Faut-il investir pour la défiscalisation monuments historiques ?

L’investissement immobilier peut être une excellente solution pour défiscaliser. Que ce soit à travers la génération de déficits fonciers, les investissements Pinel, Denormandie, Malraux ou Censi Bouvard, il existe de nombreux investissements vous permettant de diminuer vos impôts à payer. Dans le même esprit, il existe un investissement immobilier permettant de défiscaliser moins connu des Français : les monuments historiques. 

En quoi ça consiste ? Quels sont les avantages fiscaux ? Est-ce une bonne solution d’investissement immobilier ?

À qui s’adresse la défiscalisation Monuments Historiques ?

Avant d’entrer dans le détail d’un investissement dans un monument historique, il convient de faire une petite mise au point sur le public éligible à ce type de projet. 

La niche fiscale monument historique fonctionne comme les déficits fonciers. Il s’agit d’une déduction fiscale qui vient s’imputer sur les revenus fonciers et sur le revenu global. 

Autrement dit, la loi monument historique produit les meilleurs effets pour les personnes imposables à la tranche la plus élevée de l’impôt sur le revenu (45 % soit à partir de 158 122 euros de revenus imposables après prise en compte du quotient familial).

Bref, tant au regard du sous-jacent (un bien immobilier classé monument historique ou assimilé) que du coût (d’acquisition et d’entretien), il s’agit d’un investissement immobilier où il est difficile de générer des revenus et un cashflow positif. La loi Monuments Historiques est donc principalement à destination des personnes particulièrement fortunées ayant un goût prononcé pour le patrimoine architectural et historique français.

Remarque : La rentabilité d’un investissement monument historique est contestable au regard du risque inhérent à ce type de projet. Si vous cherchez des solutions d’investissement immobilier rentables limitant votre exposition au risque, nous sommes en mesure de vous accompagner avec nos offres d’investissement locatif clé en main !

Comment fonctionne la défiscalisation Monuments Historiques ?

Le mécanisme de défiscalisation pour un monument historique porte sur les charges foncières et celles inhérentes à l’exploitation du bien.

Avec la loi Monuments Historiques, il est alors possible de déduire les charges foncières et déficits fonciers sur le revenu global du contribuable sans limitation. Il s’agit notamment : 

• des frais de réparation, d’entretien et de réparation (attention leur réalisation sont soumis à autorisation préalable)
• des frais de gérances et rémunérations du personnel d’entretien (jardiniers, concierges…) sous certaines conditions
• les intérêts d’emprunt (acquisition et travaux)
• les primes d’assurance.s

Toutefois, il faut distinguer plusieurs cas de figure pour déterminer exactement le montant de la déduction fiscale monuments historiques en tenant compte du mode d’exploitation.

Le monument historique ne génère aucune recette imposable

Dans ce cas de figure, toutes les charges énumérées précédemment sont déductibles du revenu global du propriétaire sans limites à condition que l’immeuble soit ouvert à la visite au moins 50 jours par an. 

Dans le cas contraire, seuls 50 % du montant des charges foncières sont admis en déduction du revenu global.

Le monument historique génère des recettes imposables et est occupé par son propriétaire

Dans ce cas, il convient de ventiler la partie réservée au propriétaire de l’immeuble de la partie générant des recettes. 

Les charges foncières destinées à la partie du monument dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité de son revenu global.

Pour les autres charges afférentes à l’activité générant des recettes, elles viennent seulement s’imputer sur les revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

Le monument historique génère des recettes, mais reste inoccupé par son propriétaire

Si le monument est mis en location dans son intégralité (comme pour un investissement locatif), les déficits fonciers s’appliqueront en priorité aux revenus fonciers. Le reliquat étant déductible du revenu global sans limitation.

Remarque : Les monuments historiques ne sont pas exonérés d’IFI (impôts sur la fortune immobilière) et entrent donc dans l’assiette de calcul de cet impôt. Toutefois, l’administration fiscale a admis un abattement forfaitaire de 30 % pour tenir compte des spécificités d’une telle possession en termes de coût d’entretien.

Quels sont les immeubles éligibles à la défiscalisation Monuments Historiques ?

Si le dispositif Malraux pose déjà des critères précis, la défiscalisation Monument Historique est encore plus élitiste quant aux immeubles admis à ces avantages fiscaux.

Ainsi, votre investissement immobilier devra porter sur :

• les immeubles classés monuments historiques (pour vérifier si un immeuble constitue un édifice protégé au titre de la loi Monuments Historiques, vous pouvez utiliser cette base de données) ;
• les immeubles inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) ;
• les immeubles visés par le label “Fondation du patrimoine” (à condition qu’il soit octroyé sur avis favorable du service départemental de l’architecture et du patrimoine). Vous pouvez en faire la demande sur le site de la Fondation patrimoine.
• immeubles ouverts au public faisant partie du patrimoine national pour raisons esthétiques ou historiques ayant été agréés par le ministère de l’Économie et des Finances. 

