Le temps des bonnes affaires
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La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Vous souhaitez investir dans une colocation ? Est-ce une bonne option pour un investissement locatif ? L’ayant déjà fait à plusieurs reprises pour nos clients, nous sommes en mesure de vous livrer tous les bons conseils pour éviter les écueils de ce type d’investissement et ainsi, maximiser vos rendements.
La colocation consiste à louer un logement à plusieurs locataires (colocataires) qui en font leur résidence principale.
Avec la loi Alur en vigueur depuis le 27 mars 2014, la colocation dispose d’une véritable définition juridique et d’un régime particulier permettant de protéger les personnes souhaitant investir dans une colocation. Comme nous le verrons, le propriétaire pourra choisir entre deux types de baux d’habitation pour louer son bien en colocation : le bail indépendant et le bail solidaire.
De plus, ce dernier aura le choix de louer son bien en meublé ou en nu selon sa stratégie d’investissement et ses préférences fiscales.
Ceci étant dit, quels sont les principaux avantages d’investir dans une colocation ?
Un arbitrage financier (c’est-à-dire investir dans un actif plutôt qu’un autre) se fait en tenant compte des avantages comparatifs des autres actifs d’une même catégorie. Investir dans une colocation revient alors à se poser la question des avantages financiers de la colocation en comparaison avec un investissement dans l’immobilier résidentiel classique. Autrement dit, pour un niveau de risque équivalent, est-ce qu’investir dans une colocation est plus rentable qu’un investissement locatif traditionnel ?
La notion de rendement locatif d’un investissement locatif doit tenir compte de différents facteurs et notamment les frais afférents à l’exploitation du bien immobilier.
De prime abord, investir en colocation ne génère pas plus de charges que pour une surface équivalente louée au moyen d’un bail classique.
L’autre point important est le prix d’acquisition de l’immobilier de rapport. En principe, plus la surface est importante, plus le prix au m2 tend à diminuer. Là où avec un studio (alternative à la colocation pour votre public cible), vous achèterez avec une surcote de 20 % par rapport au prix moyen au m2 ; avec un grand appartement, une maison ou un immeuble, vous pourrez, à l’inverse, négocier une décote importante. Le nombre d’acheteurs potentiels étant moins important que pour les petites surfaces, vous disposez d’un meilleur pouvoir de négociation pour l’acquisition immobilière.
Le rendement locatif étant le revenu locatif annuel rapporté sur le prix d’acquisition, vous aurez mathématiquement un rendement locatif plus important.
Mais quid du loyer que vous pouvez pratiquer pour une colocation ?
Au regard du public cible, la colocation est une alternative à la location d’un studio. Autrement dit, ce qu’un étudiant ou un jeune actif aurait pu mettre en loyer dans un studio, il peut le mettre dans une colocation pour bénéficier d’une surface privative relativement similaire et d’un espace commun confortable et agréable à vivre. Bien entendu, la valeur locative de votre colocation va dépendre de son emplacement et de la qualité du logement.
En conclusion, quand vous investissez en colocation, vous achetez un bien immobilier moins cher au m2 en pratiquant des loyers similaires à la location d’un studio. La rentabilité locative d’une colocation est donc généralement supérieure à celle d’un studio. Mais, est-ce que cette rentabilité locative ne se fait pas au prix d’un risque de vacances locatives plus élevé ?
Dans l’inconscient collectif, la colocation rime avec gestion locative importante et risque de vacances locatives élevé. En effet, la colocation peut être perçue comme une situation transitoire où les locataires ne se projettent pas à long terme dans ce type de location.
Cette remarque est audible, mais dites-vous que c’est pareil pour une location traditionnelle. La France est un des pays avec le plus fort taux de propriétaire immobilier avec plus de 60 % de Français propriétaires de leur résidence principale. Cet aspect culturel laisse à penser qu’une majorité de Français se projette à long terme dans un logement qu’ils possèdent. Autant dire que même en location nue classique, vous aurez peu d’espoir de conserver votre locataire sur le long terme.
En réalité, comme nous le verrons, la colocation est de plus en plus inscrite dans les mœurs et ne s’adresse pas qu’aux étudiants. Dans les centres urbains et en raison des bouleversements dans les aspirations de vie commune, la colocation est de plus en plus prisée par toutes les couches de la population. Autant dire que même en cas de turn over, vous trouverez facilement de nouveaux colocataires pour remplir vos chambres vacantes, et ce, sans compter les atouts du bail solidaire pour vous garantir contre les impayés de loyer et l’incitation des locataires sortants à trouver un remplaçant.
L’autre risque majeur de l’immobilier de rapport réside dans les loyers impayés. La législation française est clairement en faveur du locataire de sorte que même en cas de rupture du bail en raison d’impayés, ces derniers peuvent occuper illégalement votre logement (sans droits ni titres) sans la possibilité de les expulser avant une décision de justice. Tout au plus, vous pourrez solliciter la caution personnelle de votre locataire à condition bien sûr qu’elle dispose des liquidités suffisantes pour assumer les loyers impayés. Une situation qui est loin d’être évidente et satisfaisante.
