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Si vous projetez d’investir dans l’immobilier entre membres d’une même famille, plusieurs possibilités s’offrent à vous :
La première option est viable si vous prévoyez une convention d’indivision, mais peut vite s’avérer insuffisante pour des raisons de financement, de bonne gestion du patrimoine immobilier et de sa transmission.
C’est pourquoi nous vous recommandons dans la majorité des cas de vous orienter vers une société d’investissement immobilier. Au sein d’une même famille, vous pouvez généralement hésiter entre deux types de sociétés :
Comment choisir entre la SARL de famille et la SCI ? Quelles sont les implications fiscales et financières d’un tel choix ?
Après avoir fait un bref rappel des atouts de la société pour investir à plusieurs dans l’immobilier, nous vous présenterons les caractéristiques de la SARL de famille et de la SCI familiale.
Investir dans l’immobilier avec des membres de votre famille implique de mettre en commun vos apports respectifs et d’obtenir un financement adapté afin de bénéficier des vertus de l’effet levier immobilier. La meilleure manière pour se faire est de créer une société qui sera propriétaire du bien immobilier. Les associés devront élire un gérant qui aura la charge de les représenter et d’exercer tous les actes de gestion adéquats pour l’exploitation et l’entretien du patrimoine immobilier de la société.
L’atout principal de la société pour investir à plusieurs réside dans la simplicité avec laquelle il est possible de réunir les capitaux des différents investisseurs.
Une société (telle qu’une SARL ou une SCI) est divisée en parts sociales dont leur nombre et leur répartition dépendent du montant investi par chaque investisseur. Par exemple, si vous êtes deux et que l’un décide d’investir 100 000 euros et l’autre 200 000 euros, le premier aura 33 % des parts sociales tandis que l’autre 66 %. Ces parts sociales donnent deux droits principaux à ces derniers :
Ainsi, le fonctionnement de base d’une société pour investir dans l’immobilier permet de répartir équitablement les bénéfices générés en fonction de l’investissement initial de chacun.
Aussi, l’autre avantage d’investir à plusieurs via une société réside dans l’optimisation de votre capacité d’emprunt. Plus vous êtes nombreux dans la société, plus la banque prêteuse dispose théoriquement de garanties pour recouvrer son crédit en cas de défaut de paiement. Cela vous permettra théoriquement d’emprunter plus et de limiter les risques de refus des banques.
Ceci étant, cette garantie pour la banque fonctionne pour les sociétés civiles (la SCI familiale par exemple) dont la responsabilité des associés n’est pas limitée aux apports. Dans le cas d’une SARL de famille, il faudra éventuellement que les associés souscrivent en plus une caution personnelle sur le prêt immobilier contracté par cette dernière puisque la responsabilité des associés est limitée aux apports effectués.
Investir dans l’immobilier via une société est aussi une solution idéale pour faciliter la gestion du bien immobilier. Comme nous l’avons dit, la gestion de la société est assurée par un gérant nommé (et révocable) par les associés. Contrairement au régime de l’indivision, il dispose de tous les droits pour mettre en location le bien immobilier sans avoir à obtenir l’accord systématique des autres associés.
En principe, il peut par ailleurs effectuer toutes les dépenses nécessaires à l’entretien et à la bonne administration du bien immobilier.
La division du capital d’une société en parts sociales offre de nombreuses facilités en termes de transmission du patrimoine immobilier. Au lieu de donner un bien immobilier dans son ensemble ou une partie de celui-ci qui impliquerait l’application du régime de l’indivision (instable par nature), il est possible de transmettre ses parts sociales. Dès lors, le bénéficiaire de la transmission devient le nouveau propriétaire des parts sociales et peut exercer toutes les prérogatives associées sans pour autant que cela nuise à l’intégrité du bien immobilier détenu par la société.
Il est aussi possible d’envisager des techniques patrimoniales avancées telles que le démembrement de propriété des parts sociales pour limiter l’impact de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ou pour minimiser les droits de mutation à titre gratuit (succession ou donation).
Lire aussi : Quels sont les atouts de la SCI familiale pour assurer sa succession ?
Maintenant ces brefs rappels effectués sur les atouts de la société pour investir à plusieurs, il convient désormais de se pencher sur l’intérêt des sociétés dites familiales dans le cadre d’un investissement locatif.
