Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
Menu
Le taux de rendement de votre investissement immobilier dépend de nombreux facteurs, mais essentiellement des loyers perçus. Comme tout propriétaire bailleur, vous redoutez particulièrement un risque locatif : les loyers impayés. Pour vous prémunir contre cet aléa, vous avez la possibilité de souscrire une assurance loyer impayé. Définition, fonctionnement et coût : on fait le point sur la garantie des loyers impayés (GLI).
Comme son nom l’indique, l’assurance loyer impayé vous propose de percevoir une indemnisation si un locataire ne vous paie pas ses échéances. Vous avez le choix entre deux types de contrat : une assurance groupe auprès d’un professionnel de l’immobilier qui pratique la gestion locative et une assurance individuelle. L’étendue de la protection peut varier en fonction du contrat souscrit.
Le contrat d’assurance loyer impayé comporte généralement deux garanties de base :
En fonction de la compagnie d’assurance que vous choisissez, vous pouvez aussi être assuré contre les dégradations locatives commises par votre locataire.
Bon à savoir : l’assurance loyer impayé ne doit pas être confondue avec l’assurance propriétaire non-occupant. Obligatoire si votre bien immobilier se situe en copropriété, la PNO s’assimile à une multirisque habitation adossée à la protection responsabilité civile.
Lire aussi : Comment effectuer un investissement locatif autofinancé ?
Nombre de bailleurs se heurtent à une exclusion de garantie au moment d’activer leur assurance loyer impayé. L’assureur ne communique pas forcément clairement sur les critères qu’il exige, et le plus souvent, le bailleur découvre que son locataire n’y répond pas seulement au moment où un litige survient.
Un écueil qui se produit parfois même dans le cadre d’une délégation de gestion locative, alors que le bailleur croit que c’est au mandataire de s’assurer que le locataire remplit bien les conditions. Nous vous les exposons à présent.
Le logement doit constituer la résidence principale du candidat locataire. Peu importe que la location soit vide ou meublée, mais il n’est pas possible de souscrire une assurance loyer impayé pour une résidence secondaire ou un investissement en location saisonnière.
L’assurance loyer impayé ne pourra jamais être activée si le locataire ne présente pas des garanties suffisantes de solvabilité. Selon les contrats, il doit percevoir un salaire allant de 2.7 à 3 fois le montant du loyer augmenté des charges locatives. En outre, sa situation professionnelle doit être stable (CDI ou fonctionnaire), ce qui exclut les candidats travailleurs indépendants, les intérimaires et CDD.
Si vous souhaitez prendre une assurance loyer impayé alors que votre locataire est déjà dans les lieux, il faudra que celui-ci soit à jour de ses échéances sur une période allant de 6 à 12 mois avant la conclusion du contrat.
Le bail de location meublée ou vide doit être conforme aux prescriptions légales en la matière.
Lire aussi : Immobilier : faut-il faire un investissement dans l’ancien ?
Les loyers impayés vous exposent à deux risques majeurs :
La banque a en effet calculé votre capacité d’emprunt sur la base de vos revenus augmentés de 70 % des loyers. Si ceux-ci ne vous ont pas été versés, ils peuvent gravement mettre en péril votre budget ;
Si vous avez prévu une clause résolutoire dans le contrat de bail, vous devrez contacter un huissier pour signifier un commandement de payer au locataire. Sans versement volontaire de sa part dans les 2 mois suivant la signification, vous devrez saisir un juge pour qu’il prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, étant entendu que celle-ci est interdite pendant la trêve hivernale.
Si le contrat de location ne comporte pas de clause, vous devrez saisir un tribunal. Le juge peut tout à fait décider d’accorder un délai de paiement plutôt que l’expulsion….
Vous l’avez compris, l’assurance loyer impayé vous permet d’être couvert contre le risque d’impayés, peu en importe la raison. En outre, vous serez dédommagé des frais liés à l’ouverture d’une procédure d’expulsion, et l’assureur prend en charge les formalités liées aux procédures de recouvrement de loyers impayés.
En outre, si vous faites face à des dégradations locatives, vous serez indemnisé à hauteur de la somme définie au contrat.
Enfin, comme vous le verrez plus bas, il est possible, sous conditions, de déduire les primes versées au titre de l’assurance loyer impayé.
Les avantages de l’assurance loyer impayé ne doivent pas occulter ses inconvénients :
Le prix de l’assurance loyer impayé dépend en premier lieu du type de contrat choisi. Souscrit pour un nombre important d’adhérents, le contrat groupe revient moins cher que le contrat individuel.
Ensuite, le tarif de l’assurance loyer impayé dépendra de l’étendue des garanties, notamment si vous optez pour un délai de franchise très faible ou pour un haut plafond d’indemnisation.
Comptez 1.5 à 3 % des loyers annuels pour une assurance de groupe ou pour assurer plusieurs logements, entre 2 et 4.5 % des loyers annuels pour une assurance individuelle.
Toutefois, si vous avez opté pour le régime réel, sachez que vos cotisations d’assurance font partie des charges déductibles de vos revenus fonciers ou BIC.
Eu égard au coût et au fonctionnement de l’assurance loyer impayé, vous prendrez le temps de mesurer l’opportunité d’en souscrire une ou non. Sachez pour information que bien qu’il n’existe pas de chiffres officiels sur les impayés de loyers, selon la magistrature et les professionnels du secteur seuls 1.5 à 3 % des propriétaires-bailleurs y sont confrontés. Voici dans quels cas l’assurance loyer impayé est recommandée :
Voici deux alternatives qui vous permettent de vous prémunir contre le risque d’impayés, hors souscription d’une GLI.
Une personne physique s’engage par un acte de cautionnement à se porter garant du paiement des loyers et des frais de remise en état du logement dégradé. La caution simple vous permet de faire appel au garant seulement si le locataire ne paie pas ses dettes locatives. La caution solidaire vous permet à l’inverse d’actionner le garant dès que le premier impayé se présente, sans même passer par le locataire.
Notez que vous ne pouvez pas cumuler une caution avec une assurance loyer impayé sauf si le preneur est un apprenti ou un étudiant.
Remplaçant la garantie universelle des risques locatifs (GRL), la garantie Visale présente un avantage de taille : elle est gratuite. Elle vous couvre contre les impayés dans la limite d’un loyer de 1 300 € en région et de 1 500 € à Paris et de 36 mois d’impayés. Les dégradations locatives sont également prises en charge à concurrence de 2 mois de loyers et charges.
En revanche, cette garantie est bien plus restrictive que l’assurance loyer impayé. Comme elle, la Visale fonctionne uniquement pour un logement habité à titre de résidence principale, mais les locataires éligibles doivent :
Vous recherchez une solution sur mesure pour votre projet d’investissement ? Les Secrets de l’Immo vous propose différents programmes d’investissement locatif clé en main en assurant la gestion locative pour votre compte !