Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier pour générer un complément de revenus ou dans une optique de transmission. Une idée vous vient : combiner l’achat d’une résidence principale avec un investissement locatif. Est-ce un montage pertinent, et surtout faisable ? À quelles conditions ? Éléments de réponse !
Le plus souvent, la première pierre d’un édifice immobilier se constitue de la résidence principale. Vient ensuite l’investissement immobilier. Les deux poursuivant deux objectifs bien distincts, est-ce une bonne idée de les associer ?
Le but de l’achat de la résidence principale est simple : cesser de verser des loyers à fonds perdu. Pour concrétiser ce premier achat immobilier, vous recourez à un emprunt immobilier.
Comme l’appartement ou la maison forme un lieu de vie pour la famille, il n’est pas rare de pousser le taux d’endettement à son maximum, pour acheter plus grand ou mieux situé. L’écueil est ici de ne plus disposer d’une capacité d’emprunt suffisante pour réaliser ensuite un investissement locatif.
Fiscalement, la résidence principale n’est pas imposable puisqu’elle ne vous procure aucun revenu quand bien même elle vous permettrait d’économiser des loyers. En conséquence, elle ne vient pas alourdir votre imposition.
Avantage de la résidence principale : à la revente, vous ne payez pas de taxe sur la plus-value. Mais pour amortir le coût du prêt immobilier et les frais de notaire, il vous faut conserver votre bien immobilier 6 à 8 ans, ou qu’il se soit valorisé de 5 %.
L’investissement locatif est quant à lui un actif. Acquis grâce à un effet de levier immobilier, il génère des revenus qui viennent compenser partiellement le coût du crédit, voire vous permettent de dégager une trésorerie supplémentaire si vous atteignez un cashflow positif. Variable notamment en fonction du prix du bien et du montant des loyers, la rentabilité d’un investissement immobilier est élevée, sans grande exposition au risque.
Fiscalement, l’investissement locatif vient naturellement alourdir votre impôt sur le revenu. Toutefois, il est possible d’atténuer la facture grâce aux dispositifs de défiscalisation, au déficit foncier ou encore aux amortissements en location meublée.
L’achat d’une résidence principale combiné à un investissement locatif permet ainsi de concilier l’objectif de vous loger et avec celui d’obtenir un rendement de votre patrimoine.
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Vous allez forcément recourir à l’emprunt pour financer vos deux acquisitions. Se poseront alors les questions de votre capacité d’emprunt, du taux d’endettement, de l’apport et du type d’emprunt à privilégier.
La capacité d’emprunt désigne le montant maximum qu’une banque acceptera de vous prêter, au regard de vos revenus, de vos charges et ce, sans excéder le taux d’endettement, fixé à 35 % par le HCSF.
Dans les revenus, les organismes de crédit prennent en compte l’intégralité de vos salaires et traitements, ainsi qu’une moyenne sur plusieurs années de vos primes, si votre situation professionnelle est stable. La pension de retraite des retraités est intégralement comptabilisée. Travailleur indépendant ou précaire, ce sera une moyenne de vos revenus d’activité sur plusieurs années qui sera comptabilisée.
Viennent également s’ajouter les revenus locatifs ou les BIC de la mise en location du bien, à hauteur de 70 %. Les 30 % restants servent à couvrir le risque d’impayés ou de vacance locative.
Les revenus provenant d’aides comme les pensions alimentaires ou les allocations chômage ne sont jamais pris en compte dans le calcul des revenus.
S’agissant des charges, les établissements prêteurs prennent en compte les mensualités de crédit en cours et les pensions alimentaires. Les autres dépenses telles que celles liées à l’énergie ou aux primes d’assurance sont quant à elles comptabilisées dans le calcul du reste à vivre.
Révélateur de votre niveau de vie, le reste à vivre doit être d’au moins 800 euros pour un couple si vous cherchez à emprunter au-delà du taux d’endettement de 35 %.
Depuis la recommandation émise par le HCSF, seuls 15 % des dossiers peuvent excéder la limite de 35 % d’endettement, avec priorité donnée aux primo-accédants. Pour faire partie des heureux élus, il vous faudra donc présenter un dossier solide et disposer de revenus importants.
Le taux d’endettement se calcule selon la formule suivante :
Taux d’endettement : charges / revenus x 100
Vous allez très certainement emprunter beaucoup d’argent pour combiner deux achats immobiliers. Le risque de défaillance étant réel pour les banques, elles accepteront rarement de prêter sans apport (prêt à 110 %) pour votre montage.
