts de l’immeuble, ou tout du moins s’entourer de professionnels compétents.
Pour trouver un immeuble de rapport à vendre à forte rentabilité, vous pouvez dans un premier temps procéder à une recherche sur les sites d’annonces immobilières, comme SeLoger ou LeBoncoin. Mettez à profit les filtres pour orienter votre recherche sur les immeubles de rapport !
Mais pour être le premier informé sur l’apparition sur le marché d’un tel bien, vous avez aussi tout intérêt à vous constituer un réseau. Sollicitez les notaires, agences immobilières, les banques et tout autre acteur du marché immobilier.
Vous avez trouvé le bien que vous convoitez ? Avant de vous lancer dans l’achat, prenez le temps de vérifier le montant des loyers que vous pouvez espérer pratiquer, pour déterminer si le prix de vente de l’immeuble de rapport est en adéquation.