Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Avec un investissement immobilier, vous cherchez à agrandir la surface de votre patrimoine tout en dégageant des revenus complémentaires, qui seront affectés au remboursement du crédit ainsi qu’au paiement de l’impôt sur le revenu. Le but étant dans l’idéal d’obtenir un cashflow positif, qui permet l’autofinancement de votre placement.
Pour assurer le meilleur rendement de votre investissement, vous devez notamment limiter les risques locatifs : impayés, mais surtout vacance locative. Il faut donc que votre logement trouve rapidement preneur, lors de la mise sur le marché, mais également dans le cadre de la relocation. Si son emplacement constitue un facteur déterminant pour séduire le locataire, il faut en prendre un autre en considération : la tension locative. Comparant offre et demande sur un territoire donné (région, ville, quartier…), elle vous permet de déterminer si oui ou non, vous parviendrez facilement à louer votre bien.
Votre investissement locatif va se situer sur un marché où se rencontrent l’offre et la demande. Lorsque la demande locative est supérieure à l’offre, le marché est considéré comme tendu. Il sera a priori bien plus facile de trouver un locataire lorsqu’il existe peu de logements disponibles : c’est la tension locative.
La tension locative n’est pas un phénomène nouveau, mais tend à s’accentuer dans les grandes agglomérations et dans les zones périurbaines, ce qui s’explique par de nombreux facteurs, autre que le bassin d’emplois et économique ou encore l’attrait touristique pour une zone du territoire.
D’une part, le manque de foncier disponible pour la construction de nouveaux habitats, à mettre en parallèle avec une augmentation démographique constante, entraîne un déficit structurel de logements disponibles.
D’autre part, la tension locative entraîne une hausse des prix d’achat des biens anciens, et ipso facto, une augmentation des prix des loyers. En conséquence, l’offre locative s’avère inadaptée par rapport au niveau de solvabilité des locataires.
Ensuite, eu égard à la division des logements en surfaces de plus en plus réduites, il peut exister une tension locative pour des logements de grande taille et familiaux, essentiellement dans les grandes villes.
Autre facteur expliquant la tension locative : la mobilité des ménages, qui restent peu de temps dans les logements. En Île-de-France, notamment, nombreux sont les locataires à déménager chaque année pour profiter d’un loyer moins élevé ou d’un logement social.
Enfin, certaines spécificités comme l’économie locale, la migration pendulaire frontalière, les étudiants en quête de logements autonomes sont aussi de nature à occasionner une forte tension locative.
À l’inverse, en zone rurale, la tension locative s’avère beaucoup plus faible, au regard du manque d’attractivité en termes d’emploi et du déficit démographique. Toutefois, elle peut exister, en raison d’une offre locative insuffisante.
Deux régions sont soumises à une forte tension locative en France : l’Île-de-France et la Provence-Alpes-Côte-d’Azur.
Paris et la région parisienne regroupent à elles seules plus de 20 % des ménages français. Ce qui s’explique bien entendu par les perspectives d’emploi et l’attractivité de la capitale. Deux catégories de locataires s’affrontent sur le marché immobilier : les nouveaux arrivants et les franciliens déjà installés. Cette concurrence entre une population qui doit s’installer dans les plus brefs délais et les Franciliens, en quête de mobilité pour améliorer leur habitat, nourrit la tension locative.
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C’est essentiellement Marseille qui subit la plus forte tension locative. En cause, une production insuffisante de logements sociaux, qui conduit les locataires éligibles à se reporter sur le marché privé, ainsi qu’un phénomène de rattrapage des prix de l’immobilier.
Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier, vous devez au préalable sélectionner son emplacement : ville, quartier et rue. Vous l’avez compris, la tension locative constitue un critère de choix essentiel, puisqu’elle vous permettra d’accroître le taux d’occupation de votre logement, et ainsi le taux de rendement de l’investissement.
La vacance locative et la carence locative, qui interviennent respectivement dans le cadre d’une relocation et de la première mise en location, sont les ennemies d’un bon rendement immobilier. En effet, dans une grande majorité des cas, vous investissez dans l’immobilier au moyen d’un emprunt, pour bénéficier de l’effet de levier du crédit et réduire la pression fiscale que vous supportez grâce à la déduction des intérêts d’emprunt en régime réel. Or tout le temps que votre bien vous reste sur les bras, vous devez assumer seul le montant des mensualités, ce qui amenuise le cashflow. Mathématiquement, le rendement de votre placement s’en trouvera affecté.
Se positionner sur une ville en tension locative permet de limiter le risque de vacance locative et ainsi d’améliorer son cashflow et de tendre à l’autofinancement. Prenons l’exemple bien connu de Paris. Certes, les prix au mètre carré y sont prohibitifs, et il faut de nombreuses années pour rentabiliser un logement. Cependant, la tension locative y est telle que le logement trouve généralement preneur dans la journée. Le prix de l’immobilier étant en progression constante, vous êtes de plus assuré d’une belle plus-value à la revente.