La question est donc de savoir quel apport injecter dans son projet immobilier. La nature de l’achat est déterminante pour y répondre. La résidence principale ne constituant pas un actif, il est préférable d’injecter un maximum d’apport, pour réduire la durée d’emprunt ou emprunter moins.
La logique avec un investissement locatif est différente, eu égard au régime fiscal choisi et à l’effet de levier du crédit. Moins vous injectez d’apport, plus vous profitez de cet effet de levier. Attention toutefois à bien jauger l’effort d’épargne, pour optimiser le cashflow.
En parallèle, si vous optez pour le régime du réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. De cette manière, vous optimisez la fiscalité de votre investissement immobilier, particulièrement si vous parvenez à créer un déficit foncier.
Plusieurs options s’offrent à vous pour votre prêt immobilier : amortissable, prêt in fine, prêt avec différé de remboursement… Cette question est aussi essentielle à trancher, pour adoucir votre fiscalité (déduction de plus d’intérêts d’emprunt, sur une plus longue échéance avec le prêt in fine) et optimiser votre trésorerie (mise en place d’un remboursement différé).
La question de la garantie pour ces différents types de prêts est elle aussi déterminante. Le prêt in fine, par exemple, fait l’objet d’un nantissement sur un produit d’épargne, qui génère des revenus jusqu’au solde de l’emprunt.
Ces intérêts peuvent servir à rembourser le capital emprunté sans effort d’épargne supplémentaire, voire à dégager d’autres liquidités à affecter à un nouvel achat immobilier.
Constituant une garantie solide, l’hypothèque peut aider à convaincre un banquier de vous prêter des fonds, si un organisme de cautionnement refuse de vous suivre.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pour que votre demande de prêt soit acceptée, vous devez soigneusement préparer le dossier, en deux volets : l’un pour la résidence principale, l’autre, pour l’investissement locatif.
Vous devez ici vous concentrer sur votre capacité d’emprunt et sur votre taux d’endettement. Des simulateurs en ligne ou un courtier immobilier peuvent vous aider à calculer les deux.
Souvenez-vous qu’elle ne doit pas être utilisée intégralement pour la résidence principale, sinon votre taux d’endettement ne vous permettrait pas de souscrire un second emprunt.
Exemple
Vous gagnez 5 000 euros par mois et avez un loyer de 800 euros par mois. Votre taux d’endettement est actuellement de 16 %.
En restant sur cette base d’endettement à 16 % (ce qui vous laisse encore 19 % disponible pour l’autre achat), et en remplaçant le loyer par une mensualité de crédit de 800 euros, vous pouvez obtenir un crédit de 128 256 euros sur 15 ans, à un taux d’emprunt de 0.93 % et un taux d’assurance de 0.35 %.
Cette somme passe à 162 370 euros sur 20 ans, avec un taux d’intérêt à 1.1 %.
Vous devez démontrer que vous avez solidement étudié votre projet d’investissement locatif avant de le soumettre à la banque. Les critères qu’elle cherche à connaître : le taux de rentabilité brute et le taux de rentabilité nette.
Le taux de rentabilité brute permet de déterminer l’effort d’épargne que vous devrez consentir pour apurer la différence entre la mensualité d’emprunt et vos charges d’avec le loyer.
Avec la rentabilité nette, vous allez affiner le calcul précédent en prenant en compte la fiscalité applicable.
N’hésitez pas à réaliser deux scénarios, l’un optimiste, l’autre moins, et à produire des pièces telles que l’estimation du marché immobilier sur votre secteur.
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La résidence principale n’étant pas taxée, tous vos efforts se tourneront vers un allégement de la fiscalité de l’investissement locatif. Deux pistes sont à explorer en plus du déficit foncier : les dispositifs de défiscalisation et le statut LMNP.
Loi Pinel, loi Denormandie, loi Censi-Bouvard : ces dispositifs ont un point commun, celui de vous offrir une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location. Si l’opération est bien ficelée, la réduction d’impôt permettra de diminuer la fiscalisation et donc d’augmenter le rendement.
Ce n’est pas un mystère : la location meublée est avantageuse à bien des égards pour le loueur, qu’il agisse sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Ces statuts permettent en effet de déduire l’intégralité des charges des BIC de location meublée et de pratiquer des amortissements, en LMNP comme en LMP. Le déficit éventuellement réalisé est reportable pendant 10 sur les revenus de location meublée (LMNP) ou imputable et reportable pendant 6 ans sur le revenu global (LMP).
Si l’achat de la résidence principale combiné à un investissement locatif n’est pas un montage fréquent, il présente de sérieux avantages. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour le mettre en place !