Les avantages successoraux de la loi Monuments Historiques

Outre les opportunités de défiscalisation, la loi Monuments Historiques peut permettre dans certaines conditions une exonération des droits de succession.

Pour ce faire, les héritiers doivent s’engager au travers d’une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.

L’engagement porte notamment sur :

• le maintien sur place des éléments de décor figurant dans la convention
• les modalités d’entretien du bien
• l’information au public et les conditions d’accès aux visiteurs

Ainsi, investir dans un monument historique peut constituer une solution intéressante pour transmettre son patrimoine en limitant les frottements fiscaux. Pour autant, léguer un monument historique sans droits de succession ne reviendrait-il pas à léguer un fardeau bien emballé ?

Est-il rentable d’investir dans un monument historique ?

Bien que d’un charme et d’une élégance sans pareil, les monuments historiques sont très souvent de vétustes ouvrages nécessitant de nombreux soins. Certains d’entre eux, en raison de leur superficie et de leur âge, sont en travaux permanents, générant des coûts importants et continus pour les propriétaires.

Quand bien même il n’y aurait que peu de travaux à réaliser, les grandes surfaces et jardins nécessitent l’emploi d’un personnel qualifié générant les coûts fixes annuels d’une petite entreprise.

Autant dire les choses clairement, entretenir un monument est un gouffre financier.

De plus, vous serez soumis à un certain nombre d’obligations contraignantes affectant très largement votre droit de disposer de votre bien comme vous l’entendez.

Les obligations à la charge du propriétaire d’un monument historique

Bien que vous soyez propriétaire d’un monument historique, son appartenance au patrimoine national vous soumet à un certain nombre d’obligations pouvant s’avérer contraignantes et coûteuses.

La première d’entre elles réside dans l’impossibilité de démolir, modifier et transformer l’immeuble historique sans l’accord préalable du ministère de la Culture (notamment).

Même pour de simples travaux de réparation et d’entretien, vous serez tenu d’obtenir une autorisation.

De plus, en investissant dans un monument historique, vous aurez une obligation de conservation pendant au moins 15 ans à partir de la date d’acquisition. En cas de non-respect de cette obligation, vous serez tenu de rembourser les avantages fiscaux obtenus à l’administration fiscale.

L’impossible rentabilité d’un monument historique

Au regard de ces nombreux coûts, il convient de rester lucide. Même si la défiscalisation Monuments Historiques vous permet de générer des déficits fonciers importants, vous aurez des difficultés à générer une rentabilité nette élevée… En tout état de cause, les recettes sont limitées que ce soit en louant ou en faisant payer les visites :

• sauf exception, vous aurez des difficultés à trouver un châtelain locataire prêt à débourser un loyer à la hauteur du coût d’acquisition et d’entretien (le public cible est restreint). La rentabilité locative peut donc être très faible, voire négative.
• il est peu probable qu’en faisant payer des visites, vous arriviez à générer des recettes substantielles permettant de couvrir le coût d’entretien.

De plus, le principe de la déduction fiscale ne se traduit pas par une diminution de vos impôts à hauteur des charges foncières engagées.Tout au plus, vous diminuerez vos impôts de 45 % (voire 49 % si application du CEHR) des charges engagées pour le monument historique (dans l’hypothèse où vos revenus peuvent absorber la totalité de la déduction sans vous faire changer de tranche). Il est nécessaire de générer des recettes couvrant au moins 55 % des charges pour atteindre un rendement positif net. Ce n’est pas impossible, mais pas garanti… 

En conséquence, il vaut mieux voir l’acquisition d’un monument historique avec une vision philanthropique, la défiscalisation n’étant qu’une honnête reconnaissance de la collectivité pour entretenir un immeuble ayant une forte valeur culturelle.

Quelles alternatives aux monuments historiques pour investir dans l’immobilier ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier pour vous enrichir et générer des revenus supplémentaires, il est possible de vous orienter vers une solution à mi-chemin. Pourquoi ne pas acheter un vieil immeuble ou une maison à rénover en totalité ? Contrairement aux monuments historiques, vous ne serez pas contraint par des autorisations spécifiques (sauf certaines exceptions). Vous pourrez alors optimiser les surfaces habitables pour rendre le lieu agréable aux locataires tout en faisant correspondre le bien à vos objectifs de rentabilité en envisageant par exemple une grande colocation ou un coliving (selon l’emplacement).

Certes, vous ne bénéficierez pas d’une déduction fiscale importante, mais avec le statut LMNP par exemple), vous aurez très peu d’impôt à payer sur les loyers perçus (voire aucun).

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