Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Contrairement à la location nue, qui suppose seulement de fournir un logement répondant aux critères de décence, la location meublée ne s’improvise pas. Il ne suffit pas d’installer un lit, une table et des chaises pour que le propriétaire bailleur soit dans les clous. La loi prévoit en effet une liste d’équipements pour la location meublée, que vous devez absolument respecter.
C’est la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs qui donne, dans son article 25-4, la définition d’un bien immobilier meublé. Un appartement meublé ou une maison meublée est un « logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Un décret de 2015 vient donner la liste d’équipements pour la location meublée. Avant de mettre le bien en location, vous devrez vous assurer qu’il respecte aussi les critères de décence.
Le but d’un logement meublé, c’est que le locataire puisse immédiatement y poser ses valises. Il doit donc trouver tout le mobilier, les équipements, matériels et objets nécessaires au quotidien.
Voici la liste des équipements pour un appartement meublé :
Et c’est tout pour la liste d’équipements de la location meublée !
À savoir : imposé dans le cadre de la location saisonnière, le linge de maison (draps, serviettes, nappes, torchons…) n’est pas requis pour un meublé classique.
Lire aussi : Quels sont les avantages de la location meublée ?
Outre la liste d’équipements pour le meublé, vous devez aussi proposer un logement décent à la location. Il existe 5 critères de décence :
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Il existe moins de biens meublés que vides sur le marché, vous vous exposez donc à moins de concurrence. Toutefois, la carence et la vacance locatives sont toutes les deux nuisibles au taux de rentabilité de votre investissement locatif.
Pour attirer les locataires chez vous et les retenir, vous pouvez prévoir d’ajouter des équipements supplémentaires à la liste obligatoire d’équipements pour le logement meublé.
Si la superficie du logement le permet, il peut être utile d’installer un lave-linge. Si vous avez opté pour un investissement en colocation, la présence d’un lave-vaisselle peut aussi faire la différence.
Pour susciter le coup de cœur chez les candidats, vous pouvez aussi installer des éléments de décoration comme des tableaux, des tapis, des bibelots, des plantes… Tous les éléments offrant un surplus de confort seront aussi appréciés !
La liste d’équipements pour la location meublée ne fait naturellement pas partie des dépenses que vous pouvez répercuter sur le locataire. C’est donc du côté de la fiscalité que l’investisseur doit se tourner pour absorber le coût d’acquisition des meubles et des équipements.
En tant que loueur en meublé, vous avez le choix entre deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP). Deux critères cumulatifs permettent de vous considérer comme LMP :
Si vous ne remplissez pas l’une de ces conditions, vous êtes considéré comme un LMNP.
Selon le régime fiscal que vous choisissez pour l’imposition de vos recettes locatives, vous pourrez ou pas reporter le coût de la liste d’équipements pour la location meublée sur votre feuille d’impôt.
Si vous avez opté pour le micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire le coût d’achat des équipements de la location meublée de votre revenu imposable. Vous profitez à la place d’un abattement de 50 %.
En revanche, si vous avez opté pour le régime réel, les dépenses d’équipement constituent des charges déductibles. Notez qu’en outre, vous pouvez pratiquer des amortissements en LMNP et en LMP sur l’intégralité du mobilier. De cette manière, il ne vous coûtera rien !
Lire aussi : La fiscalité en LMNP et La fiscalité en LMP
Dans le cadre d’une location meublée, la loi vous autorise à demander un dépôt de garantie de deux mois au locataire. Vous pouvez mettre à sa charge la casse des équipements du meublé, à condition d’avoir procédé à un rigoureux inventaire de la location meublée et à un état des lieux d’entrée tout aussi soigné.
Comme en dispose l’article 25-5 de la loi de 89, vous devez dresser un inventaire et un état détaillés du mobilier dans les mêmes formes qu’un état des lieux d’entrée. Vous devez prévoir un exemplaire par signataire du bail. N’hésitez pas à compter les équipements mis à disposition et à bien mentionner l’usure du mobilier pour éviter toute mauvaise surprise à la sortie des lieux !
Prendre des photos des équipements et mobiliers coûteux peut s’avérer une bonne idée. Elles vous faciliteront la comparaison entre l’entrée et la sortie des lieux du locataire. Bien entendu, vous devez prendre en compte la durée de la location et l’usure normale des choses avant de les facturer au preneur !
S’il y a eu de la casse, vous pourrez déduire le montant des rachats et réparations du dépôt de garantie.
À savoir : l’agent immobilier en charge de la gestion locative du bien ou le propriétaire ne peut pas facturer l’inventaire de la location meublée en sus de l’état des lieux.
Votre logement comporte la liste d’équipements pour la location meublée. Vous devez à présent vous conformer aux autres obligations qui pèsent sur vous, que vous soyez LMNP ou LMP. Elles tiennent essentiellement au bail et à ses modalités.
Le contrat de location par écrit est obligatoire. La durée du bail est variable : elle est d’un an minimum pour un locataire classique, de 9 mois si vous signez avec un étudiant, comprise entre 1 et 11 mois dans le cadre d’un bail mobilité.
Cette durée d’engagement minimum vous interdit de reprendre le logement avant le terme du bail. Si vous souhaitez reprendre le bien immobilier pour l’occuper ou le vendre, vous devrez respecter un délai de préavis de 3 mois avant l’échéance du bail.
Si vous souhaitez réviser le loyer en cours de bail, vous devez rédiger une clause en ce sens. Vous pourrez ensuite augmenter le loyer une fois par an, sur la base de l’indice de référence des loyers de l’INSEE (IRL).
Exceptionnellement, vous pouvez majorer le loyer en cours de bail si vous avez effectué des travaux d’amélioration dans le logement.
Le bail doit s’accompagner du dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci comporte un certain nombre de diagnostics immobiliers obligatoires pour louer, comme le DPE.