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Outre une assurance de prêt, la garantie de prêt constitue l’autre prérequis pour se voir accorder financement immobilier par une banque. Une possibilité s’offre à vous : l’hypothèque. Entrant dans la catégorie des sûretés réelles, elle confère certains droits au créancier, en contrepartie desquels vous pouvez obtenir un emprunt allant jusqu’à 80 % du montant du bien hypothéqué. Quels sont vos droits et ceux de la banque sur ce bien immobilier ? Peut-on radier une hypothèque ? Combien coûte-t-elle ? Faisons le point.
Codifiée aux articles 2393 et suivants du Code civil, l’hypothèque est, comme l’inscription du privilège de prêteurs de deniers (IPPD), une sûreté immobilière. Elle porte sur un immeuble ou un droit immobilier. Elle s’oppose à la sûreté mobilière, qui porte sur un meuble ou un bien incorporel, comme le gage et le nantissement.
Il en existe trois formes : l’hypothèque légale (par exemple, celle des époux sur le bien immobilier), l’hypothèque judiciaire (elle résulte d’un jugement) et l’hypothèque conventionnelle, qui provient d’un contrat. C’est dans cette catégorie que s’inscrit l’hypothèque donnée en garantie d’un crédit immobilier.
L’hypothèque est également une sûreté accessoire : en principe, elle peut être mise en place seulement pour garantir une créance existante. Pour ne pas aller trop loin dans le jargon juridique, nous laissons de côté les exceptions.
Enfin, l’hypothèque est une sûreté indivisible : même si la créance est divisée entre les mains de plusieurs personnes (par exemple, plusieurs enfants qui héritent d’un bien immobilier hypothéqué), le créancier peut exiger le paiement intégral de la dette auprès de chacun d’eux.
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Pour mieux appréhender le fonctionnement de l’hypothèque, nous allons aborder les droits du créancier et du débiteur sur le bien hypothéqué, puis évoquer les biens qui peuvent en faire l’objet et par qui elle est le plus souvent souscrite.
Vous connaissez sans doute déjà le principe de l’hypothèque. L’organisme de crédit à qui vous la consentez possède le droit de saisir et de revendre le bien objet aux enchères publiques si vous ne parvenez plus à rembourser le crédit immobilier. Il peut sinon demander l’attribution judiciaire du bien en paiement de sa créance.
Dès lors que la banque vous envoie le commandement de payer, vous ne pouvez ni mettre en vente le bien ni consentir une autre hypothèque à un autre créancier.
À savoir : l’attribution judiciaire de l’immeuble hypothéqué ne peut pas être demandée pour la résidence principale.
L’hypothèque confère en outre un droit de préférence à l’établissement prêteur. En d’autres termes, en cas de saisie et revente du bien, il aura le droit d’être payé en priorité par rapport à d’autres créanciers, chirographaires notamment. Il est ainsi titulaire d’un privilège.
À savoir : le créancier hypothèque dispose d’un privilège dont la portée est inférieure à celle du privilège de prêteur de denier. En conséquence, si le bien fait déjà l’objet d’une IPPD, la banque n’acceptera pas de mettre en place une hypothèque.
L’établissement bancaire dispose enfin d’un droit de suite sur le bien hypothéqué. En clair, il peut le saisir auprès du nouvel acquéreur s’il a changé de main. C’est pourquoi l’hypothèque doit, comme nous le verrons plus bas, être inscrite au service de la publicité foncière.
L’hypothèque est une sûreté réelle sans dépossession, ce qui signifie que vous gardez tous les attributs du droit de propriété. Vous en conservez la libre administration et la libre disposition, c’est-à-dire le droit de l’habiter, de le louer ou de le vendre (conséquence du droit de suite).
Dans le cadre d’une location sachez que si vous consentez un bail d’une durée supérieure à 12 ans sur un bien hypothéqué, il sera inopposable au banquier.
Autre limite apportée par l’hypothèque au droit de disposition : vous ne pouvez pas entreprendre des actes qui auraient pour conséquence de diminuer la valeur du bien mis en gage.
