Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Réaliser un investissement rentable s’apprécie aujourd’hui au regard de la conjoncture économique. Dans un environnement de taux bas avec une inflation cible relativement élevée, trouver un investissement proposant une rentabilité réelle positive sans prise de risque est quasiment impossible. Souvent, les investissements les plus rentables se font au prix d’un risque élevé. A contrario, les livrets et autres placements à capital garanti proposent des rendements inférieurs au niveau de l’inflation de sorte que l’épargnant perd du pouvoir d’achat à mesure que le temps passe.
Au demeurant, existe-t-il encore des investissements proposant un taux de rentabilité satisfaisant pour des niveaux de risque faible ?
C’est ce que nous allons voir en passant en revue les différents investissements destinés aux particuliers. Mais avant cela, mettons en lumière la rentabilité d’un investissement au regard de trois principaux facteurs pouvant très fortement impacter leur viabilité : les frais, la fiscalité et le niveau de risque.
Comparer des placements financiers sur le seul critère de la rentabilité brute est une erreur relativement commune. Entre rentabilité brute et rentabilité nette, il peut y avoir un monde en raison de la fiscalité et des frais inhérents à l’investissement, qu’il soit immobilier ou financier. De même, il peut exister un véritable décalage entre rentabilité espérée et rentabilité réelle en raison des aléas (ou risques) propres à chaque investissement. Dès lors, comment comparer les investissements entre eux pour trouver le meilleur investissement ?
Si nous vous proposions de gagner 0,7 % sur votre capital via un livret ou 50 % en jouant à la roulette, quelle option choisiriez-vous ? En comparant les taux de rentabilité, sans pondérer le risque, vous risqueriez de commettre une grave erreur d’appréciation… En effet, le livret A propose une meilleure espérance de gain que la roulette.
Ainsi, il est indispensable de prendre en considération le risque de perte de capital pour apprécier la rentabilité. Difficilement mesurable à priori, il est néanmoins possible de distinguer plusieurs types de risque financier :
Bien entendu, il existe d’autres types de risque financier propre à chaque investissement (tel que la vacance locative pour l’immobilier de rapport), mais l’appréciation de ces derniers permet d’avoir une vue d’ensemble relativement cohérente pour comparer la plupart des placements pour particuliers.
Les financiers orthodoxes affirment qu’il n’y a pas de rentabilité sans risque de sorte qu’une rentabilité élevée n’est que le fruit d’une prime de risque élevée. Cette affirmation est souvent vraie sur un marché financier en raison de son efficience (au sens d’Eugène Fama), mais tous les marchés ne sont pas efficients et notamment ceux qui ne font pas l’objet d’une cotation continue tels que le marché de l’immobilier. Comme nous le verrons, il est alors possible de trouver des investissements plus rentables pour un même niveau de risque de sorte qu’il existe bel et bien des investissements meilleurs que d’autres !
Il s’agit certainement de la base pour mesurer la rentabilité d’un investissement : envisager le coût d’exploitation et les charges afférentes.
Pour une assurance vie, il s’agira principalement des frais de gestion, frais de retrait, frais de dossier à son ouverture… Autant d’éléments qui viennent entraver la rentabilité globale de l’investissement.
Pour l’immobilier, les frais sont beaucoup plus nombreux puisqu’il faudra s’acquitter des intérêts d’emprunt (en cas de recours à l’emprunt bancaire), des travaux d’entretien, des frais de gestion locative, des impôts et taxes locales, etc.
Autre point crucial : la prise en compte des coûts d’opportunité. Il s’agit souvent de l’une des erreurs d’appréciations des investisseurs en meublé saisonnier réalisant eux-mêmes le ménage et l’accueil des locataires. Ces derniers répercutent rarement le coût de leur propre main d’oeuvre dans leur calcul de rentabilité. Or, pour un même niveau de risque, il est préférable de gagner 2% par an sans rien faire que 4% par an au prix d’un emploi à plein temps non rémunéré.
Un immeuble exploité dans une société à l’IR générant des revenus locatifs imposables n’est pas soumis à la même fiscalité que les plus-values d’actions logées dans un PEA (plan épargne en action). Ainsi pour une rentabilité brute similaire, il peut résulter une rentabilité nette différente en raison de la fiscalité applicable aux revenus perçus.
