Investir dans un coliving : est-ce un placement d’avenir ?

Après avoir vu le jour aux États-Unis dans les années 2000, le coliving arrive en France avec un fort succès. Modèle hybride entre la colocation et l’hôtellerie, parfois complété d’un espace de coworking dont il est aussi inspiré, il répond à une forte demande de logements des étudiants et jeunes actifs urbains. Un rendement des plus intéressants et la possibilité d’investir sous le statut de LMNP ne constituent qu’un exemple de ses avantages. Alors, le coliving est-il l’investissement à ne pas rater ? Réponse avec Les Secrets de l’Immo !

Qu’est-ce que le coliving ?

Commençons par une définition du coliving. La traduction de l’anglais vers le français nous donne une piste : co-living : vivre ensemble. Quelle différence, dès lors, avec la colocation ? Lui aussi habitat partagé, le coliving se scinde entre les espaces privatifs (un studio, T1, T2 meublé) et les espaces communautaires comportant des installations comme une terrasse ou un jardin, une salle de sport, un spa, une piscine…. Mais pas seulement !

Les colivers, comme on appelle les habitants d’un coliving, profitent en outre de services relevant habituellement de l’hôtellerie, comme une conciergerie, la fourniture du linge de maison, le ménage, une connexion Internet haut débit, un abonnement Netflix, etc. Dans ses versions les plus abouties, comme on peut les trouver aux USA, et au Japon, le concept de coliving offre également des animations, bars ou épiceries aux colivers, voire même des espaces de coworking, eux aussi en plein boom.

Le coliving se distingue donc de la colocation, en ce qu’il ne se limite pas à la fourniture d’un logement entre plusieurs colocataires ! De plus, il se développe sur des ensembles immobiliers d’envergure, et non sur un appartement ou une maison.

Qui sont les acteurs du coliving en France ?

Même s’il connaît un fort essor, le marché immobilier du coliving reste pour l’instant l’apanage d’un petit nombre d’investisseurs, généralement regroupés au sein d’une start-up. Elles sont aujourd’hui une trentaine à se spécialiser dans la création et l’exploitation d’espaces de coliving.

Parmi les grands noms du secteur, citons Axis, qui a transformé les anciennes Galeries Lafayette de Marseille en un coliving baptisé The Babel Community. Parlons également de Colonies, spécialisée dans les résidences de coliving pour étudiants de grandes écoles, de Chez Nestor, qui affiche une croissance spectaculaire de son chiffre d’affaires entre 2018 et 2019 (+63 %) ou encore de La Casa, dont les espaces de coliving sont implantés aux abords de Paris.

Toutes ces jeunes pousses ont un point en commun : avec leur coliving, elles cherchent avant tout à cibler une clientèle jeune : étudiants des grandes écoles, start-upers et actifs millenials, qui peinent à trouver un logement alliant à la fois confort dans les espaces privés et convivialité dans les espaces communs.

À qui s’adresse le coliving ?

75 % des colivers ont entre 23 et 31 ans, et sont en transition familiale ou professionnelle. Le coliving s’adresse en priorité aux étudiants, qui connaissent de grandes difficultés pour se loger dans les villes en tension foncière. Mais ils ne sont pas les seuls à être intéressés par cet écosystème novateur, conçu pour du logement de court terme. La généralisation des contrats à durée déterminée, la mobilité professionnelle en augmentation constante, l’éclatement de la cellule familiale bouleversent en profondeur la société française. Sont donc également potentiellement concernés par le co-living :

• Les familles monoparentales ou les couples en séparation 
• Les nouveaux arrivants dans une ville 
• Les expatriés de retour au pays 
• Les personnes en formation professionnelle ou en stage et les travailleurs détachés 
• Les propriétaires en attente de l’achèvement de leur résidence principale 
• Les freelances, travailleurs indépendants et autres nomades en quête d’un lieu convivial où faire de nouvelles rencontres et allier vie professionnelle et vie personnelle.

À travers ces cibles aux profils très divers, tout laisse à penser que le coliving n’est pas seulement un effet de mode ni une niche passagère, mais bel et bien un système qui a vocation à se développer.

Comment fonctionne le coliving ?

Le modèle du coliving se singularise par sa flexibilité. Oui, celle-ci rime avec turn-over fréquent des locataires : en moyenne, les colivers restent une dizaine de mois dans la résidence avant de quitter les lieux. Mais tout a été pensé pour une gestion locative simple et adaptable, qui de toute façon, n’est pas assurée par l’investisseur directement, mais par un mandataire.

Tout commence avec la validation de la candidature du coliver. Il est sélectionné sur la base de ses revenus, avant que son profil ne soit soumis aux autres colivers. Généralement, une rencontre est organisée pour que le candidat fasse connaissance avec les autres résidents et découvre le coliving et son mode de fonctionnement. Une fois accepté, le coliver signe le bail de location et réalise les autres démarches administratives en ligne.

