Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Vous prévoyez d’acheter un bien immobilier pour le mettre en location. Vous vous posez naturellement la question : faut-il réaliser un investissement locatif neuf ou ancien ? Si le neuf présente certains avantages, comme des frais de notaire réduits, vous verrez qu’il en existe encore plus dans un investissement locatif ancien. Prix d’achat décoté, emplacements premium garant d’une belle rentabilité, réduction de la facture fiscale grâce aux travaux n’en constituent que quelques exemples.
Plusieurs options s’offrent à vous pour investir dans l’ancien : acheter une résidence principale, procéder à un investissement locatif, vous lancer dans l’achat-revente ou bénéficier d’un dispositif de défiscalisation.
Dans cette hypothèse, vous ne cherchez pas à dégager des revenus complémentaires grâce à la mise en location. Vous préférez vous constituer un patrimoine que vous pouvez conserver pour votre retraite, revendre à terme sans payer de plus-value ou transmettre à vos enfants.
À l’inverse, l’investissement locatif poursuit un autre objectif : générer des recettes locatives à affecter dans un premier temps au remboursement du prêt immobilier, que vous aurez souscrit pour profiter de l’effet de levier du crédit. L’idéal étant bien entendu d’atteindre l’autofinancement de l’investissement, même s’il reste rare en réalité. Une fois l’emprunt soldé, vous bénéficierez de revenus supplémentaires, l’idéal pour l’arrivée en retraite, lorsque vos ressources baissent. À moins que vous ne préfériez affecter cette rente à l’achat d’autres biens immobiliers !
Avec l’achat-revente dans l’ancien, vous cherchez à dégager une plus-value sur le court ou moyen terme. Pour réaliser une plus-value, encore faut-il que le prix à l’achat ne soit pas trop élevé, et c’est là qu’un achat dans l’ancien prend tout son sens. Vous verrez dans quelques lignes qu’il bénéficie d’une décote, du fait de l’état des logements et de l’offre.
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Outre la constitution d’un patrimoine immobilier, la réalisation de recettes locatives ou de plus-values, vous pouvez également investir dans le neuf sous l’égide de dispositifs de défiscalisation, pour diminuer votre facture fiscale. Loi Pinel ancien (loi Denormandie), loi Malraux, loi Monuments Historiques constituent ainsi autant d’options à envisager.
Le dispositif Pinel souffre d’un défaut : vous allez acquérir un bien immobilier neuf, que vous revendrez au plus tôt dans 6 ans. Or, un logement est considéré comme ancien dès qu’il a plus de 5 ans ! En somme, vous achetez un bien neuf (au prix fort, car les promoteurs y incluent souvent la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre et sont obligés de facturer de la TVA à 20 %) que vous revendez ensuite sur le marché de l’ancien… D’où le risque d’une moins-value ! La loi Denormandie vient pallier cet écueil en ouvrant la réduction d’impôt de 12 à 21 % pour un bien immobilier avec des travaux représentant 25 % du total de l’opération.
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Ce type d’investissement dans l’ancien s’adresse avant tout aux investisseurs disposant d’une enveloppe conséquente. En effet, ils doivent acquérir un ensemble immobilier ancien à rénover intégralement. En contrepartie d’un engagement de mise en location de 9 ans, ils bénéficient d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux, avec un plafond à 36 000 € par an.
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Investir dans l’ancien avec la loi Monuments Historiques suppose également un budget élevé. Vous devrez acquérir un bien classé monument historique, labellisé fondation du patrimoine ou inscrit sur l’inventaire supplémentaire, qui fera l’objet d’une rénovation lourde. En contrepartie d’un engagement de location de 3 ans, vous pouvez déduire l’intégralité du montant des travaux, sans plafonnement.
Bon à savoir : l’avantage fiscal consenti pour ces dispositifs de défiscalisation est soumis au respect de conditions strictes (par exemple, de zonage, de ressources des locataires et de plafonnement des loyers en Denormandie). Si elles ne sont pas respectées, l’administration peut demander le remboursement de la réduction d’impôt.
Si l’immobilier ancien a la cote auprès des investisseurs, c’est pour les nombreux avantages que nous allons à présent vous exposer.