À l’inverse, une ville comme Saint-Etienne, où le prix au mètre carré est parmi les plus bas de France, offre un retour sur investissement plus rapide. Toutefois, l’offre locative y est forte et vous pouvez mettre du temps à trouver un locataire, ayant pour conséquence une diminution de votre cashflow.
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La tension locative doit, vous l’avez compris, être mesurée en amont de l’achat immobilier, pour être sûr de ne pas se tromper. Pour ce faire, vous allez dans un premier temps vous faire idée de la dynamique et de l’évolution de la ville que vous ciblez, avant de vous intéresser dans le détail à ses quartiers. Une fois que vous aurez identifié l’un d’entre eux comme pertinent, il ne vous restera plus qu’à sélectionner la rue.
La loi Alur de 2024 prévoit certains dispositifs spécifiques aux zones en tension foncière, dont l’encadrement des loyers à Paris, Lille et d’autres communes de France, la taxe sur les logements vacants ou encore la taxe foncière sur les propriétés non bâties. La France comptant près de 35 000 communes, il est difficile de toutes les passer en revue pour déterminer celles où il y a de la tension locative ! Ce simulateur des villes en tension vous permettra de déterminer en un clic si c’est le cas ou non, tout simplement en entrant le code postal de la ville.
En parallèle, intéressez-vous aux données établies par l’INSEE sur la ville dans laquelle vous envisagez d’investir. L’évolution démographique, le nombre d’entreprises créées chaque année, le taux de chômage, la part des familles dans la population totale : autant de paramètres qui influencent la tension locative. Demandez-vous ainsi si la population a progressé ces dernières années ? Est-ce que des infrastructures à venir peuvent bouleverser la demande locative ? Par exemple, l’arrivée du Grand Paris Express entraînera dans son sillage une redistribution de la demande locative dans des villes périphériques. Pour en savoir plus, consultez nos articles sur les villes où investir dans le Grand Paris.
Ces premières recherches vous confirment que la ville que vous ciblez est en tension locative ? Croisez les résultats avec un autre outil, le tensiomètre locatif réalisé par le site Locservice. En entrant le code postal ou le nom de la ville, vous obtiendrez une photographie réaliste de la tension locative. L’outil vous révèle si les candidats trouvent facilement une location et si leur budget est en adéquation avec les loyers proposés. Toutefois, il ne vous permet pas d’affiner les résultats par quartier, seulement de comparer plusieurs villes entre elles.
Prenons par exemple la ville de Montrouge. Le tensiomètre locatif nous informe que le marché de la location est extrêmement tendu et que les locataires peinent à se loger. À l’inverse, les propriétaires ont beaucoup de facilités à trouver un locataire. S’agissant du budget des locataires, il est considéré comme équilibré par rapport aux loyers pratiqués. L’outil vous permet enfin d’étudier la tension locative par type de logement (chambre, studio, T1 à T5, petite maison, grande maison).
Blogs et médias spécialisés dans l’immobilier publient régulièrement des baromètres sur l’état du marché des villes et de leurs quartiers, dans lesquels la tension locative est suffisamment forte pour y investir. Si bien entendu, ils ne sont pas porteurs d’une parole d’évangile, ils sont généralement rédigés par des professionnels qui effectuent des recherches assez poussées, en lien avec des partenaires locaux. Ces classements constituent ainsi une sérieuse piste à explorer pour déterminer s’il existe une tension locative, et dans quels quartiers.
Autre mine d’informations pour en savoir plus sur la tension locative, les sites d’annonces immobilières. En entrant votre recherche, vous aurez une idée du nombre d’annonces publiées. Certains sites vous proposent des critères de recherche par quartier, voire par rue. Bien’Ici, notamment, vous permet de dessiner une zone de recherche directement sur la carte, ainsi que des modélisations 2D et 3D des quartiers. L’idéal si vous n’habitez pas sur place et que vous souhaitez connaître les commodités à proximité du bien (commerces, écoles, transports en commun), lesquels influencent aussi la tension locative.
Si vous en avez le temps, une autre option doit être envisagée : la publication d’une fausse annonce sur un site immobilier. Vous pourrez ainsi mesurer l’intérêt des candidats pour le bien proposé.
Enfin, pour mieux connaître la demande locative par ville, arrondissements, quartiers ou rue, rien ne remplace l’expertise d’un professionnel de terrain. Forts de nos 10 ans d’analyse du marché parisien et francilien et après avoir accompagné de nombreux investisseurs à travers nos investissements locatifs clé en main, nous pouvons vous renseigner sur la tension locative et les perspectives de rendement sur cette zone géographique.
Mesure de la tension locative par villes, types de logements et adéquation du budget des locataires avec les loyers pratiqués | |
Indicateur de tension immobilière (ITI) de meilleursagents.com | Mesure de la tension locative dans les six prochains mois pour les départements et certaines grandes villes de France |
Renseigne sur le classement des villes en zone tendue | |
Donne des informations statistiques sur les villes |