Le bail est conclu pour une durée déterminée (de 1 mois à 1 an en moyenne) et propose des délais de préavis très courts : 7 jours par exemple pour les résidences de La Casa. Les relations entre les colivers et les règles relatives aux espaces communs sont le plus souvent régentées par un document interne au programme de coliving. Les décisions collectives, relatives par exemple aux évènements organisés dans l’espace de coliving, sont prises à une majorité fixée par ce document.

Les caractéristiques de la gestion locative d’un espace de coliving

En tant qu’investisseur, vous allez signer un contrat avec l’entreprise gérant le coliving, mandat de gestion locative ou bail commercial. La société s’occupera de tout, avec un objectif en tête : assurer la meilleure rentabilité à votre placement. Il lui appartient ainsi de rechercher et sélectionner le locataire, collecter les loyers et vous les reverser, recruter les personnels nécessaires à la réalisation des services, entretenir et réparer les installations et équipements communs et privatifs…

Quelles sont les raisons du succès des colivings ?

The Babel Community prévoit l’ouverture de 25 espaces de coliving d’ici 25 ans. Colonies, un nouveau programme en 2022. BNP Paribas Real Estate est en train d’ériger un immeuble en coliving de 4 000m². Sans compter les autres acteurs émergeants, comme Lime à Biarritz, My Name is Bernard à Lille ou encore CoolLiving à Pau. Mais quels facteurs justifient l’engouement pour le coliving ?

La pénurie de logements dans les métropoles attractives

La tension foncière est la raison principale du succès des coliving. Elle doit être reliée à l’évolution du monde du travail, où aujourd’hui les CDD et la mobilité sont privilégiés.

Tant que la pression restera forte sur les villes étudiantes et à grand potentiel d’embauche, le coliving restera une bonne affaire pour les investisseurs. Au regard de l’évolution démographique et des flux migratoires, il est difficile d’imaginer une inversion de cette tendance !

La volonté de retourner vers une vie communautaire

Fléau moderne, la solitude concerne toutes les franges de la population. En coliving, la majorité des espaces sont communautaires et permettent ainsi l’échange et la création de liens entre les résidents.

La nécessité de mutualiser les dépenses de logement

L’habitat pèse lourd sur le budget des Français, un constat d’autant plus vrai pour les étudiants et jeunes actifs. Grâce à la mutualisation de toutes les dépenses (assurance, Wifi, eau, électricité…), le loyer d’un coliving reste plus abordable que sur le secteur de l’habitat individuel, tout en proposant de meilleures prestations.

Quelle rentabilité pour un investissement en co-living ?

La rentabilité d’un investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs : le prix d’achat du bien immobilier, le montant du loyer, le taux d’impayés et de vacance locative ou encore la demande de logement. Examinons ces critères à la lumière du co-living.

• Le prix d’achat : nous l’avons dit plus haut, le coliving se conçoit sur des ensembles immobiliers d’envergure. Actuellement, priorité est donnée aux projets neufs, qui donnent naissance à des logements de standing. Entre le prix du foncier et celui de la construction, la mise de départ peut effrayer plus d’un investisseur… Et pèsera mécaniquement sur la rentabilité du placement, qui doit absolument être conçu sur le long terme 

• Le montant du loyer : bonne nouvelle, il est nettement au-dessus des prix du marché. Comptez 900 € pour un studio dans les grandes villes de France où vont éclore des espaces de coliving dans les 5 prochaines années. Ce qui s’explique bien entendu par la qualité de l’habitat et la pléthore de services et équipements 

• Le taux d’impayés : nous examinerons plus en détail les caractéristiques de la gestion locative, mais sachez d’ores et déjà qu’elle est confiée à un mandataire, lequel prévoit des assurances spécifiques. De plus, le fait d’être propriétaire d’un grand nombre de logements permet de diluer les risques financiers liés aux impayés de loyers 

• Le taux de vacance locative : en corrélation directe avec la demande soutenue sur ce type de biens, elle apparaît bien plus faible que la moyenne pour des logements meublés. Promettant une expérience révolutionnaire de l’habitat et proposant un standing difficile à trouver sur le marché de l’habitat individuel, les biens en coliving sont très prisés. En moyenne, une place vacante dans un coliving fait l’objet d’une centaine de candidatures !

Au final, le rendement net d’un investissement en coliving se situe entre 4 et 7 %, comparable à celui que vous pouvez escompter dans une SCPI de rendement performante ou via un crowdfunding immobilier.

La fiscalité de l’investissement en co-living

Les espaces de coliving relèvent de la location meublée. En conséquence, vous pouvez choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour cette activité. Rappelons-en les grands principes.

Les revenus tirés de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En tant que LMNP, vous pouvez choisir de les soumettre au régime fiscal du micro-BIC ou au régime réel.

Le premier régime s’avère peu adapté à un investissement en coliving, car il ne permet pas de déduire les charges pour leur montant réel. Vous bénéficiez à la place d’un abattement de 50 %.

