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Vous souhaitez faire un investissement locatif avec des étudiants comme locataire cible ? Cette approche d’investissement peut être particulièrement rentable à condition notamment de bien répondre aux attentes de vos locataires et d’acheter au juste prix. Or, il existe plusieurs manières de faire un investissement locatif pour étudiants impliquant une stratégie à chaque fois différente. Investir dans un studio, en Censi Bouvard ou en colocation… Nous allons étudier ensemble les différentes opportunités pour faire un investissement locatif étudiant.
Le premier réflexe des investisseurs immobiliers souhaitant faire un investissement locatif étudiant est de s’orienter sur des biens de petites tailles proches des pôles universitaires. Facile d’accès pour un ticket d’entrée relativement modeste (entre 100 000 et 200 000 euros pour des studios à proximité de Paris), investir dans un studio présente l’avantage de charge d’entretien relativement faible pour une demande locative au rendez-vous. Par ailleurs, si vous comptez le louer meublée, vous pouvez bénéficier du statut de LMNP, vous permettant d’amortir fiscalement l’appartement et son mobilier afin de réduire drastiquement les impôts sur vos revenus locatifs.
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Toutefois, investir dans un studio comme investissement locatif étudiant, vous confronte à une forte concurrence à l’achat. En effet, vous n’êtes pas le seul à avoir entendu parler des mérites des petites surfaces pour maximiser vos rendements locatifs de sorte que les prix au m2 sur les studios sont en pleine expansion.
Il est alors très difficile aujourd’hui d’acheter un studio à un bon prix qui ne se ferait pas au coût d’une vacance locative importante ou d’une sélection adverse de locataires présentant des risques de défaut de paiement non négligeables. En effet, plus le studio sera vétuste et mal situé, moins il sera cher, mais plus vous attirerez des locataires présentant un profil faisant peser un risque sur votre investissement.
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Bien sûr, il n’y a pas que de mauvaises affaires sur les studios étudiants, mais il convient d’être vigilant et réaliste sur vos projections financières.
Dès lors, pour limiter vos risques en faisant un investissement locatif étudiant, vous pouvez vous orienter vers une chambre dans une résidence dédiée aux étudiants.
Au-delà de l’acquisition d’un simple studio dans un immeuble classique, il est possible d’investir dans une chambre de résidence étudiante pour notamment bénéficier de la réduction d’impôt Censi Bouvard.
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L’appellation résidence étudiante correspond à un ensemble immobilier proposant des services pour étudiants. Si vous avez peut-être entendu parler des cités universitaires pour loger les étudiants, sachez qu’il existe un versant privé de construction de résidences étudiantes ouvert aux investisseurs particuliers.
La résidence étudiante propose alors des services aux étudiants tels que le petit déjeuner, la blanchisserie, un service d’accueil, internet… Ces services sont rendus par une société exploitante.
En tant qu’investisseur, vous n’investissez pas directement dans la résidence étudiante, mais dans une ou plusieurs chambres la composant. En réalité, vous ne louez pas votre chambre à des étudiants, mais à l’exploitant pour qui la sous-loue à des étudiants.
En effet, en investissant dans une résidence étudiante, votre seul cocontractant sera l’exploitant au moyen d’un bail commercial conclu pour une durée de 9 ans minimum. Ce dernier vous verse des loyers réguliers fixés dans le bail, peu importe que la chambre étudiante soit effectivement louée à un locataire.
Ainsi, ce type d’investissement vous protège contre la vacance locative, mais vous n’êtes pas à l’abri d’une faillite de l’exploitant. De même, vous êtes tributaire de la bonne gestion de la résidence par ce dernier. À défaut, votre chambre pourrait subir une décote de sorte qu’il serait difficile d’encaisser une plus-value pour une revente à l’issue du bail.
Dès lors, nous vous recommandons de bien calculer vos rendements locatifs en tenant compte de la réduction d’impôt Censi Bouvard afin de déterminer votre niveau de rentabilité à l’issue du bail commercial. Cela vous permettra d’estimer la viabilité de votre situation financière en cas de mauvaise gestion ou de faillite de l’exploitant.
La chambre est louée meublée de sorte que le bailleur-personne physique se voit appliquer le régime LMNP, mais l’avantage premier réside dans la réduction d’impôt Censi Bouvard.
Le dispositif Censi Bouvard a été mis en place pour doper l’investissement des particuliers dans les résidences avec services (dont notamment les maisons de retraite ou résidences pour séniors) et compenser les faibles rendements de ce type de construction neuve.
