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Redoutant la défaillance de l’emprunteur, les banques exigent toujours que le prêt immobilier soit garanti par une assurance emprunteur et par une sûreté, personnelle ou réelle. L’inscription en privilège de prêteurs de deniers, aussi connue sous l’acronyme IPPD, appartient à cette seconde catégorie. En accordant une priorité de paiement à l’organisme de crédit, l’IPPD constitue une arme de négociation forte de votre financement. Elle présente également un autre avantage : elle est moins onéreuse que l’hypothèque.
Avant de rentrer dans la définition et le fonctionnement de l’IPPD, il convient de faire le point sur les différentes garanties applicables à un crédit immobilier, et d’exposer les caractéristiques de chacune.
Bien qu’aucune loi n’impose la souscription d’une assurance de prêt immobilier, les établissements prêteurs l’exigent toujours avant de vous consentir un emprunt. Au minimum, notamment pour un projet d’investissement locatif, vous devez être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie (PTIA). Certains établissements bancaires peuvent en outre vous demander de vous assurer contre l’invalidité et l’incapacité.
Si l’un de ces aléas se réalisent, l’assureur prendra en charge le capital restant dû ou versera une indemnité couvrant partiellement ou intégralement les mensualités d’emprunt.
Aux yeux de la banque, l’assurance emprunteur est insuffisante pour garantir complètement un emprunteur défaillant. En effet, si vous ne parvenez plus à rembourser votre prêt pour une raison autre qu’un décès ou une invalidité, elle n’aura pas d’autre interlocuteur vers qui se tourner D’où la nécessité de souscrire également une sûreté réelle ou personnelle.
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En droit français, il existe deux catégories de garanties, aussi appelées sûretés : réelles et personnelles.
La sûreté personnelle est celle qui se rattache à la personne de l’emprunteur. Elle prend la forme d’un cautionnement accordé par un organisme de cautionnement (Crédit Logement le plus souvent, ou généralement la CASDEN pour un prêt pour fonctionnaire). Celui-ci se portera garant du remboursement de votre prêt moyennant le versement de frais de garantie au moment de la conclusion du compromis de vente. En conséquence, l’organisme est considéré comme un débiteur de substitution, dans le cas où vous ne parvenez plus à assumer la créance.
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La garantie réelle ne s’attache pas aux personnes, mais au bien immobilier qu’elle vient garantir et qui vous appartient. Vous allez ainsi affecter le logement objet du crédit au paiement de la dette contractée via le prêt immobilier. Toutefois, vous n’êtes pas dessaisi de la propriété du bien et en conservez l’entière jouissance. Le créancier à qui vous consentez la sûreté réelle dispose donc d’un droit réel accessoire sur le bien, le plus souvent assorti d’un droit de préférence.
Les sûretés immobilières regroupent l’hypothèque, l’IPPD et le gage immobilier. Le nantissement, nécessaire pour l’obtention d’un prêt in fine, est quant à lui une sûreté mobilière.
L’IPPD fonctionne selon le même principe que l’hypothèque. La banque à qui vous l’accordez dispose du droit de se payer sur le prix de vente du bien, une fois que celui-ci aura été saisi et revendu aux enchères.
Nous venons de vous dire au paragraphe précédent que la sûreté réelle est souvent associée à un privilège, ce qui est le cas de l’IPPD, comme son nom l’indique d’ailleurs. Ainsi, l’organisme prêteur ayant l’IPPD jouit d’un droit de priorité sur les créanciers dans le paiement de sa dette.
L’article 2324 du Code civil dispose que : « Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. ». En conséquence, si l’appartement ou la maison vient à être saisi et revendu, le titulaire de l’IPPD est payé en premier, même s’il existe un créancier hypothécaire.
Tous les projets immobiliers et crédits ne peuvent pas faire l’objet d’une IPPD. Celle-ci peut être mise en place uniquement pour un achat dans l’ancien ou l’achat d’un terrain. Une règle qui s’explique par le principe même de l’IPPD, qui porte sur un bien que vous possédez déjà, et donc, déjà construit.