En revanche, le régime de bénéfice réel vous propose deux leviers permettant d’optimiser la rentabilité de votre investissement en coliving :

• La déduction des charges : intérêts d’emprunt, frais de gestion locative, primes d’assurance, charges de copropriété, impôts et taxes : vous pouvez déduire ces charges de vos recettes locatives et ainsi à la fois diminuer la base d’imposition et augmenter le taux de rendement de votre investissement immobilier. Si vous créez un déficit, celui-ci sera reportable sur la catégorie des BIC pendant 6 ans 

• La pratique des amortissements en LMNP : vous pouvez amortir le bâti par composant et de manière linéaire, en fonction de la durée de vie de chaque élément et de leur poids dans le prix d’achat de l’immeuble, ainsi que le mobilier.

Autre avantage du statut LMNP pour un investissement en coliving, cette fois-ci à la revente du bien. La plus-value est calculée non pas à partir de la valeur nette comptable de l’immeuble (prix d’achat – amortissements), mais du prix d’achat augmenté des charges et des travaux, sans tenir compte des amortissements. En conséquence, l’assiette de plus-value est plus faible, vous serez donc moins taxé. Dès 22 ans de détention du bien, vous bénéficiez d’une exonération de plus-value, idem pour les prélèvements sociaux, si vous conservez l’immeuble au moins 30 ans.

Lire aussi : La fiscalité en LMNP

Pour quels types d’investisseurs le coliving est-il fait ?

Le placement en coliving s’adresse avant tout aux investisseurs qui souhaitent s’affranchir de la contrainte de la gestion locative. En prenant part à un programme immobilier, ils profitent d’un modèle clé en main. La recherche et la sélection du locataire, l’entretien du bien, les états des lieux d’entrée et de sortie : toutes ces tâches chronophages sont confiées à un mandataire, via la société détenant le coliving.

L’investissement en coliving doit être conçu sur le long terme. Si vous avez en tête de dégager rapidement un profit de votre placement, alors ce type de projet n’est pas adapté. En effet, il suppose une mise en location sur une longue durée pour amortir le prix d’acquisition. Toutefois, les loyers perçus, l’excellent taux d’occupation et la quasi absence de vacance locative assurent une forte rentabilité, qui compense l’immobilisation des fonds.

Enfin, investir en coliving suppose une mise de départ conséquente. Comptez au minimum un million d’euros pour un petit projet, contre 300 000 en moyenne pour un investissement en colocation. Toutefois, il reste possible d’investir avec une somme d’argent plus faible. En effet, certains programmes, comme la résidence The Babel Community ont été partiellement financés par un appel au crowdfunding, accessibles avec quelques milliers d’euros. En parallèle, les SCPI commencent à s’intéresser au phénomène coliving. En acquérant des parts, vous pourrez participer au développement du marché du coliving.

Investir dans un coliving : les perspectives

Le coliving répond à un besoin de flexibilité dans le logement, lui-même induit par des évolutions sociétales profondes, notamment dans le monde du travail. Aujourd’hui, deux types de programmes de coliving coexistent : ceux d’envergure, qui mettent l’accent sur des prestations haut de gamme à un budget maîtrisé, et les projets plus petits, qui s’orientent essentiellement vers la création d’une vie communautaire. Mais quelles perspectives, à terme, pour l’investissement en coliving ?

À l’avenir, les entreprises pourraient devenir les nouvelles clientes des coliving. Elles y logeraient leurs nouvelles recrues et satisferaient ainsi leurs propres besoins en mobilité. Quoi de mieux en outre pour bâtir sa marque employeur que d’attirer les meilleurs éléments avec un logement clé en main ?

Autre perspective, un basculement vers un cœur de cible plus large. Aujourd’hui, les familles, actifs dans la quarantaine, et seniors demeurent marginaux dans les colivings. Pourquoi ne pas miser sur des résidences qui leur sont dédiées ?

Les projets à thème constituent une autre piste à explorer pour les investisseurs en co-living. Les acteurs du secteur réfléchissent ainsi à souder les communautés des coliving autour d’une passion commune comme le yoga ou la cuisine.

Pour finir, quelques obstacles pourraient freiner le développement du coliving. D’abord, la rareté et le coût élevé du foncier disponible en périphérie des villes jugées attractives eu égard à leur bassin d’emplois et estudiantin. Les terrains d’une superficie suffisante et connectés aux infrastructures (écoles, transports en commun) sont difficiles à trouver.

En outre, le cadre juridique de la mise en location reste encore flou. En l’absence de définition légale du coliving, il est difficile de savoir dans quelle case ranger le logement : est-il un lieu résidentiel ou d’hôtellerie ? Il serait également pertinent que le législateur se positionne sur la question du bail, peut-être pour créer un contrat de location sui generis incluant la dimension servicielle à la prestation d’hébergement.

Malgré ces petites zones d’ombres, tout laisse à penser que le coliving deviendra, dans les années à venir, une tendance de plus en plus forte sur le marché de l’immobilier. Peut-être même l’équivalent des espaces de coworking sur le secteur de l’habitat. Une opportunité à saisir dès aujourd’hui, pour les investisseurs en quête d’un concept innovant et porteur ! Les experts Les Secrets de l’Immo vous accompagnent dans la concrétisation de votre projet de coliving. N’hésitez pas à nous contacter pour en parler !