Prévisible, il est donc impératif d’anticiper les conséquences fiscales de chaque investissement aussi rentable soit-il pour obtenir la meilleure rentabilité nette !
Ceci étant dit, nous allons pouvoir rentrer un peu plus dans le détail de chaque classe d’actifs financiers pour apprécier leur rentabilité en tenant compte des différents éléments précités.
Les particuliers peuvent globalement investir dans 3 grandes classes d’actifs :
Les investissements en actions peuvent être particulièrement rentables. D’une part, les actions peuvent être logées dans des enveloppes fiscales variées (assurance vie en unité de compte, PEA, contrat de capitalisation…), proposant un allègement notable de la fiscalité applicable aux revenus de capitaux.
D’autre part, les actions proposent des rendements annuels contenus (dividendes) ainsi qu’un potentiel de plus-value non négligeable.
Cependant, la forte rentabilité d’une action se fait souvent au prix d’un risque élevé. En effet, les marchés financiers sont souvent volatils de sorte que les placements à court terme sont particulièrement risqués (en cas de crise, les valeurs boursières peuvent perdre 30 % en quelques jours). Pour diluer le risque, il faudra alors diversifier ses placements en constituant un portefeuille d’actions décorrélées les unes des autres (il y a donc un coût d’opportunité non négligeable pour gérer un portefeuille financier cohérent).
Mais la diversification se fait au prix de la rentabilité de sorte qu’un portefeuille d’actions, selon le niveau de risque, pourra proposer une rentabilité nette de 2 à 8 % sur une période de 10 ans. Sur une durée de placement inférieure, la probabilité de perte est non négligeable en raison de la volatilité.
Oubliez le daily trading, les placements en actions cotées sont rentables sur le temps long. Afin de moduler le risque, il est aussi possible de diversifier votre portefeuille avec des obligations, considérées comme un investissement sûr.
Les obligations ressemblent à des prêts in fine où l’émetteur promet au créancier de lui payer des coupons chaque année sous la forme d’intérêts. À l’échéance de l’obligation, l’émetteur rembourse la valeur faciale de l’obligation (le prix payé par le prêteur pour acheter l’obligation lors de son émission).
Contrairement aux actions, l’obligation propose donc un rendement stable aux créanciers, décorrélée de la performance économique de son émetteur. Le plus souvent émise par des états (OAT) ou de grands groupes, l’obligation est généralement considérée comme un placement peu risqué, liquide en raison de la possibilité de les vendre sur les marchés financiers avant leur terme.
Nécessairement, le taux de rentabilité d’une obligation est relativement faible. Leur souscription est souvent faite par le biais d’une assurance vie fonds euro ou multisupport proposant des rendements entre 1 et 1,5 % en 2019.
Les obligations ne sont pas un investissement rentable. Elles servent de complément à un portefeuille d’actions pour moduler le risque et réduire les horizons d’investissements.
Pour assurer une bonne diversification et ainsi réduire le risque tout en évitant d’assumer une gestion chronophage, il est possible d’acheter des parts de fonds d’investissements (fonds de gestion active) ou des ETF (fonds de gestion passive).
Que ce soit par l’intermédiaire d’un OPCVM (organisme de placement collectif en valeur mobilière) ou d’un tracker (ETF), l’objectif est d’acheter des parts d’un portefeuille afin d’éviter de le constituer soit même pour en tirer une rentabilité.
Nécessairement, les fonds d’investissement facturent des frais de gestion plus ou moins élevée venant impacter la rentabilité nette du placement. Dans une optique de réduction des coûts, les ETF facturent moins de frais que les OPCVM classiques, mais le fonds n’effectuent aucun arbitrage en interne.
Les fonds de placements et ETF ont une performance relativement bonne selon leur composition. À noter néanmoins que l’appréciation de la performance d’un fond se fait au cas par cas, il est difficile de vous donner un ordre de grandeur en termes de rentabilité.
En tout état de cause, les placements financiers souffrent d’une faiblesse majeure : l’impossibilité de recourir à l’effet levier pour doper la rentabilité.
