Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
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Vous êtes installé à l’étranger, vous possédez au moins un bien immobilier en France que vous louez. Vous vous demandez donc comment sont traités les revenus fonciers des non-résidents. Vous devez d’abord vérifier s’il existe une convention fiscale entre votre pays d’accueil et l’Hexagone. Si la fiscalité française est applicable, vous devrez payer un impôt sur vos revenus immobiliers, soit au régime micro soit au régime réel, ainsi que des prélèvements sociaux.
Au moment d’investir dans l’immobilier locatif, vous avez choisi de proposer votre logement en location vide ou meublée. Ce choix n’est pas sans conséquence pour la fiscalité applicable. En effet, si les recettes locatives sont toujours taxées à l’impôt sur le revenu, le régime fiscal applicable diffère selon leur nature.
Ainsi, les loyers d’une location vide appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Vous pourrez les soumettre au régime micro-foncier ou au régime réel.
À l’inverse, les revenus locatifs d’une location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pourrez les assujettir au régime du micro-BIC ou au régime du réel.
En fiscalité internationale, il convient en premier lieu de déterminer s’il existe ou non une convention fiscale entre la France et le pays dans lequel vous vous êtes expatrié.
Les conventions fiscales internationales répondent à deux objectifs : lutter contre l’évasion et la fraude fiscale et éviter la double imposition des expatriés. Elles accordent un droit d’imposition au pays source, c’est-à-dire celui dans lequel est généré le revenu, immobilier en l’espèce. Selon les termes de la convention, il est ensuite possible de déduire l’impôt acquitté dans le pays d’origine de l’impôt du pays de résidence. À l’inverse, si votre pays d’accueil n’a pas signé de convention avec la France, vous risquez une double imposition.
En France, il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers d’expatriés : le régime micro, qui se décline en micro-foncier pour la location vide et micro-BIC pour la location meublée, et le régime du bénéfice réel.
L’application du régime micro est d’office si les recettes locatives n’excèdent pas :
Au-delà de ces plafonds, ou sur option, les revenus locatifs sont imposés au régime du réel. L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans
Vous devrez porter sur votre déclaration de revenus le montant brut de vos revenus fonciers. Il vous faut donc appliquer la formule suivante :
Total des recettes locatives – charges incombant au locataire + dépenses relevant du propriétaire bailleur, mais mises à la charge du locataire + subventions
Le fisc appliquera ensuite un abattement de 30 % sur ce montant brut, pour tenir compte de vos frais.
Plus favorable, le régime réel vous permet de déduire certaines charges pour leur montant réel. Le résultat peut créer un déficit foncier, ce qui vous permet de réduire votre imposition.
Il fonctionne de la même manière que le régime micro-foncier. Simplement, l’abattement est plus avantageux, car il est relevé à 50 %, voire à 71 % pour un meublé de tourisme classé.
Deux statuts coexistent pour la location meublée : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
La location meublée est considérée comme une activité professionnelle dès lors que :
La distinction est importante, car elle entraîne un traitement différent de l’éventuel déficit généré.
Vous pouvez déduire de nombreuses charges de vos BIC, dont notamment les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les charges de copropriété… En parallèle, vous pouvez pratiquer des amortissements sur le bâti et sur le mobilier. Si vous obtenez un résultat déficitaire, alors vous pourrez :
Lire aussi : Les avantages de la location meublée pour un investissement locatif
En tant que non-résident, vous êtes soumis à imposition pour vos loyers de source française. Mais à quel taux ? Pour les expatriés, le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs peut être réalisé selon deux modalités : par application d’un taux minimum ou du barème progressif, ou par application du taux moyen d’imposition.
Cas 1 : application du taux minimum ou du barème progressif
Comme les résidents en France, vous êtes normalement soumis au barème progressif de l’IR, avec imposition par tranche marginale (TMI), en fonction du montant des revenus de votre foyer fiscal.
Toutefois, comme vous n’êtes pas résident, et sous réserve de la convention fiscale qui vous est appliquée, vous pouvez être assujetti au taux minimum d’imposition pour vos revenus de source française. Celui-ci est fixé à 20 % si vos recettes sont inférieures à 27 794 € et à 30 % au-delà pour un logement situé en métropole. Le taux est abaissé à 14.4 % et à 20 % si votre logement est situé dans un département d’outre-mer (DOM).
Notez que si le taux du barème progressif normalement applicable est supérieur au taux minimum, ce sera tout de même celui du barème progressif qui s’appliquera. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à opter pour l’autre solution, le taux moyen.
Cas 2 : application du taux moyen
Vous pouvez demander son application dès lors qu’il vous est plus favorable. Le calcul du taux sera réalisé sur la base de vos revenus mondiaux, mais il ne sera appliqué que sur vos revenus de source française. Seront pris en compte dans ce calcul les abattements (si vous optez pour un régime micro) ou les charges déductibles.
Obligatoires, les prélèvements sociaux sont appliqués sur les revenus des produits de placement et du patrimoine. Ils sont affectés au financement des organismes sociaux comme la Sécurité sociale, même si par ailleurs ils ne donnent pas droit à une couverture sociale.
Vous devez vous en acquitter, au taux de 17.2 %. Seule exception : si vous résidez dans un pays de l’EEE et que vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale. Vous êtes alors exonéré de CSG et CRDS, mais restez tout de même redevable du prélèvement de solidarité, dont le taux s’élève à 7.5 %.
Vous devez déclarer vos revenus fonciers l’année suivant votre départ à l’étranger. La déclaration portera sur les loyers perçus entre le 1er janvier et votre départ. Par la suite, vous déclarerez vos revenus locatifs annuellement selon les règles applicables au type de location et au régime d’imposition.
Vous indiquerez le montant brut de vos loyers à la case 4BE de la déclaration 2042.
Vous aurez deux formulaires à remplir :
Si vous êtes LMNP : vous indiquerez le montant brut à la case 5ND (location meublée classique) ou à la case 5NG (meublé classé) du formulaire 2042 C Pro.
Si vous êtes LMP, vous remplirez les cases 5KP ou 5KO du 2042 C Pro.
Vous devez remplir deux formulaires :
Bon à savoir : les cases à remplir peuvent différer selon si vous êtes ou non adhérent d’un centre de gestion agréé.
La SCI est dite transparente : l’imposition des loyers se fait entre les mains des associés. Vous devez donc aussi déclarer la fraction de recettes locatives perçues :
Non-résident fiscal en France, vous devez payer des prélèvements sociaux sur vos revenus locatifs et plus-values immobilières de source française au taux de 17.2 %. Seule exception : si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’EEE, vous bénéficiez d’une exonération de CSG et CRDS, mais devez payer le prélèvement de solidarité de 7.5 %.
Il faut d’abord déterminer s’il existe une convention entre la France et votre pays de résidence. En règle générale, les revenus fonciers de source française restent imposés en France. En location nue, vous êtes soumis au régime micro-foncier si vos recettes locatives n’excèdent pas 15 000 €, avec un abattement de 30 %. En location meublée, le plafond est de 76 200 € et l’abattement est porté à 50 %. Dans les deux cas, vous pouvez préférer le régime réel, avec déduction des charges.