Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Face à la pénurie de biens disponibles et aux prix d’achat élevés en zone de tension foncière, une solution se profile : transformer un local commercial en habitation. Il convient d’opérer un changement de destination, au moyen de procédures qui peuvent s’avérer complexes et coûteuses dans certaines grandes villes comme Paris. Et si vous pouvez dénicher un atelier d’artiste à un prix relativement modique eu égard au marché, sa transformation en logement d’habitation entraînera des travaux dont le montant ne doit pas être négligé. Voici tout ce que vous devez savoir sur le changement d’un local en habitation !
Tout bien immobilier possède une destination, c’est-à-dire une finalité pour laquelle il a été construit. C’est le droit de l’urbanisme qui codifie les règles applicables à la destination. Il en existe en réalité cinq, qui se décomposent ensuite en sous-destinations :
Il y a changement de destination lorsqu’une construction passe d’une catégorie à une autre, comme dans le cadre de la transformation d’un local commercial en habitation. Le changement s’attache au local et est donc définitif. Pour être autorisé, il doit faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie ou d’une délivrance d’un permis de construire, en fonction de l’étendue des travaux nécessaires pour le réaliser.
Bon à savoir : le changement de sous-destination n’est soumis à aucune formalité.
La destination d’un immeuble s’oppose à l’usage. Celui-ci désigne l’utilisation qui en est réellement faite, en fonction des catégories prévues par le Code de construction et de l’habitation : habitation ou occupation professionnelle. Le changement d’usage consiste donc à passer de l’une à l’autre.
Normalement, l’usage a un caractère personnel : il est incessible et temporaire. Toutefois, il peut obtenir un caractère réel et devenir définitif s’il s’accompagne d’une offre de compensation. Le but de cette disposition est de maintenir l’équilibre entre le nombre de locaux à usage d’habitation et de locaux à usage professionnel.
À la question peut-on transformer un local commercial en habitation, la réponse est donc oui. Il peut d’ailleurs être judicieux d’investir dans un local commercial si vous recherchez un bien à prix décoté ou un bien atypique.
Très souvent situé en rez-de-chaussée, le local bénéficie d’une décote pouvant aller jusqu’à 40 %. Attention toutefois, cette décote est liée à un certain nombre d’inconvénients de ce type de bien, comme un manque de luminosité et de sécurité.
Vous envisagez sans doute de transformer un local commercial en appartement pour le mettre ensuite en location. Bénéficier d’un prix d’achat moins élevé vous permet d’améliorer l’équilibre économique et le cashflow de votre investissement, à condition toutefois que la revente s’effectue avec un minimum de plus-value.
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Transformer un local commercial en habitation pour s’offrir un logement atypique
Hauteur sous plafond élevée, verrière, poutres apparentes : les locaux commerciaux bénéficient souvent de prestations d’exception que l’on ne trouve plus forcément dans l’ancien, et à fortiori dans le neuf. Si le local comporte en plus une cave, vous pouvez envisager d’y créer une pièce supplémentaire ou de le transformer en souplex. À la clé, donc, d’un changement de destination, la possibilité de s’offrir un bien qui ne ressemble à aucun autre !
Le changement de destination d’un local s’effectue dans le respect des règles d’urbanisme et de copropriété le cas échéant. Voici les différentes étapes vous permettant de transformer un local commercial en habitation.
Pour pouvoir procéder à la transformation, encore faut-il que le plan local d’urbanisme (PLU) ne s’y oppose pas. Visant à assurer un développement urbain maîtrisé, ce document vous expose ce que vous avez le droit ou non de faire. Dans certaines villes, le PLU peut purement et simplement interdire la transformation d’un rez-de-chaussée en logement dans le but de protéger le commerce de proximité.
Le PLU vous autorise à transformer le local commercial en logement ? Avant de démarrer les travaux, vous devez soit les déclarer à la mairie, soit obtenir au préalable un permis de construire.
Si vous changez la destination sans modifier la structure porteuse ou la façade du bâtiment, alors vous ferez une déclaration préalable de travaux. Vous l’adresserez par courrier recommandé ou la déposerez directement auprès de la mairie. Selon la zone géographique de votre projet, vous devrez joindre un certain nombre de pièces justificatives et déclarer les éléments nécessaires au calcul des impositions, dont notamment la taxe d’aménagement.
La mairie dispose d’un mois pour instruire votre demande, un délai qui peut être rallongé sur demande expresse de la mairie jusqu’à 3 mois. En l’absence de réponse dans le délai, elle est réputée acceptée. Vous devez ensuite afficher cette autorisation.
Vous devez aussi déposer une demande en mairie. Le délai d’instruction est de 3 mois, et sans réponse dans les délais, votre demande est considérée comme acceptée.
Bon à savoir : le refus d’une DPT ou d’un PC peut être contesté auprès de la mairie dans un délai de 2 mois.
Le plus souvent, le local commercial se situe dans un immeuble en copropriété. Avant de vous positionner sur le bien, il vous faut vérifier que le règlement de copropriété autorise à transformer le local commercial en habitation. Si c’est le cas, vous devez recueillir l’accord unanime des copropriétaires avant d’engager les travaux.
A ce stade, vous devez aussi vous assurer que le logement pourra être raccordé aux différents réseaux (électricité, gaz, eau potable, téléphone).
Transformer un local commercial en habitation aura une conséquence fiscale. Le bien immobilier ne sera en effet plus soumis à la contribution économique territoriale, mais à la taxe d’habitation. Le montant de cette dernière est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale, qui diffère selon si le local est à usage d’habitation ou professionnel. Il convient donc d’informer le bureau du cadastre du changement de destination dans les 3 mois.
Nous allons finir sur le coût de la transformation d’un local commercial en habitation. Que vous l’achetiez pour une résidence principale, une résidence secondaire, et plus probablement pour un investissement locatif, il faut que le logement réponde aux critères de décence et d’habitabilité. Plusieurs types de travaux sont ainsi à prévoir :
En moyenne, comptez 1 500 € par mètre carré pour transformer un local en logement. Un tarif qui peut naturellement être revu à la hausse en fonction de la qualité des finitions. Enfin, l’intervention d’un architecte, obligatoire pour tout projet supérieur à 150m2, fera aussi augmenter la note.