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Vous envisagez de réaliser un investissement locatif, reste encore à déterminer quel bien acquérir. Investir dans un immeuble de rapport ou dans un petit studio ne suppose pas le même budget. C’est pourquoi avant de vous lancer dans votre recherche, vous devez vous demander : combien puis-je emprunter ? C’est toute la question de la capacité d’emprunt, qui sera calculée différemment par les banques, eu égard à la nature de votre projet.
La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale que les banques accepteront de vous prêter, en fonction de vos revenus, vos charges et de votre apport personnel. Comme il s’agit d’un investissement locatif, et non pas de l’acquisition de la résidence principale, ces deux facteurs sont appréciés différemment par les organismes de crédit.
La capacité d’emprunt est limitée par le taux d’endettement, qui a été porté de 33 à 35 % par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF) fin 2019. Ainsi les mensualités de votre crédit ne doivent-elles pas excéder un gros tiers de vos revenus.
Jusqu’à très récemment, il n’existait pas de définition précise du taux d’endettement. Les banques pouvaient choisir une méthode classique consistant à diviser les charges par les revenus augmentés des loyers, ou une méthode plus favorable, dite calcul différentiel, selon laquelle les revenus locatifs espérés étaient ajoutés aux mensualités avant d’être divisés par les revenus.
Avec sa recommandation du 27 janvier 2021, qui devrait avoir force contraignante en été 2021, le HCSF pose désormais une définition précise du calcul du taux d’endettement, pour un investissement locatif comme un autre projet immobilier. La voici : « le taux d’endettement est le ratio comprenant au numérateur l’endettement total de l’emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l’ensemble des emprunts en cours, quelle qu’en soit leur nature, et au dénominateur les revenus annuels ». En somme, c’est la méthode classique qui a été retenue, au détriment du calcul différentiel d’endettement.
Nous allons à présent nous pencher dans le détail sur les revenus, charges et le reste à vivre à la lueur de la recommandation du HCSF.
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Les revenus, comme les charges, ont également fait l’objet d’une définition dans la recommandation du HCSF.
La mise en location de votre bien immobilier va générer des loyers. Ceux-ci sont intégrés dans le calcul de votre capacité d’endettement. Jusqu’à présent, les établissements prêteurs comptabilisaient les recettes locatives hors charges à hauteur de 70 %, pour prendre en compte le risque de carence locative, de vacance locative et d’impayés.
Le HCSF ne revient pas sur le principe de l’appréciation des loyers futurs et n’impose pas de pourcentage précis. Les banques sont tenues de faire preuve de prudence en appliquant la décote, afin de prendre en compte le risque locatif.
Pour mettre toutes vos chances de votre côté et convaincre les banques, il vous faut réaliser au moins deux scénarios basés sur les loyers pratiqués en moyenne dans la zone que vous ciblez : l’un optimiste, et l’autre moins.
Les revenus fonciers que vous percevez déjà d’un autre investissement locatif sont quant à eux comptabilisés pour leur montant brut annuel. Sans prise en compte, donc, des éventuels abattements auxquels vous avez droit au titre des régime micro (micro-foncier, micro-réel), ni de la déduction des charges au régime réel (intérêts d’emprunt et d’assurance inclus).
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Pour calculer combien vous pouvez emprunter, les banques prennent également en compte vos salaires, traitements et autres revenus. Pour le HSCF, ils correspondent à votre revenu net imposable, augmenté des abattements forfaitaires et diminué des revenus exceptionnels non récurrents que vous percevez. Les établissements bancaires peuvent majorer vos revenus annuels de la réduction d’impôt obtenue au titre d’un investissement en loi Pinel, ancien ou classique.
Un certain nombre de charges sont intégrées dans le calcul du taux d’endettement :
Il existait un autre critère pour apprécier le poids des charges sur vos revenus : le reste à vivre. Cet indicateur permettait d’évaluer l’argent qu’il vous restait une fois les mensualités du crédit envisagé déduites. L’intégration de ce paramètre et des primes d’assurance dans le calcul du taux d’endettement laisse à supposer que le reste à vivre n’a plus lieu d’être considéré aujourd’hui. Il conviendra donc de rester dans le respect des 35% d’endettement. Toutefois, le HCSF admet que 20% des crédits puissent être accordés au-delà de cette limite. Ils seront octroyés à 80% aux primo-accédants et à 20% aux investisseurs locatifs.
