Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Effort d’épargne conséquent, vente immobilière ou héritage : vous disposez d’une enveloppe de 300 000 euros que vous souhaitez faire fructifier. Plusieurs options s’offrent à vous : l’épargne, le placement financier ou l’investissement immobilier. Pour bien choisir, vous prendrez en compte des critères comme le rendement, les avantages fiscaux ou la volonté de transmettre votre patrimoine avec une taxation allégée. Nos conseils pour bien placer 300 000 euros !
Le livret A, le livret de développement durable et solidaire (LDDS) et le livret d’épargne populaire (LEP), qui appartiennent à la catégorie des livrets réglementés, sont peu adaptés à un placement de 300 000 € pour deux raisons :
En parallèle, il existe une autre catégorie de livrets d’épargne : les super-livrets. Le plafond de dépôt ne sera pas un obstacle, puisque certains proposent des versements jusqu’à 3 millions d’euros. Toutefois, le rendement ne sera pas non plus au rendez-vous. Certaines banques n’hésitent pas à proposer un taux d’intérêt assez alléchant lors de la souscription, mais seulement pour une période de 2 à 4 mois. Vous retomberez ensuite sur un taux d’intérêt lui aussi inférieur à l’inflation.
Vous pouvez néanmoins prévoir une épargne de précaution de quelques milliers d’euros sur ces livrets, pour disposer de liquidités en cas de dépenses imprévues, ou pour les affecter à un autre investissement.
Vous pouvez aussi placer 300 000 euros dans une enveloppe fiscale, c’est-à-dire sur des actifs financiers qui vous procureront un avantage fiscal. Soumis à la fluctuation et à la versatilité du marché, les placements à court terme sont déconseillés. Préférez vous engager sur du moyen ou long terme pour garantir le rendement de votre investissement.
La diversification des supports constitue également un moyen de diluer le risque et d’optimiser la performance du placement. C’est pourquoi vous avez tout intérêt à ventiler votre épargne entre deux catégories de produits : l’assurance vie et le PEA. Nous excluons le compte-titre, qui ne propose aucun avantage fiscal.
L’assurance vie propose un double avantage : fiscal (à condition de rester sous un encours de 150 000 €) et patrimonial. C’est ainsi qu’il demeure l’un des placements préférés des Français, malgré un rendement en berne sur les fonds en euros. Pour en améliorer la performance, vous pouvez opter pour un contrat en unités de compte ou multi-supports.
Concrètement, trois options s’offrent à vous :
Les 300 000 euros placés sur une assurance vie seront reversés soit à l’investisseur au terme du contrat, sous forme de rente ou de capital, soit au bénéficiaire, si l’investisseur décède entre-temps.
Si vous choisissez de récupérer votre épargne sous forme de rente, vous n’avez pas à la reporter sur votre feuille d’impôt. En revanche, si vous préférez le versement en capital, ou si vous effectuez un retrait partiel ou total de fonds en cours de contrat, alors vous devrez payer de l’impôt sur le revenu. Le montant de celui-ci dépendra de la durée du contrat : plus ou moins de 8 ans.
Les fonds dont vous demandez le versement seront d’abord soumis à un prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL) de 12,8 %. Ils seront ensuite taxés à l’IR, soit au taux forfaitaire de 12.8 %, soit au barème progressif. L’administration pourra vous restituer un éventuel trop-perçu.
Les produits versés par l’assureur sont soumis à un PFNL plus faible : 7.5 %. L’investisseur doit ensuite leur appliquer un abattement (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple) avant de les déclarer sur sa feuille d’impôt. Les gains seront imposés à un taux forfaitaire de 7.5 % si le montant de l’encours n’excède pas 150 000 €, ou de 12.8 % sur la fraction d’encours excédant 150 000 €.
Dans tous les cas, les produits de l’assurance vie sont soumis aux prélèvements sociaux de 17.2 %.
Ultime avantage de l’assurance vie : le bénéficiaire est exonéré de droits de succession jusqu’à 152 500 € si :
La fraction excédant 152 500 € sera soumise à un prélèvement de 20 %.
L’idéal est donc de placer au maximum 150 000 € sur l’assurance vie et d’investir le reste sur un PEA et dans l’immobilier.