L’emplacement du logement est un paramètre essentiel pour la rentabilité de votre investissement. Investir dans l’ancien, c’est se positionner en centre-ville, là où la demande locative est la plus forte, et où il est facile de revendre. Les locataires ont ainsi accès aux transports en commun, aux commerces, aux écoles, aux bassins d’emplois…
De votre côté, vous pouvez cibler une clientèle large, des étudiants aux séniors, en passant par les jeunes actifs et les familles. À la clé, un risque de vacance locative maîtrisé ! À l’inverse, le neuf se situe le plus souvent en périphérie urbaine, là où il reste du foncier disponible, et il s’adresse donc à des locataires ouverts à la mobilité.
Deuxième atout d’un investissement dans l’ancien : le prix de vente des biens, de 10 à 30 % moins élevés que le neuf, car ils nécessitent souvent des travaux de rafraîchissement ou une rénovation lourde. Vous disposez ainsi d’une marge de manœuvre pour négocier le prix avec le vendeur. Si vous possédez un budget conséquent, vous pouvez même envisager l’achat d’un immeuble de rapport, avec plusieurs logements à rénover et à mettre en location.
La décote de prix par rapport au neuf peut vous permettre de financer les travaux d’un logement vétuste ou à payer les frais de notaire, qui eux, sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf (8 % contre 3%). Un prix d’achat plus faible augmente aussi le taux de rendement de votre investissement locatif.
Quelques clics sur des sites d’annonces immobilières le montrent : il existe beaucoup plus de biens disponibles sur le marché de l’ancien que sur celui du neuf. C’est cette offre pléthorique qui permet de tirer les prix vers le bas !
Que vous optiez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) dans l’ancien, le statut loueur en meublé professionnel (LMP) ou que vous proposiez votre location vide, vous avez la possibilité de déduire un certain nombre de charges de vos revenus locatifs, à condition d’être assujettis au régime du réel.
La loi vous autorise en effet à imputer les dépenses relatives à certaines catégories de travaux ainsi que les intérêts d’emprunt, ce qui vous permettra de réaliser un déficit (location meublée) ou un déficit foncier (location nue). En fonction de la nature des frais et de la location, vous pourrez imputer ce dernier sur les revenus de même catégorie ou sur votre revenu global. Si le déficit est supérieur à l’impôt dû, vous pourrez également le reporter.
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La taxe sur la valeur ajoutée est l’un des impôts qui vient grever la rentabilité de votre investissement immobilier. L’avantage d’un investissement dans l’ancien, c’est que vous ne payez jamais de TVA, que vous achetiez le bien auprès d’un particulier ou d’un professionnel. À l’inverse, dans le neuf, si vous achetez le bien auprès d’un professionnel, vous devrez payer la TVA à 20 %, sauf si le logement se situe en zone ANRU ou en QPV. Dans cette hypothèse, la TVA est réduite à 5.5 %.
En investissant dans le neuf, vous achetez un bien au prix fort, et si vous le conservez plus de 5 ans, vous le revendrez sur le secteur de l’ancien. Ipso facto, vous dégagerez une plus-value plus faible, voire une moins-value. À l’inverse, vous avez plus de chances de générer une importante plus-value à la revente dans l’ancien, car vous vous positionnez sur le même marché qu’à l’achat. En outre, vous allez sans doute réaliser des travaux, qui valoriseront votre logement. Certains d’eux peuvent être financés par des aides d’État, comme les travaux de performance énergétique, avec un éco-PTZ.
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De la même manière, vous trouverez facilement un acquéreur pour votre bien, puisque celui-ci se situe dans un emplacement premium, à proximité des commodités. Sans compter que la superficie des logements anciens est généralement plus grande que le neuf, puisqu’ils ont été construits à une époque où il existait plus de foncier disponible.
| Investissement dans le neuf | Investissement dans l’ancien |
Prix d’achat | Élevé | Décote de 20 % en moyenne par rapport au neuf |
Frais de notaire | 3 à 4 % | 7 à 8 % |
TVA | 20 % | Exonération de TVA si logement de plus de 5 ans |
Disponibilité des biens immobiliers | Biens disponibles en fonction du foncier
Emménagement après construction (de 9 à 18 mois plus tard) | Nombreux biens disponibles sur le marché
Emménagement rapide |
Emplacement des biens | Localisation en périphérie des villes, où le foncier est disponible | Situation en centre-ville, à proximité des commodités |
Revente | Achat sur le marché du neuf et généralement revente sur le marché de l’ancien = décote et moins-value potentielle | Plus-value plus importante (prix d’achat moins élevé) |