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C’est l’avantage de l’hypothèque : elle peut être consentie pour n’importe quel bien ou presque, qu’il soit existant ou à construire, que vous possédez déjà ou que vous êtes certain d’acquérir. Le droit de propriété peut lui aussi faire l’objet d’une hypothèque. Celle-ci peut donc être mise en place pour :
Un bien rendu indisponible par une convention, comme c’est par exemple le cas d’un logement ayant fait l’objet d’une déclaration d’insaisissabilité, n’est pas forcément exclu du champ d’application de l’hypothèque. La résidence principale du micro-entrepreneur, par exemple, est seulement indisponible pour les créanciers professionnels et peut donc être hypothéquée.
À savoir : vous pouvez mettre en place un prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. Toutefois, l’hypothèque doit être consentie sur un bien que vous possédez en France.
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L’hypothèque est souvent choisie par les investisseurs, qui ont déjà pu se constituer un patrimoine immobilier important. Les SCI elles aussi peuvent y avoir recours.
En outre, elle constitue une option pour les candidats à l’emprunt, mais qui du fait de leur situation professionnelle, se voient souvent exclus du crédit, comme les entrepreneurs, dirigeants de société et autres travailleurs indépendants.
Le plus souvent, c’est le cautionnement qui est choisi pour garantir un prêt immobilier. Cependant, si votre profil d’emprunteur présente un risque (capacité de remboursement insuffisante, situation professionnelle instable, taux d’endettement supérieur à 35 %…), l’organisme de cautionnement refusera de se porter garant pour vous. L’hypothèque permet de contourner ce refus.
En outre, le calcul du montant du prêt hypothécaire se fait, non pas en fonction de vos revenus et charges, mais sur un pourcentage de la valeur du bien hypothéqué. Celui-ci se situe généralement entre 50 et 70 %, mais peut atteindre 80 %. Si vous consentez à l’hypothèque sur un bien ou plusieurs biens de votre patrimoine, cette somme peut vite s’envoler !
Enfin, il est possible de choisir l’hypothèque pour les deux principaux crédits immobiliers : prêt amortissable et prêt in fine.
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L’hypothèque suppose d’accomplir quelques formalités, qui sont essentiellement là pour protéger les tiers et les créanciers. En effet, pour être valable, elle doit être inscrite et publiée au service de la publicité foncière (anciennement connu sous le vocable bureau de conservation des hypothèques). C’est une fois ces démarches accomplies que l’hypothèque produit ses effets et est opposable aux tiers. L’inscription détermine en outre le rang des créanciers pour l’attribution du prix de vente, en cas de saisie revente. Elle peut être accordée pour une durée maximum de 50 ans.
Toute la procédure doit se dérouler devant un notaire, acteur incontournable de la transaction immobilière. Il se chargera de procéder à l’inscription et à la publicité de l’hypothèque.
Oui, vous pouvez procéder à la mainlevée d’une hypothèque avant son terme, notamment dans le cadre d’une revente. Deux cas de figure se présentent alors :
Oui, il est tout à fait possible de procéder au rachat d’un prêt hypothécaire. Toutefois, la garantie n’est pas transmissible. Vous devrez donc lever l’hypothèque, puis en consentir une autre lors de la mise en place du nouveau crédit, ce qui engendre bien évidemment des frais. Ceux-ci viendront s’ajouter aux pénalités de remboursement anticipé. Il convient donc d’obtenir un très bon taux avec la nouvelle banque pour que l’opération reste rentable !
L’inscription de l’hypothèque court pendant toute la durée d’emprunt, plus un an. Toutefois, elle cesse de produire ses effets dès sa date d’échéance. Elle prendra fin sans formalités ni frais supplémentaires.
On aborde ici le principal inconvénient : le coût de l’hypothèque. Il faut prendre en compte le coût de la mise en place et le coût de la mainlevée d’hypothèque, ce qui en fait la garantie la plus onéreuse de toutes. Vous allez ainsi payer :
Comptez ainsi de 1.5 à 2 % du montant du prêt hypothécaire.