Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Augmenter la surface de son patrimoine immobilier et générer des revenus complémentaires en vue de la retraite ne constituent que deux des raisons qui poussent à devenir investisseur immobilier. Pour que votre aventure se transforme en success story, vous devez au préalable définir votre stratégie d’investissement. Financement, fiscalité, choix du type de location : Les Secrets de l’Immo vous dévoile les clés pour réussir votre projet immobilier !
Pour acheter un bien immobilier, vous avez le plus souvent besoin de souscrire un emprunt. Vous avez même intérêt à y recourir pour bénéficier de l’effet de levier. Reposant sur une petite épargne et sur l’endettement, il vous permet de réaliser un gain élevé. Par exemple, avec un apport personnel de 50 000 €, vous allez pouvoir acquérir un bien de 500 000 € voir plus. Pour que l’effet de levier produise pleinement ses effets, il faut que le taux d’emprunt soit le plus bas possible (ce qui est le cas depuis plusieurs années) et que le taux de rentabilité de votre investissement locatif soit supérieur à ce taux d’emprunt.
Pour financer votre projet, vous devez vous poser plusieurs questions : quel apport personnel injecter dans mon projet ? Quel type de prêt immobilier choisir pour devenir investisseur immobilier ? Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?
Suite à une recommandation du Haut Comité à la Stabilité Financière (HCSF), il devient de plus en plus difficile d’investir sans apport. Toutefois, si vous avez un bon dossier et en passant par un professionnel, vous pouvez faire partie des 15 % d’emprunteurs qui réussissent à emprunter sans apport !
Sinon, vous devrez disposer d’au moins 10 % du montant de l’achat immobilier. Cette somme servira à payer les frais annexes au crédit immobilier (frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires de mise en place du crédit, frais d’agence immobilière…). En augmentant cet apport, vous pourrez diminuer le montant des mensualités, la durée du prêt ou emprunter plus. La question du montant à injecter dans votre projet doit faire l’objet d’une réflexion attentive, pour vous permettre de bien arbitrer entre endettement et effort d’épargne.
Deux choix s’offrent à vous : le prêt immobilier amortissable ou in fine. Les deux peuvent être consentis moyennant un taux fixe et variable, cette dernière solution présentant aujourd’hui peu d’intérêt eu égard à la faiblesse des taux immobiliers.
Proposé à un taux d’intérêt plus élevé que le prêt amortissable, le prêt in fine offre un avantage certain aux investisseurs immobiliers soumis au régime du réel. Les mensualités d’emprunt se composent uniquement d’intérêts, le capital emprunté étant remboursé à l’ultime échéance. Au régime fiscal du réel, vous pouvez déduire ces intérêts d’emprunt pour diminuer votre base imposable. Cet avantage fiscal fonctionne donc à plein tout au long du remboursement du prêt ! À l’inverse, avec un prêt amortissable, le poids des intérêts dans la mensualité diminue au fil des années. Vous ne pourrez donc pas réaliser autant d’économie qu’avec un prêt in fine.
La durée maximale d’un emprunt est moins longue en investissement locatif que dans le cadre de l’acquisition de la résidence principale : 20 ans pour l’un, 25 ans pour l’autre (il est néanmoins possible d’obtenir un financement sur 25 ans pour un investissement locatif en fonction de la solidité de votre profil). Ce qui se traduit mécaniquement par une hausse des mensualités. Pour déterminer si le financement est possible, la banque s’appuie sur votre capacité d’emprunt. Celle-ci doit être suffisante pour le remboursement des mensualités de l’investissement et pour vous loger. Avantage lorsque l’on pense à devenir investisseur immobilier : les établissements prêteurs calculent la capacité d’emprunt en tenant compte des revenus, mais également de 70 % des loyers espérés. Pourquoi pas 100 % ? Parce qu’il existe un risque d’impayés ou de vacance locative !
La réussite de l’investissement immobilier dépend de nombreux facteurs comme la possibilité de générer un cashflow positif, la sélection du bien ou encore la fiscalité choisie.
Tous ceux qui souhaitent devenir investisseurs immobiliers tendent vers un idéal : l’autofinancement de leur placement dans la pierre. À ce stade, nous devons aborder trois notions : le rendement de l’investissement, la rentabilité de l’investissement et le cashflow.
Le rendement brut de l’investissement s’obtient en divisant le montant des revenus locatifs par le prix d’achat du bien. Indicateur plus fiable, le rendement net intègre les charges et les impôts liés à la mise en location du logement.
La rentabilité d’un investissement quant à elle inclut en sus le montant de la plus-value ou de la moins-value à la revente du bien.