Ainsi, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % HT du coût total de l’opération dans la limite d’un plafond de 300 000 euros par foyer fiscal soit une réduction maximum de 33 000 euros étalable de façon linéaire sur 9 ans (la durée minimale de mise en location pour bénéficier du dispositif).
À noter qu’elle s’applique exclusivement aux programmes immobiliers en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il n’est pas possible d’obtenir cette réduction d’impôt pour l’achat d’une chambre étudiante déjà existante.
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Par ailleurs, toujours dans le cadre du dispositif Censi Bouvard, il est possible de récupérer la TVA de 20 % si l’exploitant de la résidence propose au moins 3 services aux étudiants tels que le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge…
Enfin, vu que la chambre étudiante est meublée, vous bénéficiez du régime LMNP (sauf si vous êtes LMP, mais dans ce cas, vous n’êtes pas éligible à la réduction Censi Bouvard). Toutefois, vous ne pouvez pas bénéficier de l’amortissement du bâti pour réduire vos revenus locatifs (sauf sur la partie excédant les 300 000 euros). Bref, l’avantage notable du LMNP s’efface au profit de la réduction d’impôt.
L’investissement dans une résidence étudiante peut être alléchant sur le papier en raison du dispositif Censi Bouvard. Pour autant, il existe de nombreuses incertitudes quant à la pérennité à long terme de votre investissement. En effet, il vous sera difficile de faire évoluer votre bien immobilier pour toucher un autre public de locataire cible ou le revendre. Vous êtes par ailleurs dépendant d’un exploitant et ne pouvez vous séparer de votre bien avant 9 ans sous peine d’avoir à rembourser la réduction obtenue d’impôt à l’administration fiscale.
À vrai dire, l’investissement dans une résidence étudiante ne ressemble pas vraiment à un investissement locatif. C’est pourquoi nous vous recommandons plutôt de vous orienter vers le coliving ou la colocation.
L’espace de coliving est certainement la solution à mi-chemin entre la résidence étudiante et la colocation. En effet, un espace de coliving s’étale sur un ensemble immobilier et propose des services comme dans les résidences étudiantes. Néanmoins, les services proposés sont souvent plus ambitieux et orientés autour du bien être des colivers.
La différence notable se situe alors au niveau du public cible qui n’est pas restreint qu’aux étudiants, mais aussi aux jeunes actifs, expatriés, familles… En sommes, toutes personnes souhaitant partager une vie en communauté dans un cadre adapté et agréable.
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Dès lors, au regard de la diversité des publics cibles, il est possible d’adapter et de rationaliser les espaces sans pour autant nuire au confort des habitants tout en pratiquant des loyers plus élevés que dans des résidences étudiantes classiques.
En raison du caractère meublé du coliving, les investisseurs peuvent bénéficier du régime LMNP et donc amortir une partie du bâti pour éluder l’impôt sur les revenus locatifs BIC.
Mais, investir dans un coliving implique un achat immobilier d’envergure dans un centre-ville de sorte que le ticket d’entrée est très élevé pour un investisseur seul. Il est donc préférable de se rassembler autour d’un Club deal immobilier ou d’envisager une collocation pour faire un investissement locatif étudiant.
L’autre alternative pour réaliser un investissement locatif étudiant (et certainement la plus viable actuellement) est d’envisager une colocation.
La colocation permet d’orienter votre prospection immobilière vers des biens immobiliers de grande taille normalement destinés aux familles. Le plus souvent, ces biens sont moins prisés par les investisseurs locatifs particuliers de sorte que le prix d’achat au m2 est généralement inférieur aux studios proches des pôles étudiants. De même, la concurrence à l’achat est moins importante. Ce faisant, il est souvent possible de négocier leur prix à la baisse.
Moyennant quelques travaux d’aménagement et d’adaptation, il est alors possible de générer un rendement locatif à court terme important avec une colocation tout en valorisant le bien immobilier.
Ce type d’investissement étudiant vous permet de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la mise en location d’un studio meublé (à savoir le statut LMNP) pour une demande locative tout aussi importante, surtout en Île-de-France. En effet, les prix en location d’une colocation sont généralement inférieurs à ceux d’un studio pour un confort de vie souvent supérieur.
Bref, investir dans une colocation est certainement l’investissement locatif étudiant le plus accessible aux investisseurs particuliers et le plus rentable en raison des attentes de votre public cible.
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