Le temps des bonnes affaires
Le temps des bonnes affaires.
La chute des ventes conduit les promoteurs à baisser les prix des logements neufs.
C’est peut-être le moment d’en profiter
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Pour bâtir une stratégie d’investisseur immobilier, vous devez passer par l’étape business plan. Il vous faut notamment calculer la rentabilité de votre futur logement, réfléchir au statut sous lequel vous lancer ou encore choisir le régime fiscal le plus adapté. Découvrez comment élaborer un montage financier pour un investissement locatif saisonnier.
Petit rappel sur la location saisonnière. Le meublé de tourisme est défini comme un logement qui ne constitue pas la résidence principale de la clientèle de passage. Il est loué à la nuitée, à la semaine ou au mois, sans excéder 90 jours consécutifs. Il peut faire l’objet d’un classement de 1 à 5 étoiles, ce qui a une importance en termes de fiscalité.
Ce type de location est soumis à une réglementation stricte, afin de ne pas aggraver les situations de tension foncière. Ainsi devez-vous au préalable procéder à une déclaration simple, une déclaration avec numéro d’enregistrement et/ou demander une autorisation de changement d’usage à la mairie. Pour Paris, vous devrez en outre respecter la règle de compensation, qui peut sérieusement nuire à la rentabilité de votre investissement.
Pour que votre location saisonnière attire les voyageurs, elle doit se situer à proximité de points d’intérêts naturels ou culturels. À la campagne, aux pieds des pistes de ski, en bord de mer, dans les villes à fort potentiel touristique : vous avez l’embarras du choix !
Une fois la zone sélectionnée, vous devez vous intéresser plus précisément à l’emplacement de votre logement, en fonction des commodités à proximité (transports en commun dans les villes, commerces dans les stations balnéaires et de montagne…).
Un bon emplacement a un coût, qui doit faire l’objet de toutes vos attentions. En effet, le rendement de votre investissement en location courte durée dépendra directement du prix d’achat et du prix de location.
Comme n’importe quel entrepreneur, vous allez maintenant réaliser une étude de marché. Le but ? Étudier le tarif auquel sont vendus les biens que vous convoitez et à quel prix ils sont ensuite mis en location. Comparez ce qui est comparable, les tarifs pouvant fortement varier au sein d’une même rue, en fonction notamment des commodités à proximité.
Prenez également le temps d’évaluer la tendance du marché de l’immobilier saisonnier dans la zone (stable, haussière, baissière). Pour trouver des données fiables, rendez-vous sur l’INSEE, sur les bases de données des notaires de France ou chez un agent immobilier local.
Le calcul de la rentabilité d’une location saisonnière est relativement complexe. Si en location meublée classique, on établit un ratio entre loyers, charges et impôt sur les revenus locatifs, d’autres paramètres doivent être pris en compte pour la location de courte durée.
Par nature, le logement n’est pas loué toute l’année et il est difficile de prévoir à l’avance son taux d’occupation. Une crise comme celle du Covid-19 peut déjouer tous les pronostics !
En outre, le turn-over important de locataires, dans un logement occasionnel dont ils ne prennent pas forcément soin, implique une remise en état fréquente.
De plus, le tarif de location doit être fixé différemment selon si l’appartement est loué par nuitée, semaine ou mois et selon la période de l’année (basse ou haute saison).
Enfin, les contraintes de gestion ont elles aussi un impact sur le rendement locatif, particulièrement si vous ne résidez pas à proximité. Vous devrez soit vous déplacer fréquemment pour les états des lieux d’entrée et de sortie soit signer un mandat de gestion locative.
Pour obtenir la rentabilité locative brute, il faut diviser le loyer brut annuel espéré par le prix d’acquisition et multiplier le résultat par 100.
Fréquemment mis en avant par les agents immobiliers, cette formule présente un inconvénient majeur : elle ne prend pas en compte les charges, taxes et impôts.
Vous l’avez compris, c’est la méthode de calcul qui se rapproche le plus de la réalité. On raisonne ici sur le prix de revient du bien, c’est-à-dire son prix d’achat augmenté des frais d’acquisition. Il faut ensuite soustraire les différentes charges et impôts des recettes locatives. Vous avez tout intérêt à vous rapprocher d’un comptable pour établir un calcul au plus juste, car le montant d’impôt dépendra du régime retenu : forfaitaire ou réel.
Vous pouvez déterminer un prix plancher de location, c’est-à-dire un tarif de location en dessous duquel vous ne devez pas descendre pour éviter de perdre d’argent. Il suffit d’appliquer la formule suivante :
Prix plancher = ensemble des charges (mensualités de crédit, dépenses de réparation ou de copropriété, primes d’assurance, dépenses d’énergie…) / 365 jours.
Il n’est pas certain que vous puissiez proposer ce prix idéal pour votre logement. S’il s’avère très supérieur à ceux de la concurrence pour un niveau d’équipements similaire, vous risquez d’avoir du mal à louer !
