Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Sombre, bruyant, risque de cambriolage : si vous songez à investir en rez-de-chaussée, vous avez forcément ces inconvénients en tête, qui vous font hésiter. Pourtant, face à la tension foncière et au prix élevé des logements dans les grandes villes de France, ce type de bien immobilier constitue une option à envisager. Car il existe tout de même un sérieux avantage à acheter un appartement en rez-de-chaussée : la décote sur le prix d’achat, qui augmentera sensiblement la rentabilité de votre investissement.
Il existe plusieurs sortes de rez-de-chaussée :
Voyons à présent les avantages d’investir dans un appartement en rez-de-chaussée.
Plus on monte dans les étages et plus le prix d’achat du bien immobilier est élevé. À l’inverse, les logements qui se situent au rez-de-chaussée bénéficient d’une décote, eu égard à la faible demande et aux différentes nuisances (bruit, manque d’intimité et de lumière…). Cette décote pouvant aller jusqu’à 40 %, il est ainsi possible d’investir dans l’immobilier avec un budget moindre.
Au titre des dépenses qui grèvent votre investissement locatif, citons les charges de copropriété. Un certain nombre d’entre elles peuvent certes être déduites de vos revenus locatifs si vous avez opté pour le régime du réel, ou récupérées sur le locataire, mais il reste intéressant d’en diminuer le poids.
Deux types de charges de copropriété doivent être distinguées :
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Ne pas grimper les escaliers pour rentrer chez soi, pour déménager, pour monter ses courses, une poussette : l’accessibilité d’un appartement en rez-de-chaussée constitue un véritable plus pour nombre de locataires, dont les personnes âgées ou en situation de handicap.
Il est aussi possible d’envisager un usage mixte du logement en rez-de-chaussée. Pourquoi pas cibler les professionnels libéraux comme les médecins, avec un bien divisé en habitation et lieu d’exercice de l’activité professionnelle ?
Le bien en rez-de-chaussée peut donner sur une cour, une terrasse ou un jardin. Il est aussi possible de demander à la copropriété un droit de jouissance exclusive pour un espace commun. Temporaire, ce droit ne pourra pas être transféré ni valorisé dans le cadre d’une revente à un autre acquéreur. Il ne permet pas non plus d’engager des petits ou grands aménagements sans consultation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Attention si le rez-de-chaussée bénéficie d’un extérieur vous ne profiterez pas d’une décote sur le prix de vente. Les extérieurs sont très prisés, particulièrement en ville !
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Si certains biens atypiques en rez-de-chaussée connaissent une forte demande, les autres restent au contraire assez longtemps sur le marché. Les acheteurs ne se bousculant pas, vous avez plus de chances que votre offre d’achat soit acceptée !
La rentabilité d’un investissement au rez-de-chaussée est l’atout principal de ce type d’acquisition. Nous vous le disions plus haut, ces logements bénéficient d’une décote à l’achat, qui va de 20 à 40 %, par rapport à ceux situés sur un étage élevé.
Prenons un exemple chiffré. Pour investir dans les Hauts-de-Seine, dans un trois-pièces de 55m2, vous allez débourser 310 000 € en rez-de-chaussée et 440 000 € s’il se situe au troisième étage. Supposons que le loyer soit fixé à 1 250 € par mois. Le taux de rentabilité brute de ce logement atteint respectivement 4.8 % en rez-de-chaussée et 3.8 % pour l’étage supérieur.
Autre facteur à prendre en compte si vous souhaitez investir à Paris ou dans une ville où est appliqué l’encadrement des loyers. La loi Elan prévoit un plafond de loyer au mètre carré, qui varie en fonction de la superficie et du nombre de pièces indépendamment du positionnement du logement dans les étages. Si le plafonnement peut générer un écart conséquent entre loyer de marché et loyer plafonné pour des biens situés aux étages supérieurs, l’écart se resserre pour les logements en rez-de-chaussée en raison de la décote. Vous êtes donc moins affecté par les règles contraignantes du plafonnement des loyers.
En additionnant prix décoté et loyer élevé, vous pouvez espérer améliorer votre cashflow et l’équilibre financier de votre investissement.
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Vous le voyez, investir dans un appartement en rez-de-chaussée comporte de nombreux avantages… Qui ne suffisent peut-être pas forcément à compenser ses nombreux inconvénients.
Ces inconvénients subis par vos locataires peuvent se traduire par un taux de vacance locative plus important. Il convient alors de trouver les solutions adéquates pour les minimiser !
Facilement accessible, l’appartement en rez-de-chaussée est une cible toute trouvée pour les cambrioleurs. Ce risque se traduit par une surcote de la prime d’assurance habitation. Ne lésinez pas sur la sécurité pour conserver votre locataire dans les lieux !
Quelques équipements peuvent permettre au preneur de se sentir en sécurité au rez-de-chaussée comme :
Certaines de ces installations peuvent aussi vous permettre de diminuer le malus de votre assurance habitation, voire de l’annuler complètement.
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Autre inconvénient de l’appartement en rez-de-chaussée : il n’est pas lumineux. Or ce critère figure parmi les plus importants pour les candidats locataires. Toutefois, certains logements disposent d’une grande baie vitrée ou d’une hauteur sous plafond qui peuvent atténuer cette affirmation.
Là aussi, il est possible d’engager quelques travaux pour améliorer le logement en rez-de-chaussée et faire entrer plus de lumière, comme :
Bon à savoir : visitez toujours le rez-de-chaussée en journée et lumières éteintes pour apprécier la luminosité du logement.
Comme le rez-de-chaussée donne sur la rue, le locataire peut avoir du mal à se sentir chez lui face au va-et-vient incessant des passants. La vue, elle aussi, est souvent rédhibitoire !
Pour pallier cet écueil, il existe plusieurs solutions comme :
Sans surprise, le rez-de-chaussée est plus bruyant qu’un appartement en étage. Bruit des passants et des voitures, livraisons matinales, présence d’un restaurant ou d’un bar à proximité immédiate peuvent rapidement devenir gênants pour le locataire.
Il faudra donc porter une attention toute particulière à la situation géographique de votre rez-de-chaussée.
Très souvent, l’appartement en rez-de-chaussée se situe au-dessus d’une cave ou d’un garage et est ainsi davantage susceptible de subir des remontées d’humidité. En outre, il sera plus difficile à chauffer qu’un logement en étage : encore un inconvénient pour le locataire !
En parallèle, si le logement se trouve à proximité d’un restaurant, il peut être plus exposé aux souris, rats et autres nuisibles.
Vous l’avez compris, les acquéreurs sont peu nombreux à se positionner sur les biens en rez-de-chaussée. En conséquence, ils ne se priveront pas de négocier le prix de vente, ce qui diminuera d’autant votre plus-value…
En conclusion, investir dans un appartement au rez-de-chaussée ne constitue pas forcément un bon plan, sauf si vous bénéficiez d’une surcote intéressante. Le turn-over des locataires, la difficulté de revendre ce type de bien ou encore les frais supplémentaires liés à l’aménagement et la sécurisation du logement doivent être soigneusement pesés avant de vous lancer dans ce type de projet.