Enfin, le cash flow correspond à la différence entre les recettes locatives et les charges. Si les charges sont supérieures aux revenus engendrés par la location, alors il s’agit d’un cash flow négatif. À l’inverse, vous dégagerez un cash flow positif lorsqu’il vous reste de l’argent une fois le calcul [revenus – charges] réalisé. Pour parvenir à l’autofinancement et en plus à épargner de l’argent à affecter à d’autres projets immobiliers, il faut justement réussir à générer un cash flow positif.
La règle d’or en immobilier, c’est bien entendu l’emplacement du bien. Il s’agit là de bien choisir la ville, mais également le quartier, en fonction de son cœur de cible. Les villes attractives comme Paris ou Bordeaux sont chères : il vous faudra donc de nombreuses années pour rentabiliser votre investissement immobilier. Mieux vaut préférer les villes en essor, où le prix du foncier reste accessible.
Ensuite, vous devrez veiller à ce que le logement se situe à proximité des commodités recherchées par vos futurs locataires : petit logement près d’une université si vous visez des étudiants, plus grande superficie proche des écoles ou des commerces pour les familles.
Bête noire de ceux qui désirent devenir investisseurs locatifs : la vacance locative. Tant que votre logement vous reste sur les bras, vous devez assumer seul le remboursement de la mensualité. Le propriétaire bailleur doit donc tout mettre en œuvre pour rendre son bien attractif sur le marché de l’immobilier. Et pour cela, il existe un levier à actionner : la réalisation de travaux.
Il peut s’agir de travaux de rénovation simple, pour remettre le logement au goût du jour, ou plus complexes, mais qui pourront générer des revenus locatifs supplémentaires en créant, par exemple, une nouvelle pièce dans les combles.
Faire soi-même ses travaux présente essentiellement des inconvénients : outre le temps que cela exige, vous ne disposerez pas de recours en cas de malfaçon, et surtout vous ne pourrez pas déduire les dépenses de votre revenu imposable.
Il est donc préférable de s’adresser à des professionnels tels que Les Compagnons des Investisseurs. Attention de ne pas tomber dans l’écueil qui consiste à mal évaluer le montant des travaux !
Plusieurs choix s’offrent à vous : la location vide, la location meublée ou encore la location saisonnière. Chacune présente ses avantages et inconvénients :
Un autre élément vous permettra de choisir entre location vide et meublée : la fiscalité.
En location vide, vous générez des revenus fonciers, en location meublée, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), imposables au régime du micro-foncier (vide), au régime du micro-BIC (meublée) ou au régime réel (les deux).
Il n’existe pas de statut spécifique pour le loueur en location vide. En revanche, en location meublée, vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), lesquels présentent des avantages si vous êtes assujetti au régime du réel.
Pour rester en régime micro, vous ne devez pas dépasser 15 000 € de recettes locatives, 76 200 € en location meublée. Vous bénéficiez d’un abattement pour frais de 30 % en location vide, 50 % en location meublée, 71 % en meublé de tourisme.
Au régime réel, vous pouvez déduire des charges de vos revenus fonciers ou de vos BIC, comme les charges de copropriété, les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt…
Si vous générez un déficit foncier en location vide, vous pourrez l’imputer sur votre revenu global pour un montant maximum de 10 700 € par an. L’excédent est reportable sur 6 ou 10 ans, en fonction de la nature et du montant des charges ayant généré le déficit.
En LMNP, le déficit est imputable et reportable dans la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. En LMP, vous pouvez le déduire et le reporter sur votre revenu global pendant 6 ans. En outre, vous pouvez pratiquer des amortissements en LMNP et en LMP.
En fonction du type de location retenu, vous pourrez aussi profiter d’une réduction d’impôt au titre de la loi Pinel, du dispositif Censi-Bouvard, de la loi Malraux ou Monuments historiques… De quoi doper encore un peu plus la rentabilité de votre investissement !
Devenir investisseur immobilier suppose de bien maîtriser tous les paramètres qui permettront d’obtenir la meilleure rentabilité : sélection du type de location et du régime fiscal, gestion des travaux… En outre, la location en direct implique de longues heures passées à choisir rigoureusement l’emplacement du bien, le profil de locataire présentant le moins de risques, réaliser l’état des lieux d’entrée et de sortie et gérer les réparations.
Devenez investisseur immobilier sans contraintes grâce à un investissement clé en main ! Prise de participation dans un club deal immobilier ou achat d’un logement sur le parc locatif ancien : nous vous proposons différentes options pour mener à bien votre projet. Grâce à notre longue expérience sur ce secteur, nous vous accompagnons à chaque étape de l’opération. Nous disposons de ressources internes pour vous trouver votre bien dans une ville attractive, réaliser les travaux de grande qualité qui apporteront une plus-value au logement, sélectionner les locataires et gérer tous les aspects de la location. Dès lors, vous n’aurez plus qu’une seule préoccupation : celle de percevoir les fruits de votre investissement.
Notre équipe se tient à votre disposition pour échanger sur votre projet : prenez contact avec nous !