Comme tout investisseur, vous vous posez la question incontournable : mon investissement locatif saisonnier peut-il s’autofinancer et mieux encore, produire un cashflow ? Avec un investissement locatif classique, pourtant par nature plus stable, la tâche est déjà ardue. Elle relève de l’utopie en saisonnier.
Rendez-vous compte : il faut que les recettes locatives couvrent les mensualités d’emprunt, absolument toutes les dépenses et enfin l’intégralité vos impôts et taxes. Sachant qu’il est quasiment impossible, pour ne pas dire totalement impossible, de louer en permanence un logement saisonnier, l’autofinancement restera un idéal vers lequel tendre.
Pour améliorer la rentabilité de votre investissement en périodes creuses, il reste une piste à explorer : les travailleurs en formation ou en mobilité professionnelle, qui ont temporairement besoin d’un logement. De quoi arrondir le loyer annuel, mais certainement pas créer un cashflow…
En période de taux d’emprunt bas, il vaut mieux conserver un maximum d’épargne, à affecter dans des produits boursiers ou des parts de SCPI, et profiter de l’effet de levier du crédit.
En investissement locatif, il est possible d’obtenir un prêt sans apport. De plus en plus difficilement cependant, suite à une recommandation émise par le HCSF pour diminuer drastiquement le nombre de financements à 110 %.
Si vous ne faites pas partie des meilleurs dossiers, vous devrez disposer d’un apport de 10 à 20 % pour couvrir les frais de notaire, frais de garantie, frais bancaires, frais d’intermédiation, etc.
Avec un apport plus conséquent, vous pouvez diminuer le montant de vos mensualités ou la durée du prêt et améliorer ainsi le cashflow de votre investissement.
Globalement, deux choix s’offrent à vous : le prêt amortissable classique, dont la durée n’excédera pas 20 ans dans le cadre d’un investissement locatif, ou le prêt in fine. Proposé à un taux d’intérêt plus élevé, celui-ci présente un avantage fiscal non négligeable pour les investisseurs fortement imposés : il permet de déduire une masse d’intérêts conséquente jusqu’à la dernière échéance.
Trois hypothèses sont à envisager : les statuts LMNP et LMP ou la SCI.
La distinction entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP) repose sur le montant des recettes locatives annuelles. Ainsi, est considéré comme un LMP l’investisseur :
S’il manque l’une de ces conditions, l’investisseur est considéré comme un LMNP. Dans les deux cas, il doit obtenir un numéro SIRET et déclarer son activité dans les quinze jours suivant la première mise en location du bien.
Par nature, la société civile immobilière (SCI) exerce un objet civil et est soumise à la transparence fiscale. La taxation des recettes se fait entre les mains des associés, à l’impôt sur le revenu. Générant des BIC, la location meublée est une activité commerciale, ce qui entraîne normalement la soumission de la SCI à l’impôt sur les sociétés. Deux exceptions :
Des exceptions difficilement compatibles avec la location saisonnière ! Si vous faites le choix de la SCI, vous devrez donc opter pour l’IS. Ce montage ne sera judicieux que si vous relevez d’une tranche marginale d’imposition supérieure au taux de l’IS.
Lire aussi : Location meublée et LMP : quelle fiscalité ?
Les revenus que vous percevez de votre location saisonnière relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En dessous de 72 600 € pour une location meublée classique ou de 176 200 € pour un meublé de tourisme classé, vous pouvez rester au régime micro ou opter pour le régime réel. Au-dessus de ces seuils, vous n’aurez d’autre choix que d’être assujetti au réel.
Vous devez déclarer au fisc le montant brut de vos recettes locatives. Il vous appliquera un abattement dont le taux varie en fonction de la nature de votre location. Il sera de 50 % pour la location saisonnière classique et de 71 % pour la location saisonnière classée.
Comme son nom l’indique, vous pouvez déduire vos charges pour leur montant réel de vos revenus locatifs. Sont notamment admis en déduction :
En outre, le régime du bénéfice réel vous autorise à pratiquer des amortissements sur le bâti (de manière linéaire et par poste d’équipement) et sur le mobilier. Une seule limite : ils ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit. Car tout l’intérêt du régime réel, c’est justement de dégager un déficit pour diminuer sa base imposable.
Selon le statut que vous aurez choisi pour exercer votre activité de location saisonnière (LMP ou LMNP), vous pourrez déduire ou reporter votre déficit.
La banque peut comptabiliser les futurs loyers à hauteur de 70 % dans les revenus si elle applique la règle de compensation. Il est possible pour les emprunteurs disposant d’un reste à vivre conséquent de dépasser le taux d’endettement de 33 % ou emprunter sans apport. En fonction de leur fiscalité, Ils choisiront entre prêt amortissable et prêt in fine.
Tout dépendra de votre stratégie, mais vous devez sélectionner un emplacement présentant un intérêt naturel ou culturel. C’est ainsi que vous pouvez investir dans une station balnéaire, de montagne ou dans une ville à fort potentiel touristique comme Paris ou Lyon.
Pour l’achat d’une résidence principale, il est possible d’obtenir un prêt sur 25, voire 30 ans avec certaines banques. En revanche, pour un investissement locatif, la durée du prêt n’excède pas 20 ans.