Comme nous l’avons vu, deux alternatives s’offrent à vous :
Pour être considérées comme familiales, les associés de ces sociétés doivent être constituées exclusivement par les membres d’une même famille jusqu’au 4e dégré.
Si la constitution d’une SCI par des membres d’une même famille n’emporte pas de conséquences particulières sur le plan juridique et fiscal, il en est autrement pour la SARL de famille.
En effet, la SARL est normalement une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés avec une possibilité d’option pour la transparence fiscale pour une durée de 5 ans maximum. La transparence fiscale est un régime fiscal (par défaut pour les SCI) qui consiste à imposer les bénéfices réalisés par la société directement entre les mains des associés selon leur propre régime fiscal (pour les personnes physiques, ce sera l’impôt sur le revenu d’où l’emploi de l’expression “société à l’IR”). La transparence fiscale permet alors aux associés d’éviter la double imposition des bénéfices et surtout, en matière d’immobilier, de bénéficier des avantages fiscaux reconnus aux particuliers (tels que le statut LMNP comme nous le verrons).
Or, à partir du moment où une SARL est constituée par des membres d’une même famille, elle devient une SARL familiale et peut opter pour le régime de la transparence fiscale sans limites dans le temps.
Cette particularité met la SARL de famille directement en concurrence avec la SCI puisque ces deux sociétés permettent toutes les deux de bénéficier du régime de la transparence fiscale sans limitation de durée. Mais, dans les faits, la SARL de famille offre une perspective supplémentaire : la location meublée en LMNP.
La SCI (société civile immobilière) qu’elle soit familiale ou non est une société transparente fiscalement par défaut permettant d’investir dans l’immobilier à plusieurs (il est néanmoins tout à fait possible d’opter en SCI pour l’impôt sur les sociétés).
Comme son nom l’indique, la SCI est une société normalement dédiée à des activités civiles telles que l’acquisition et la mise en location nue de biens immobiliers. Il est néanmoins possible sur le plan du droit des sociétés d’effectuer des activités commerciales avec une SCI.
Lire aussi : La SCI à l’IR pour réaliser un investissement locatif
Toutefois, sur le plan fiscal, il est expressément énoncé que la société civile immobilière perd le régime fiscal de transparence à partir du moment où elle exerce de manière prépondérante une activité commerciale.
Or, selon l’article L110-1 du Code de commerce, le fait de louer un bien meublé est une activité commerciale par nature.
Ainsi, il est donc impossible de faire de la location meublée avec une SCI familiale tout en permettant aux associés de bénéficier du fameux régime LMNP (loueur en meublé non professionnel).
À noter qu’il existe néanmoins une tolérance fiscale à partir du moment où les revenus locatifs meublés ne présentent pas plus de 10 % des revenus locatifs totaux de la SCI.
Lire aussi : Comment fonctionne l’imposition des revenus fonciers en SCI ?
Dès lors, si vous souhaitez investir à plusieurs entre membres d’une même famille dans de la location meublée, il faudra vous orienter vers la SARL familiale.
Contrairement à la SCI, la SARL familiale est une société commerciale c’est-à-dire qu’elle est initialement vouée à réaliser des actes de commerce.
Sur le plan fiscal, elle ne perd pas son droit au régime de transparence fiscal en cas de mise en location d’un bien meublé. Les associés de la SARL de famille peuvent donc bénéficier du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) normalement reconnu exclusivement aux investisseurs immobiliers en nom propre !
Le régime LMNP propose de nombreux avantages sur le plan fiscal pour les associés de la SARL de famille :
Ainsi, si vous souhaitez faire investir dans un coliving ou investir dans une colocation meublée à plusieurs, la SARL de famille est certainement la meilleure option qui s’offre à vous. Le régime LMNP devrait vous permettre de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée pour un investissement locatif ?
Le choix entre ces deux sociétés familiales a principalement du sens si les associés veulent bénéficier du régime de la transparence fiscale pour l’imposition des plus-values et des revenus locatifs.
Étant donné qu’il est impossible de bénéficier du statut LMNP pour les locations meublées en SCI familiale, les associés souhaitant en bénéficier seront obligés de créer une SARL familiale. Si les associés ne souhaitent pas bénéficier du régime de la transparence fiscale (c’est-à-dire créer une société soumise à l’impôt sur les sociétés), il est certainement préférable de créer une SCI familiale en raison de sa simplicité, de son faible coût de gestion et de l’adaptation parfaite de ses statuts à l’investissement immobilier.