La deuxième catégorie d’actif est l’immobilier. Elle s’inscrit dans une logique différente que les placements financiers :
Pour ces raisons, l’immobilier est considéré comme un actif moyennement risqué, mais avec des taux de rentabilité pouvant être très élevés. Il s’agit donc de l’investissement le plus rentable à condition bien sûr d’avoir une bonne connaissance du marché.
L’investissement locatif en nom propre est certainement l’un des investissements préférés des particuliers. Le côté tangible d’un bien immobilier rassure et les rendements sur le papier peuvent être alléchants.
De plus, il s’agit du rare investissement qui peut être très largement financé par la banque de sorte qu’il est possible de se constituer un patrimoine sur la base d’un salaire (là où les investissements financiers se font sur la base d’une épargne constituée préalablement à partir de flux de revenu, la logique est donc inverse).
Ainsi, avec 10 000 euros d’apport, il est possible d’emprunter 100 000 euros pour investir dans l’immobilier à condition bien sûr d’avoir la capacité d’emprunt adéquat. Pour vous donner un ordre de grandeur, une hausse de 10 % du marché de l’immobilier propose donc une rentabilité brute approximative de 100 % (si on ne tient pas compte des frais).
Toutefois, investir dans l’immobilier en nom propre n’est pas fait que de réussite. La mauvaise évaluation du bien immobilier lors de l‘achat, la perte de revenu, les vacances locatives, les charges d’entretien peuvent retourner l’effet levier contre l’investisseur et le mettre sur la paille. En outre, la gestion et l’administration d’un bien immobilier peuvent être particulièrement chronophages.
Enfin, la fiscalité applicable aux revenus issus de l’immobilier est complexe à appréhender. Entre les revenus fonciers, la location meublée avec la fiscalité LMP et LMNP, le régime des plus-values immobilières, il est nécessaire de se faire accompagner par des professionnels pour éviter les déconvenues.
L’idéal est donc de confier l’investissement immobilier à des professionnels capables d’assurer la gestion, l’administration et de dispenser les conseils adéquats.
Lire aussi : Nos conseils pour réussir votre investissement immobilier
Les sociétés de placement immobilier fonctionnent comme des OPCVM : l’investisseur achète des parts d’un fonds constitué exclusivement de biens immobiliers. Ces derniers génèrent des revenus locatifs qui sont partagés entre les différents investisseurs sous la forme de quote-part (pour les SCPI ou OPCI à revenus fonciers) ou dividendes pour les SIIC (société foncière cotée en bourse) et les OPCI de valeur mobilière.
L’avantage majeur réside dans la prise en charge complète de la gestion du parc locatif et de la recherche d’opportunité immobilière, assumée par des professionnels du secteur. Les rendements sont donc stables (entre 3 et 5 % par an pour les SCPI) pour un risque relativement faible en raison de la diversité d’actifs immobiliers (attention néanmoins, certains fonds immobiliers ont un faible niveau de diversification).
Cependant, investir dans des sociétés de placement immobilier s’assimile de plus en plus à un investissement financier sur le plan du financement. En effet, les banques sont de plus en plus réticentes à financer l’acquisition de parts de société immobilière (à l’exception des SCPI à crédit). Il est donc difficile de bénéficier des bienfaits de l’effet levier pour doper la rentabilité.
C’est pourquoi l’alternative investissement locatif clé en main est toute désignée !
L’investissement locatif clé en main réunit le meilleur des deux mondes :
Autrement dit, avec l’investissement locatif clé en main, vous pouvez doper votre rentabilité immobilière grâce à l’effet levier tout en minimisant les risques financiers en confiant le projet à des experts de l’immobilier, partie prenante au projet d’investissement.
Les solutions d’investissement de Les Secrets de l’Immo vous proposent un rendement net garanti (revenu annuel) compris entre 3% et 7% selon la nature de l’investissement. En investissant principalement en Île-de-France, nous sommes aussi capables de vous proposer de belles perspectives de plus-values en valorisant les biens immobiliers grâce à des travaux de rénovation réalisés par notre société du bâtiment (Les compagnons des investisseurs) et la hausse continue du marché immobilier francilien.