En colocation, et grâce au bail solidaire, vous disposez d’un recours contre chaque colocataire pour le recouvrement de la totalité des loyers. Ainsi, si un colocataire fait défaut, vous pourrez actionner un autre locataire au paiement de la dette locative. Autrement dit, plus vous disposez de colocataires plus vous êtes protégé contre le risque d’impayés.
Avant de réaliser un investissement en colocation, il convient de s’intéresser au public visé par la location afin de proposer un logement au plus près des attentes de ces derniers. En faisant correspondre parfaitement votre offre locative aux attentes de vos locataires, vous réduirez drastiquement le risque de vacances locatives et vous pourrez exiger un loyer plus élevé, premier vecteur de vos rendements locatifs.
De plus, la connaissance des caractéristiques de votre public cible va permettre de dicter votre stratégie de gestion des risques locatifs : souscription d’une assurance loyers impayés ? Caution personnelle ? Assurance carence et vacances locatives ? Sur quel critère sélectionner vos locataires ?
La connaissance de votre public cible est donc un point essentiel à ne pas négliger.
Nécessairement, votre investissement locatif en colocation s’adressera à un type de locataire particulier. Si au premier abord la colocation fait écho à un public étudiant, l’évolution des mœurs et des structures familiales induites par la hausse du prix de logement dans les centres urbains ouvre la colocation à un public beaucoup plus hétéroclite qu’il n’y paraît.
En effet, la colocation intéresse de plus en plus :
Afin de mieux vous situer, un sondage réalisé par Harris interactive en 2018 met en évidence l’attrait de la colocation :
Ainsi, là où investir dans un studio restreint votre public cible à des étudiants, la colocation permet de toucher un public plus large offrant notamment de meilleures garanties financières. De plus, si auparavant, la colocation était perçue comme une pratique d’exception, elle tend de plus en plus à se généraliser dans toutes les couches de la société.
Bien entendu, dans l’intérêt de tous, il convient d’éviter de louer en colocation un même logement à un public trop hétéroclite. Bien que loger des séniors avec des étudiants sous un même toit peut avoir du bon, il y a un risque non négligeable que des mésententes puissent survenir en raison de cycles de vie et d’aspiration différentes. Or, les mésententes riment souvent avec la rupture du contrat de bail. Il apparaît donc plus opportun de réunir des personnes qui se ressemblent afin de limiter les coûts de la gestion locative.
Maintenant que vous avez sélectionné votre public cible pour réaliser votre investissement en colocation, il convient de déterminer le type de contrat de bail que vous allez faire signer à vos locataires. Indépendamment de la nature de la location (meublée ou nu), vous aurez le choix entre deux types de baux :
Le choix entre ces deux baux va dépendre notamment de la flexibilité que vous souhaitez avoir dans la gestion locative de la colocation et du niveau de votre protection contre les loyers impayés.
Le bail indépendant est relativement simple : il consiste à signer un bail d’habitation avec chaque locataire. Autrement dit, le bail indépendant fonctionne comme si vous louiez un appartement à une personne sauf que le bail précisera qu’il s’agit d’une colocation en prenant soin de mentionner l’espace privatif du locataire (la chambre) et les espaces partagés (cuisine, séjour…).
L’avantage du bail indépendant réside principalement dans la possibilité de proposer des conditions de locations différentes à chaque locataire. Il sera alors possible, dans les limites de la loi, de proposer des durées de bail différentes selon les locataires ou de pratiquer un loyer différent (attention néanmoins que les écarts de loyer soient justifiés par des éléments objectifs, n’oubliez pas que les colocataires parlent entre eux. Des écarts de loyers non justifiés pourraient être source de conflit).
De plus, le bail indépendant permet de donner facilement congé à un locataire sans que cela ait d’incidence sur les autres baux d’habitation.
Toutefois, ce type de bail ne permet pas de bénéficier de la solidarité des colocataires dans leurs obligations à votre égard (notamment payer le loyer). C’est pourquoi il peut être intéressant d’opter pour le bail solidaire.
Consacré par la loi Alur, le bail solidaire est une solution juridique particulièrement sécurisante pour louer son bien en colocation. Chaque colocataire se retrouve cosignataire d’un seul et même bail d’habitation.
L’avantage majeur du bail solidaire réside dans la clause de solidarité pour le paiement des loyers à charge des cosignataires. Comme nous l’avons vu, si l’un des colocataires fait défaut dans le paiement de sa quote-part de loyer, le propriétaire pourra demander le paiement du loyer à un autre locataire. À charge pour ce dernier de recouvrer les sommes auprès du locataire défaillant.
À noter que la solidarité d’un locataire ayant résilié le bail persiste pendant une durée de 6 mois maximum. La solidarité peut prendre fin avant les 6 mois si un nouveau locataire est mentionné sur le bail solidaire ce qui constitue une forte incitation pour le locataire sortant à trouver lui-même un nouveau locataire.