Lire aussi : Comment réaliser un investissement rentable à court terme ?
Le plan d’épargne en actions vous propose la gestion d’un portefeuille de titres en franchise d’impôt, à condition de les conserver pendant au moins 5 ans. Trois options possibles :
Il est possible de cumuler PEA bancaire et PEA-PME, ou PEA assurance et PEA-PME, en respectant un plafond de 250 000 € pour une personne seule, 450 000 € pour un couple à imposition commune.
Si vous conservez votre PEA pendant 5 ans, ou si les retraits que vous effectuez sont replacés dans un autre PEA, alors vous serez exonéré d’impôt sur le revenu. Avant 5 ans, le taux d’imposition du gain net est fixé à 12.8 %. Dans les deux hypothèses, vous restez redevable des prélèvements sociaux à 17.2 %.
À la question que faire avec 300 000 euros, quatre réponses : souscrire des parts de SCPI, investir dans un club deal immobilier, dans un bien locatif ou dans le clé en main.
La société civile de placement immobilier se décline en trois catégories :
La SCPI est accessible moyennant un ticket d’entrée assez faible. Dans le cadre de la SCPI de placement, vous vous affranchissez des contraintes de la gestion locative, que la société prend elle-même en charge. Toutefois, les frais de gestion demeurent assez élevés, et même s’il existe des marchés secondaires pour la revente des parts, la liquidité de ces dernières est moindre par rapport à un investissement locatif direct ou clé en main.
La spécificité du club deal immobilier, c’est le faible nombre d’investisseurs (une dizaine) et la possibilité, grâce à la qualité d’associé ou d’actionnaire, de prendre part activement à la stratégie d’investissement. L’objectif étant bien entendu de générer un rendement maximum via la mise en location (5 à 7 % de rendement brut annuel) ou la réalisation d’une plus-value à la revente (rentabilité brute totale de 20 à 30 %).
Le ticket d’entrée est bien plus élevé qu’en SCPI, puisqu’il tourne autour des 100 000 €. Si vous ne vous sentez pas l’âme d’un entrepreneur, reste à envisager le locatif direct ou l’investissement clé en main.
L’intérêt de l’investissement immobilier locatif, c’est bien entendu l’effet de levier du crédit. En mobilisant une épargne de 60 000 €, par exemple, pour constituer l’apport personnel, vous pouvez acquérir un bien de 600 000 €.
D’un côté, les loyers perçus financent une partie des mensualités. De l’autre, vous pouvez déduire un certain nombre de charges de vos revenus fonciers (location vide) ou BIC (location meublée), comme les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les dépenses de travaux… À la clé potentiellement, un déficit qui pourra être imputé sur vos revenus locatifs ou sur votre revenu global.
Toutefois, l’investissement locatif direct représente bien des contraintes. Vous devrez en effet sélectionner le bien, effectuer les réparations le cas échéant, choisir votre locataire, rédiger le bail et les états des lieux d’entrée et de sortie… Sauf à opter pour un investissement locatif clé en main.
Placer 300 000 euros dans l’immobilier sans contrainte, c’est possible, grâce à un investisseur sur mesure réalisé par Les Secrets de l’Immo. Fort de 10 ans d’expérience, nous vous proposons de trouver pour vous un bien ancien dans un emplacement premium, pour lequel il existera peu de concurrence à la revente. Nous identifions les leviers de négociation qui vous permettent d’obtenir le prix d’achat le plus bas.
Par la suite, nous vous accompagnons dans l’élaboration du montage juridique et fiscal du projet, la réalisation des travaux si nécessaire, le choix du locataire… Contactez-nous pour en savoir plus !
Vous pouvez placer 300 000 euros dans une enveloppe fiscale, c’est-à-dire un portefeuille financier qui vous procura un avantage fiscal tel que le PEA ou l’assurance vie. En leur sein, il convient de diversifier les actifs financiers (actions, obligations…) afin d’obtenir un couple rentabilité risque en adéquation avec vos objectifs.
Vous pouvez notamment souscrire des parts de SCPI, investir dans un club deal immobilier, dans un bien locatif en nom propre ou dans un investissement locatif clé en main.