En conséquence, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle (CCMI) et l’acquisition d’un appartement dans un programme immobilier neuf ne peuvent pas être couverts par une IPPD.
De la même manière, si vous avez besoin d’une enveloppe pour financer des travaux, la part du prêt affectée à ces travaux ne pourra pas être garantie par l’IPPD.
Revenons un instant sur la question du financement d’un terrain à bâtir. Vous pouvez mettre en place une IPPD pour garantir le prêt servant à le financer, mais vous devrez choisir le cautionnement ou une sûreté mobilière pour couvrir la construction. Outre que ce montage s’avère quelque peu complexe, il risque de vous revenir très cher. Pour ce type de projet, autant partir directement sur un cautionnement !
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L’IPPD présente une spécificité certaine : elle peut être mise en place par la banque sans que vous ne donniez votre accord ou consentement. Toutefois, soyez rassuré, la banque doit remplir trois conditions pour ce faire :
Sinon, vous prendrez rendez-vous avec un notaire pour réaliser vous-même ces formalités.
Dans un second temps, le notaire publiera l’IPPD au service de publicité foncière (ex- conservation des hypothèques) dans un délai de 2 mois après la signature de la transaction.
À savoir : si l’inscription a lieu après le délai de 2 mois, le privilège de prêteur de deniers se transforme en hypothèque.
Comme tout acte notarié, c’est-à-dire réalisé par un notaire, l’IPPD suppose le paiement de frais de notaire. Contrairement aux idées reçues, ceux-ci ne se composent pas uniquement des émoluments de l’officier public. En réalité, les honoraires représentent une toute petite partie des frais de notaire, le gros des sommes étant des droits, taxes et impositions perçus pour le compte de l’État et des collectivités locales. Les débours quant à eux correspondent aux avances faites à d’autres intervenants.
Avec l’IPPD, vous n’avez pas à payer la taxe de publicité foncière, qui représente 0.71498 % du prix de vente. Ainsi les frais d’IPPD représentent entre 0.5 et 1 % du montant du prêt. Comme l’hypothèque, l’IPPD est soumise à un principe de proportionnalité dégressive : plus le capital emprunté est important, plus son montant est faible. En d’autres termes, elle pèsera moins lourd dans le cadre d’un achat important que pour une acquisition de moindre envergure.
Si vous allez au terme normal de la durée du prêt et que vous ne remboursez pas celui-ci par anticipation, alors vous n’avez ni formalités à réaliser, ni frais à verser pour la levée de l’IPPD.
En revanche, si vous revendez le bien immobilier avant de solder le crédit, vous devez procéder à la mainlevée de l’IPPD, sinon, elle se poursuit avec le nouveau propriétaire.
Le coût de la mainlevée de l’IPPD représente 0.3 à 0.6 % du capital emprunté.
Vous avez sans doute compris au fil de votre lecture quels sont les points forts de l’IPPD pour financer votre achat, mais nous allons ici les récapituler.
Contrairement à l’hypothèque, l’IPPD offre un droit de paiement prioritaire à la banque. En outre, elle prend effet dès la signature de l’acte définitif de vente et non à la date de son inscription au service de la publicité foncière. Deux facteurs de nature à rassurer les banques que vous démarchez pour obtenir votre financement !
En général, l’hypothèque représente 1.5 à 2 % du financement de l’opération. Le cautionnement quant à lui représentent en moyenne 1.2 % du total de l’opération, mais il faut savoir que 75 % des sommes affectées à la participation au fonds mutuel de garantie vous sont restituées si aucun incident n’est à déplorer pendant le remboursement du prêt. L’IPPD s’avère ainsi peu coûteuse pour garantir une acquisition immobilière.
De la même manière, l’absence de taxe foncière vous permet de réaliser des économies sur l’achat.
Enfin, si vous envisagez d’acheter le bien pour vous constituer un patrimoine immobilier, sans objectif de revente avant le terme de l’emprunt, vous n’aurez aucune démarche à effectuer ni frais de mainlevée à verser pour la mettre fin à l’IPPD.