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Les SIIC (société d’investissement immobilier cotée) vous permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte avec un faible ticket d’entrée et une forte liquidité des parts. Comment fonctionne SIIC ? Est-ce une solution d’investissement immobilier viable ?
La SIIC ou société d’investissement immobilier cotée appartient à la grande catégorie des fonds d’investissement immobilier au côté notamment des SCPI (société civile d’investissement immobilier) et des OPCI (organisme de placement collectif immobilier). Elle permet d’investir en une fois dans un large parc immobilier locatif composé notamment d’immobiliers résidentiels, de bureaux, de commerces selon la spécialisation du fonds.
Autrement dit, investir avec une SIIC revient à investir indirectement dans l’immobilier avec de nombreux autres investisseurs avec lesquels vous partagerez les bénéfices réalisés selon la performance du fonds. Mais, contrairement aux autres fonds d’investissement immobilier, les parts de SIIC sont cotées sur un marché boursier. Cette particularité fait de la SIIC une solution d’investissement particulièrement intéressante pour investir dans l’immobilier sans vous exposer au risque d’un manque de liquidité.
Lire aussi : Quelles sont les alternatives pour investir dans l’immobilier ?
La SIIC est très largement inspirée des Reits américains dans son fonctionnement. Celui-ci est relativement simple : la société lève des fonds auprès du public, puis elle investit les fonds collectés dans le l’immobilier selon la stratégie qu’elle s’est fixée. Les parts émises permettent aux investisseurs de percevoir une partie des bénéfices générés mensuellement sous la forme de dividendes. En raison de la cotation des parts de SIIC, les investisseurs peuvent s’en séparer à tout moment et éventuellement réaliser une plus-value si le prix de vente des parts est devenu supérieur au prix d’achat.
En effet, la grande particularité des SIIC est la négociation de ses parts sur un marché réglementé (ou marché boursier). Autrement dit, il est beaucoup plus simple d’investir dans une SIIC que dans une SCPI ou un OPCI. Vous pouvez par exemple facilement acheter des parts de SIIC via un compte titre ordinaire. De même, pour les SIIC les plus connues, vous pourrez facilement vendre vos parts faisant de la SIIC l’un des placements immobiliers les plus liquides.
Mais, la cotation continue des parts de SIIC est à double tranchant. Comme vous le savez, le marché boursier peut être particulièrement volatil et a tendance à surréagir aux effets d’annonces. Si l’immobilier en nom propre fait office de placement à risque modéré, la variation des cours boursiers des SIIC rend votre placement à court terme aussi risqué que des actions d’entreprises cotées.
L’autre point notable des SIIC est le fonctionnement de sa fiscalité en interne similaire aux Reits américains. En effet, la SIIC dispose du statut de la transparence fiscale au même titre que la SCPI c’est-à-dire qu’elle est en principe exonérée d’impôt sur société. Toutefois, pour bénéficier de ce régime, elle doit distribuer au moins 85 % de ses bénéfices issus des opérations de location et 50 % des bénéfices provenant de la cession d’immeubles.
Les SIIC ont alors une forte incitation à distribuer autant que possible aux actionnaires le fruit de leurs opérations (ce qui n’était pas le cas avant la mise en place de ce régime). Ces derniers sont d’ailleurs distribués mensuellement, un vrai plus pour l’investisseur du point de vue du cashflow.
Ceci étant, les dividendes distribués par la SIIC sont considérés comme des revenus de valeur mobilière entre les mains des actionnaires. Il n’est alors pas tenu compte de la nature des revenus générés par la société comme c’est le cas pour les autres sociétés transparentes fiscalement.
L’actionnaire voit donc les dividendes perçus imposables à la flat tax de 30 % au lieu d’être imposable dans les tranches marginales de l’impôt notamment la catégorie revenu foncier ou plus-value immobilière selon la nature des revenus générés par la SIIC. Une solution particulièrement avantageuse pour les foyers aisés !
Malheureusement, depuis la loi de finances du 28 décembre 2011, il n’est plus possible de détenir des parts de SIIC au sein de son PEA. La niche fiscale était pourtant particulièrement intéressante :
Autrement dit, de la perception des loyers par la SIIC jusqu’au retrait du PEA, aucun frottement fiscal n’intervenait. Au regard de sa singularité, cette situation n’était pas faite pour durer de sorte qu’il n’est plus possible aujourd’hui d’intégrer des SIIC dans votre PEA.
Si vous souhaitez tout de même mettre de l’immobilier dans un PEA, vous pouvez vous orienter vers des ETF synthétiques qui reproduisent la performance d’un indice immobilier spécifique via un mécanisme de swap.