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À la question combien puis-je emprunter, les organismes de prêt vous répondront sans doute : tout dépend de votre apport personnel. Souvent, ils exigent une épargne d’au moins 10 % pour couvrir les frais annexes comme les frais de notaire et frais de garantie.
Disposer d’un apport plus conséquent peut vous permettre d’emprunter plus ou de tendre vers l’autofinancement de votre investissement.
Mais selon votre stratégie, vous préférez peut-être investir sans apport, pour profiter un maximum de l’effet de levier du crédit et consacrer votre épargne à d’autres placements.
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Il est temps d’appliquer concrètement ces paramètres pour répondre précisément à la question combien emprunter pour investir. Vous vous demandez donc sans doute combien puis-je emprunter avec mon salaire ? Voyons des exemples chiffrés.
Avec un endettement maximum de 35%, vous ne pouvez pas consacrer plus de 700 € par mois à la mensualité d’emprunt. Sur 20 ans, hors taux du prêt et de l’assurance, vous pourriez emprunter 168 000 euros.
Avec un taux d’emprunt de 1.07 % et un taux d’assurance de 0.34%, sur 20 ans, vous pouvez emprunter pour un investissement locatif : 142 463 euros.
Et combien puis-je investir avec 2 000 euros sur 15 ans ? Avec un taux d’intérêt de 0.86 % et un taux d’assurance de 0.34 %, la capacité d’emprunt est de 112 717 euros.
Refaisons un autre calcul, prenant en compte les revenus locatifs de votre futur investissement. Vous proposez un loyer mensuel de 800 €, mais seuls 70% seront comptabilisés, soit 560 €, ce qui porte vos revenus à 2 560 €.
Pour rester dans les 35% d’endettement, la mensualité ne doit pas excéder 896 €. Avec la pondération par les taux, vous pouvez emprunter 182 352 € sur 20 ans, moyennant une mensualité de 896 €/mois. Sur 15 ans, avec les taux applicables, ce sera 144 355 €.
Et pour encore plus de réalisme, ajoutons maintenant des charges au calcul, pour un montant de 400 € mensuels (200 euros de crédit à la consommation, 200 € de crédit auto). Votre taux d’effort ne doit pas excéder 896 € charges incluses, ce qui signifie que la mensualité ne doit pas dépasser 496 €/mois.
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Capacité d’emprunt avec taux sur 20 ans : 100 945 €. Et sur 15 ans : 79 911 euros
Avec un endettement maximum de 35 %, la mensualité ne doit pas excéder 1 225 €. Avec un taux d’emprunt de 1.07 % et un taux d’assurance de 0.34%, sur 20 ans, vous pouvez emprunter pour un investissement locatif : 249 309 euros.
Sur 15 ans, avec un taux d’emprunt de 0.68 % et un taux d’assurance de 0.34 %, vous pouvez investir : 187 361 euros.
Supposons à présent que votre investissement vous rapporte 900 € par mois, soit 630 euros aux yeux des banques. Vos revenus passent ainsi à 4 130 euros, et la mensualité maximale à 1 445 euros, pour rester dans les 35 % d’endettement.
À un taux d’intérêt de 1.07 % et un taux d’assurance de 0.34 % sur 20 ans, vous pouvez emprunter : 294 083 euros.
À un taux d’intérêt de 0.86 % et un taux d’assurance de 0.34 % sur 15 ans, vous pouvez emprunter : 232 805 euros.
Les charges s’élèvent à 400 euros (200 euros de crédit à la consommation, 200 euros de crédit auto).
Votre taux d’effort ne doit pas excéder 1 445 € charges incluses, ce qui signifie que la mensualité ne doit pas dépasser 1 045 €/mois.
À un taux d’intérêt de 1.07 % et un taux d’assurance de 0.34 % sur 20 ans, vous pouvez emprunter : 161 916 euros.
À un taux d’intérêt de 0.86 % et un taux d’assurance de 0.34 % sur 15 ans, vous pouvez emprunter : 205 535 euros.
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