Investir dans une colocation en meublé ou en nu entraîne par voie de conséquence l’application de régimes juridiques et fiscaux différents. Ainsi, du type de location découlent des droits et devoirs plus ou moins avantageux pour les locataires en matière de bail (durée de préavis réduite, montant du dépôt de garantie…). Sur le plan fiscal, vos revenus locatifs seront tantôt considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) permettant de bénéficier du statut LMNP (voire LMP si vous remplissez les critères) ou des revenus fonciers.
Nonobstant ces considérations, il faudra aussi tenir compte des exigences de votre public cible. Il est dans la majorité des cas plus opportun de proposer une colocation meublée afin de faciliter l’usage du bien et la vie commune des locataires.
| Location nue | Location meublée | Bail mobilité (location aux étudiants notamment) | |
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an minimum | Entre 1 et 10 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois maximum | 2 mois maximum | Aucun |
| Préavis du bailleur | 6 mois minimum (avant la date de renouvellement du bail) | 3 mois minimum (avant la date de renouvellement du bail) | Au terme, sauf en cas de faute du locataire |
| Préavis du locataire | 3 mois minimum (ou 1 mois dans certaines zones) | 1 mois minimum | 1 mois minimum |
À noter que ces règles s’appliquent autant au contrat de bail indépendant qu’aux contrats de bail solidaire. Ainsi, un locataire co-signataire d’un bail solidaire doit respecter la période de préavis prévue en fonction du type de location.
Dès lors que vous louez en nom propre votre bien immobilier en meublé, vous serez par défaut au régime LMNP (sauf si vous dépassez les plafonds, auquel cas vous serez au régime LMP).
Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un régime particulièrement avantageux pour les personnes souhaitant limiter l’impact de la fiscalité sur les revenus locatifs et sur la plus-value immobilière.
En effet, en LMNP au réel vous pouvez amortir le bâti de l’immeuble ainsi que le mobilier ce qui permettra de réduire d’autant la base imposable de vos revenus locatifs.
De plus, malgré la pratique d’amortissements, le calcul de la plus-value immobilière au moment de la revente de bien se fera selon les règles fiscales de la plus-value immobilière des particuliers (soit l’application d’un abattement en fonction de la durée de détention et l’application d’un taux forfaitaire de 19% + 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
Sauf cas particulier, le régime LMNP est certainement le meilleur régime fiscal pour exploiter votre bien en colocation. À noter qu’il est impossible de bénéficier de ce régime si vous comptez faire de la location nue.
Pour maximiser la viabilité de votre investissement en colocation, il faudra choisir le bon logement à acquérir pour qu’il présente toutes les caractéristiques utiles à sa finalité.
De plus, en cas de colocation meublée, il faudra prévoir un mobilier adapté.
Avant de réaliser votre investissement en colocation, il faudra être particulièrement attentif sur les caractéristiques des logements sélectionnés. En effet, tous les logements ne sont pas nécessairement compatibles avec la colocation. Que ce soit via la réalisation de travaux (ce que nous recommandons) ou via la location en l’état d’un appartement ou d’une maison, il faudra veiller à ce que le logement comprenne à minima :
Dès lors, le bien idéal pour une colocation doit prévoir au moins 3 pièces pour loger 2 personnes. Pour maximiser la rentabilité, il est aussi possible de transformer une maison ou un immeuble afin de réaliser une grande colocation. Avec des travaux de transformation des espaces, des bâtisses jusqu’alors sans prétention peuvent devenir de véritables lieux de vie où les locataires s’y plaisent et s’y projettent. En tant que spécialiste de l’investissement locatif clé en main, nous pouvons vous accompagner dans la réalisation d’un projet immobilier ambitieux en colocation, de la sélection du bien idéal jusqu’à sa revente en passant par les travaux de transformation pour notre entreprise générale du bâtiment.
Si vous louez en colocation votre bien meublé (ce que nous vous recommandons), il faudra prévoir un niveau d’équipement minimum conformément au décret du 31 juillet 2015 applicable aux locations meublées.
| Fonction / pièce du logement meublé | Équipements obligatoires |
| Cuisine et salle à manger | Plaque de cuissonFour ou micro-ondeRéfrigérateurCongélateur ou compartiment dédié ayant une température inférieure à – 6°CVaisselle proportionnelle au nombre d’occupantsUstensile de cuisineTableChaises |
| Entretien | Matériel d’entretien en adéquation avec les caractéristiques du logement et des surfaces |
| Chambre | LitLiterie (draps, couettes, oreillers…)Volets ou rideaux (de quoi occulter la lumière du jour et garantir l’intimité des occupants) |
| Divers | Luminaires |
Ceci dit, nous vous recommandons de ne pas lésiner sur le confort de vie des locataires en proposant des facilités supplémentaires idéales pour la vie en communauté telles qu’un lave-vaisselle, des équipements de soin du corps, un baby-foot, une télévision… Bref, comme nous l’avions dit précédemment, des locataires satisfaits sont des locataires qui restent et un logement qualitatif drainera les meilleurs profils. En faisant correspondre offre et attente, votre potentiel de rendement sera plus élevé pour une prise de risque plus faible.