Il est aussi possible de vous orienter vers des clubs deal immobilier ou des fonds d’investissement éligibles au PEA avec 25 % d’actifs immobiliers au maximum.
Dans les autres cas, il faudra investir avec d’autres enveloppes fiscales plus propices à l’immobilier indirect telles que l’assurance vie ou le contrat de capitalisation. Selon l’établissement dans lequel a été souscrit le contrat, vous pourrez accéder à des SCPI, des OPCI et des SIIC.
Lire aussi : Investir dans l’immobilier via une foncière immobilière
Nous vous avons d’ores et déjà présenté quelques avantages de la SIIC à travers son fonctionnement, reste à savoir si ce type de produit immobilier est fait pour vous.
Comme pour les fonds d’investissement immobilier, l’atout premier de la SIIC réside dans son faible coût d’entrée. Nul besoin de débourser 100 000 euros pour un investissement locatif, une centaine d’euros suffit pour investir dans plusieurs biens immobiliers de façon diversifiée.
En raison de sa cotation sur les marchés boursiers, la SIIC est certainement l’investissement immobilier le plus liquide qui soit. Même en achetant en nom propre un bien immobilier à Paris, vous n’arriverez pas à obtenir le produit de la vente aussi rapidement qu’en vendant des parts de SIIC.
En effet, le processus d’une vente immobilière prend au minimum 3 mois (à condition que votre acheteur soit fiable principalement sur la question du financement).
Avec une SIIC, vous pouvez vendre vos parts et obtenir le produit de la vente en moins d’une journée.
Pour autant, cette forte liquidité ne fait pas non plus de la SIIC un placement immobilier à horizon court terme. La forte volatilité de la valeur des parts à court terme vous expose potentiellement à un risque de moins-value non négligeable. Il est néanmoins parfois plus confortable de se dire que vous pouvez vendre d’une minute à l’autre selon votre stratégie d’investissement.
Nous l’avons abordée, la SIIC en raison de son statut fiscal particulier, permet de doper la rentabilité nette de votre placement. Puisque la SIIC n’est pas imposable et que les dividendes sont imposables à un taux forfaitaire de 30 %, la rentabilité nette d’un placement en SIIC ne dépend pas du montant de vos revenus. Sauf à faire un investissement locatif en nom propre en LMNP ou en générant des déficits fonciers, la SIIC est particulièrement compétitive fiscalement.
Enfin, contrairement aux SCPI et à l’immobilier en direct, investir dans une SIIC n’entraîne pas le paiement de frais d’entrée ou de frais de notaire. Cette particularité rend alors l’investissement dans une SIIC beaucoup plus viable à court terme que la plupart des solutions en pierre papier.
Côté rendement, les SIIC vous proposent en moyenne un rendement brut compris entre 4 et 6 %, une performance notable auquel il est possible d’ajouter un potentiel de plus-value non négligeable !
Mais, malgré ces avantages, la SIIC est proie à plusieurs inconvénients dont l’absence de possibilité d’investir à crédit pour bénéficier de l’effet levier immobilier.
Dès lors que vous investissez dans un fonds, vous êtes un actionnaire parmi d’autres. Vous déléguez alors toute la stratégie d’investissement à une société de gestion. Bien qu’ils s’agissent de professionnels, vous ne disposez d’aucune marge de manœuvre dans la bonne administration des biens et l’orientation stratégique du fonds.
Certains s’accommodent très bien de cette situation, mais il reste parfois préférable en matière d’investissement de garder la mainmise sur certains aspects de la gestion de vos biens immobiliers.
Nous ne cessons pas de le répéter sur ce blog : le premier atout de l’immobilier est la possibilité d’être financé à crédit avec une prise de risque modérée. C’est cette faculté qui le distingue des autres placements financiers et rend l’immobilier si compétitif comme solution d’investissement.
En effet, avec 10 000 euros, vous pouvez investir 100 000 euros dans l’immobilier en nom propre contre 10 000 euros en SIIC.
Si votre bien immobilier vous propose un rendement de 4 %, en réalité votre rendement sera de 40 % grâce à l’effet levier de l’emprunt, là où une SIIC vous proposera un rendement de seulement 6 %…
La SIIC n’est donc pas un produit d’investissement immobilier viable à long terme si on la compare avec un investissement locatif financé à crédit. Pour autant, elle reste une solution d’investissement intéressante pour les personnes souhaitant diversifier leur portefeuille financier avec un peu d’immobilier et/ou valoriser un apport en vue d’effectuer un véritable projet immobilier.